창원지방법원 2025타경574. 진주시 평안동 117을 중심으로 다중주택·단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 기호(2)는 철근콘크리트구조 3층 건물로 1층 2가구, 2층 4가구, 3층 4가구의 다중주택으로 이용 중이고, 기호(4)는 시멘트블록조 단층 단독주택입니다. 목록(5)은 현황상 도로로 이용됩니다. 하나의 주거 호실을 낙찰받는 구조가 아니라 서로 다른 연식·용도·토지를 함께 관리해야 하는 복합 일괄매각입니다.
권리의 출발점은 2016년 12월 14일 제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 325,000,000원이며, 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입일도 모두 2016년 12월 14일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아니지만, 여러 명의 점유자를 상대로 실제 사용관계와 퇴거 일정을 확인해야 하는 실무 부담은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평안동 117 · 경상남도 진주시 의곡길7번길 5-1 |
| 매각 구성 | 연립/다세대 + 토지 · 다중주택·단독주택 이용 · 일괄매각 · 목록(5) 현황 도로 |
| 기호(2) 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 · 다중주택 10가구 · 사용승인 2016.03.22 |
| 기호(4) 건물 | 시멘트블록조 슬라브지붕 단층 · 단독주택 · 사용승인 1978.05.13 |
| 기호(1) 토지 | 91.9㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지·사다리형 · 세로한면(불) · 공시지가 583,100원/㎡ |
| 소유자 | 강석운 (2016.12.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 365,519,100원 / 255,863,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 정경근 / 58,712,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준권리는 2016.12.14 제일새마을금고 근저당권 325,000,000원입니다. 과거 설정됐던 정경근 근저당권 2건과 강태헌 근저당권, 김진성 주택임차권, 강경혜 가압류는 각각 등기상 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 정경근 근저당권과 국세 압류, 이중선·사천수산업협동조합 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 인수는 없지만 명도는 단순하지 않다
조사·등기상 확인되는 인원은 11명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 김진성 35,000,000원이고, 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 전입일은 모두 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 주재홍·이희진·안수정·김진성은 배당요구 사실이 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권오환 | 2024.11.26 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주재홍 | 2018.03.27 | 미상 | 미상 | 있음 (2025.05.22) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원재 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도영 | 2025.01.09 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 | 2022.07.01 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강도영 | 2023.03.30 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승길 | 2024.06.07 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희진 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 있음 (2025.04.30) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민우 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수정 | 2020.07.07 | 미상 | 미상 | 있음 (2025.05.14) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진성 | 2019.09.11 | 2017.09.21 | 35,000,000원 | 있음 (2019.10.08) | 없음 | 미상 | 없음 |
김진성의 주택임차권은 건물 중 3층 부분에 임차보증금 35,000,000원으로 등기됐으나 2019.11.06 해제로 말소됐습니다. 나머지 조사 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만, 전입일이 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%는 시세 할인율이 아니다
감정가는 365,519,100원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 255,863,000원입니다. 감정가보다 109,656,100원 낮고 감정가의 70% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 255,863,000원입니다.
하지만 감정가 대비 70%는 경매 회차가 한 단계 진행됐다는 뜻일 뿐, 실제 시장가격 대비 30% 할인이라는 뜻은 아닙니다. 현재 판단 가능한 가격 기준은 감정가와 유찰 시나리오입니다. 다중주택의 임대수익, 단독주택의 상태, 토지별 용도지역과 도로 이용가치가 함께 반영되는 복합 물건이므로 일반 공동주택처럼 단순 평당가만으로 비교하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 255,863,000원 | 251,480,918원 | 452,137,346원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 179,104,100원 | 175,796,643원 | 527,821,621원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 125,372,869원 | 122,817,649원 | 580,800,615원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 255,863,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,382,082원 |
| 1. 근저당 · 제일새마을금고 | 325,000,000원 | 251,480,918원 |
| 2. 근저당 · 정경근 (을구 2번·2019.03.05 말소) | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정경근 (을구 6번·2020.10.26 말소) | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강경혜 (갑구 3번·2020.06.23 말소) | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강태헌 (을구 8번·2021.03.17 말소) | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 정경근 (을구 10번) | 70,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이중선 | 22,235,459원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 사천수산업협동조합 | 21,382,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 제일새마을금고 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자는 배당받지 못하는 계산입니다. 총 채권액은 703,618,264원, 채권자 배당액은 251,480,918원, 미배당액은 452,137,346원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 평안동 입지. 갤러리아백화점 북측 인근으로, 노변 상업시설과 후면 주택지대가 함께 형성된 지역입니다.
- 상봉동 입지. 진주보건대학 남동측 인근으로, 다가구주택과 정비된 주택지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 각 토지 모두 차량 접근이 가능하고 시내에 위치해 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물 구성. 2016.03.22 사용승인된 3층 다중주택과 1978.05.13 사용승인된 단층 단독주택이 함께 포함돼 유지보수 수준이 서로 다를 수 있습니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)와 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)가 함께 포함되며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 규제가 있습니다.
- 도로 이용. 목록(5)은 현황상 도로로 이용 중입니다. 토지별 독립 이용가치와 건물 진입에 필요한 부분인지 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단일 아파트나 한 채의 단독주택보다 매각 구성이 복잡해 매수층이 제한될 수 있으며, 임대 운영능력이 필요한 자산입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 확인. 다중주택 10가구와 단독주택의 실제 점유자, 공실, 열쇠 보유자와 퇴거 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 조사상 11명의 보증금·월세·계약기간과 전입세대열람 내역을 계약서 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 배당요구자 확인. 주재홍·이희진·안수정·김진성의 배당요구 내용과 우선변제 가능 금액을 확인하세요.
- 말소된 채권 대조. 배당표에 표시된 과거 말소 근저당권·가압류가 실제 배당절차에 참여하는지 최신 등기부와 배당요구 서류로 확인하세요.
- 수익성 산정. 현재 월세 수입, 공실률, 수선비, 세금과 명도 비용을 반영해 실질 수익률을 계산하세요.
- 토지별 가치 분리. 일반상업지역 토지와 제2종일반주거지역 토지, 현황 도로를 각각 평가한 뒤 건물가치와 합산하세요.
- 노후 건물 점검. 1978.05.13 사용승인된 단독주택의 구조·누수·설비·보수 필요 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 70%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고 임대수익과 토지·건물 개별가치를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐이다
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 2016.12.14 제일새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그보다 앞선 대항력 임차인이 없어 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원입니다. 현재 최저가 255,863,000원이 곧 실질취득액입니다.
그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 다중주택 10가구, 단독주택, 서로 다른 용도지역의 토지와 현황 도로를 함께 인수하고, 조사상 11명의 임차관계를 정리해야 합니다. 보증금과 임대료가 대부분 확인되지 않아 현재 수익과 향후 명도비용도 불명확합니다. 감정가 대비 70%는 유찰률일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다.
권리 인수는 안전하지만 운영 난도와 가격 검증 부담은 높은 물건. 이 사건은 등기부보다 현장 점유조사, 임대차 원본, 토지·건물 개별 가치평가에서 승부가 갈립니다.
