매수인 인수는 0원, 그러나 ‘10명 점유’와 배당순위 재확인이 핵심 — 진주 상봉동 주택

창원지방법원 2025타경574. 진주시 상봉동 1104-33 토지와 주택을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용 상태에는 철근콘크리트조 3층 단독주택(다중주택)과 별도의 단독주택이 나타납니다. 다중주택은 1층 2가구, 2층 4가구, 3층 4가구로 이용 중이며 현황조사에서 확인된 점유자도 정확히 10명입니다.

권리의 기준점은 2018년 1월 26일 설정된 동진주새마을금고의 채권최고액 132,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 사천수산업협동조합 근저당과 이성오 근저당은 각각 2018년과 2017년에 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기준 근저당은 2025년 12월 29일 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 동일한 말소기준권리의 이전이므로 매각 시 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이전 권리는 말소 완료

② 임차인·점유자 — 실제 10명, 모두 기준일 후 전입

확인된 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 10명입니다. 가장 빠른 전입일은 주재홍의 2018.03.27.로, 말소기준일 2018.01.26.보다 늦습니다. 따라서 확인된 10명 모두 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금이 배당되지 않더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

배당요구가 확인된 사람은 주재홍·이희진·안수정 3명입니다. 다만 10명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 단정할 수 없습니다. 최우선변제가 인정되면 매수인의 인수액이 생기는 것은 아니지만, 담보권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%일 뿐, 시세 대비 저가는 미확인

최저매각가는 134,728,000원으로 감정가 192,468,660원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액도 134,728,000원입니다. 그러나 단독·다중주택의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아, 감정가 대비 30% 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

이 물건의 가격은 단순 주택 매매가보다 다중주택 임대수익, 10개 점유 공간의 보증금·월세, 건물 상태, 도로 조건, 멸실 부분과 수선비에 크게 좌우됩니다. 해당 수치가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 할인율을 가격 메리트로 바로 전환하면 안 됩니다.

④ 배당 계산 (매각가 134,728,000원 가정)

계산상 채권총액은 622,382,805원, 배당액은 132,041,808원, 미배당액은 490,340,997원입니다. 다만 위 계산에는 등기상 이미 말소된 권리가 포함돼 있어 실제 배당표로 사용할 수 없으며, 당해세와 임차인의 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액 계산은 0원입니다.

⑤ 건물·토지 현황 — 일괄매각과 멸실 부분 확인

• 다중주택. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로 사용승인일은 2016.03.22.이며, 1층 2가구·2층 4가구·3층 4가구로 이용 중입니다.
• 기존 단독주택. 시멘트블록조 슬라브지붕 단층 건물로 사용승인일은 1978.05.13.입니다.
• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 감정서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
• 멸실·면적 차이. 목록[4] 건물 2층은 현황상 멸실 상태입니다. 부속건물 창고는 공부상 1.98㎡이나 실측면적 3.57㎡를 기준으로 평가됐습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항에는 별도 차이가 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 멸실 부분과 부속건물 실측 차이는 현장에서 직접 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주보건대학교 남동측 인근이며, 주위는 다가구주택과 정비된 주택지대로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시내에 위치해 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 대 150.7㎡, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 563,900원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 가축사육제한구역과 진주보건대학교 상대보호구역에 포함됩니다.
• 환금성. 일반 아파트와 달리 토지·다중주택·노후 단독주택이 결합된 물건입니다. 임대수익과 건물 상태를 확인하지 않으면 표준화된 가격 비교가 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 10명 전수 확인. 각 점유자의 실제 호실, 계약 당사자, 보증금, 월세, 확정일자와 현재 점유 여부를 호별로 확인해야 합니다.
• 최우선변제 검토. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 해당 여부를 알 수 없습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
• 말소된 권리 배당 제외 확인. 을구 1·2·6번, 을구 8번과 갑구 3번의 말소등기가 실제 배당표에 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 기준 근저당 이전 확인. 동진주새마을금고 근저당이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 내용을 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
• 멸실·제시외 건물 확인. 목록[4] 2층 멸실 상태, 제시외 건물, 창고 실측면적 3.57㎡와 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도예산 반영. 대항력은 없지만 점유자가 10명이므로 인도명령, 이사 협의, 공실 전환에 필요한 기간과 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 가격 상한 산정. 감정가 70%만을 저가 근거로 삼지 말고 임대료·공실률·수선비·도로 조건을 반영한 수익가치로 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 물건으로 보면 안 된다

등기 권리만 놓고 보면 말소기준 이전의 근저당은 이미 말소됐고, 현재 남은 권리와 전입자들은 모두 기준일 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 점유자가 10명인 다중주택이고 보증금·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 여기에 일부 건물의 멸실, 부속건물 면적 차이, 1978년 사용승인 단독주택, 말소기록과 배당 계산의 불일치까지 겹칩니다.

최저가 134,728,000원은 감정가의 70%지만, 시세 비교나 임대수익 자료 없이 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 권리 인수는 안전, 운영·명도·가격 검증은 고난도. 실제 계약관계와 건물 상태를 호별·동별로 확인해 불확실성을 숫자로 바꾼 뒤에만 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.