제주지방법원 2026타경10068. 성산읍 성산리 ‘제주 성산 리치유 클래시아’ 1층 73호 근린시설입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고 현장에서는 배달대행업체 사무실(상호: Run 서귀포 성산점)로 이용 중입니다. 김현주가 2019.06.19 거래가액 253,590,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 144,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 신용보증기금·동양생명보험주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 두 명이 확인됩니다. 홍경래는 2022.03.04, 권웅은 2024.10.29에 각각 상가동 73호에 보증금 1,500,000원·월차임 200,000원으로 기재되어 있습니다. 두 날짜 모두 2019.06.19 말소기준권리 이후이고 자료상 대항력 없음입니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 두 임차인의 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하고, 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10068 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 1층 73호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산등용로17번길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 대상면적 22.5㎡ · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 배달대행업체 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층/지상6층 중 제1층 제73호 · 사용승인 2018.11.30 |
| 소유자 | 김현주 (2019.06.19 소유권이전 · 거래가액 253,590,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 117,563,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.19 주식회사신한은행 근저당권 144,000,000원입니다. 2026.01.16 임의경매개시결정은 주식회사신한은행의 승계인 명의로 들어왔고, 뒤이어 2026.03.19 신용보증기금 20,140,854원, 2026.04.06 동양생명보험주식회사 23,629,370원의 가압류가 설정됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍경래 | 상가동 73호 | 2022.03.04 | 1,500,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권웅 | 상가동 73호 | 2024.10.29 | 1,500,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 시세 비교 — 신건 172.6%, 최근 흐름은 -18.9%
성산리치유클래시아의 면적 매칭 실거래 12건입니다. 전체 평균은 109,750,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 95,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 100,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 -18.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.56㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 24.56㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 24.56㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 21.91㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2025.07 | 24.27㎡ | 2 | 91,000,000원 |
| 2024.12 | 24.56㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.02 | 24.56㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2023.12 | 24.56㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 2023.12 | 24.56㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2023.10 | 24.56㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2023.10 | 24.56㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2023.10 | 24.56㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 전체 평균 | 22.5㎡ | 12건 | 109,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.5㎡ | 4건 | 95,000,000원 |
최저매각가 164,000,000원은 전체 12건 평균 대비 149.4%, 최근 12개월 평균 대비 172.6%입니다. 특히 최근 거래가 과거보다 -18.9% 낮아지는 흐름이므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격을 좋게 평가할 수 없습니다. 본건은 1층 근린시설이고 거래 표본은 2~4층이어서 직접 동일조건 비교에는 한계가 있지만, 제공된 시장 표본 어디를 기준으로 잡아도 신건 164,000,000원은 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 20,140,854원 | 16,904,000원 |
| 3. 가압류 · 동양생명보험주식회사 | 23,629,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 187,770,224원 중 예상 배당 160,904,000원, 미배당 26,866,224원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지도 최근 시세 이상
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 26,866,224원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 59,207,024원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 85,079,664원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산일출봉 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황 용도. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이지만 현장에서는 배달대행업체 사무실(상호: Run 서귀포 성산점)로 이용 중입니다. 현장 표시는 ‘Czone 73호’입니다.
- 건물. 지하1층/지상6층 철근콘크리트구조 건물의 1층 73호이며 사용승인일은 2018.11.30입니다. 급배수·천장형 냉난방·스프링쿨러·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 일단의 토지가 북서측 폭 약 25m 내외, 남동측 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·부정형·상업용 토지이며 공시지가는 908,600원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구 20M 이하, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래 허가구역 기간은 2024.11.15~2026.11.14입니다.
- 환금성. 제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.4회, 매각률 25.0%이고 최근 거래 추세는 -18.9%입니다. 신건 가격뿐 아니라 재매각 가능성까지 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 95,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 164,000,000원은 최근 평균의 172.6%입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰가는 131,200,000원, 2회 유찰가는 104,960,000원입니다. 2회 유찰가도 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다.
- 임차인 원본 확인. 홍경래·권웅 모두 자료상 대항력은 없지만 우선변제 여부와 실제 점유관계는 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장에서 다시 확인하세요.
- 현황 이용 확인. 공부상 휴게음식점과 현황 사무실 이용의 차이를 실제 영업·사용 계획에 맞춰 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역과 역사문화환경보존지역 등 각 규제의 본건 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격·환금성은 강한 경고
권리만 보면 구조는 단순합니다. 2019.06.19 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 홍경래·권웅 두 임차인도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 평가는 정반대입니다. 신건 실질취득 164,000,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 172.6%이고 최신 거래 100,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름도 -18.9%이며 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.4회, 매각률 25.0%입니다. 심지어 데이터에 제시된 2회 유찰가 104,960,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다. 이 사건은 권리 위험보다 가격·환금성 위험이 훨씬 큰 근린시설로 보는 것이 일관된 결론입니다.
