제주지방법원 2026타경10077. 서귀포시 법환동 호텔윈테라 3층 304호로, 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 숙박시설로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2018.08.31. 설정된 서대문신용협동조합의 채권최고액 84,000,000원 근저당입니다. 이후 현재 소유권은 길상선·이승진이 각각 2분의 1씩 보유하고 있고, 길상선 지분에 설정된 동양캐피탈대부 근저당과 충남신용보증재단·신한카드 가압류도 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 경매로 매각되면 이 권리들은 소멸하는 구조이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 등기 구조가 단순하다고 현장 리스크까지 단순한 것은 아닙니다. 공부상 건물명은 ‘호텔윈테라’이지만 현황 외벽에는 ‘서귀포 힐즈호텔’로 표기되어 있고, 현장에서 만난 호텔 담당직원은 본 호를 ‘서귀포 힐즈호텔 주식회사’가 소유자와 위탁계약을 맺어 객실로 이용 중이라고 진술했습니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 폐문 상태여서 내부 확인도 곤란했습니다. 따라서 입찰 전에는 누가 실제 점유·운영하고 있는지, 인도 방식과 객실 상태가 어떠한지를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10077 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 법환동 741-2 호텔윈테라 3층 304호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 숙박시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 중 제3층 제304호 |
| 소유자 | 길상선 2분의 1 · 이승진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대문신용협동조합 / 91,330,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.08.31. 서대문신용협동조합 근저당입니다. 당시 채무자는 정세호이고 채권최고액은 84,000,000원입니다. 현 소유자인 길상선·이승진의 소유권 취득은 이 근저당 설정 뒤에 이루어졌습니다. 이후 길상선 지분에 설정된 동양캐피탈대부 근저당 18,000,000원·20,000,000원, 충남신용보증재단 가압류 54,158,944원, 신한카드 가압류 40,075,026원 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 신건 147,000,000원, 유찰될수록 채권 미배당 확대
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 147,000,000원입니다. 한 번 유찰되면 117,600,000원, 두 번 유찰되면 94,080,000원으로 낮아집니다. 다만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산되어, 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 72,091,970원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 101,080,370원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 124,247,410원 | 0원 |
현재 회차에서 전체 채권 청구액은 216,233,970원이고, 채권자에게 배당되는 금액은 144,142,000원입니다. 따라서 부족액은 72,091,970원입니다. 유찰로 매각가가 내려가면 후순위 채권 미배당은 더 커지지만, 그 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 서대문신용협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동양캐피탈대부 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동양캐피탈대부 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 54,158,944원 | 22,142,000원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 40,075,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,858,000원을 제외한 뒤 서대문신용협동조합과 동양캐피탈대부 근저당이 채권최고액 기준으로 배당되고, 충남신용보증재단 가압류에는 22,142,000원이 배당됩니다. 신한카드 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 이용·입지·운영 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 숙박시설로 이용 중입니다. 공부상 명칭은 ‘호텔윈테라’, 현황 건물 외벽에는 ‘서귀포 힐즈호텔’로 표기되어 있습니다.
- 운영관계. 현장에서 만난 호텔 담당직원은 ‘서귀포 힐즈호텔 주식회사’가 소유자와 위탁계약을 맺고 본 호를 객실로 이용 중이라고 진술했습니다.
- 현장확인. 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란해, 동 건물 내 유사물건·건축물현황도·탐문·외부관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 상정해 감정평가했습니다.
- 입지. 서귀포시청제2청사 남측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·상가 등이 형성된 후면상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 442.7㎡, 공시지가 1,229,000원/㎡이며 인접필지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로 숙박시설 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·운영계약 확인. ‘서귀포 힐즈호텔 주식회사’의 위탁운영 진술이 있으므로 실제 계약의 존재와 내용, 계약 종료 및 인도 방식부터 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 직접 확인이 되지 않았습니다. 객실 내부 상태와 시설물 현황을 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 매수인 인수 확인. 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 신청채권자의 청구액은 91,330,370원이나 현재 회차 계산상 배당액은 근저당 채권최고액인 84,000,000원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 117,600,000원, 2회 유찰 시 94,080,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 승부처는 현장”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.08.31. 서대문신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 동양캐피탈대부 근저당·충남신용보증재단 가압류·신한카드 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건은 단순한 공실형 근린시설이 아닙니다. 현재 숙박시설로 이용 중이고, ‘서귀포 힐즈호텔 주식회사’가 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 사용하고 있다는 현장 진술이 있으며, 내부도 직접 확인되지 못했습니다. 따라서 권리는 통과하더라도 현장 확인 전에는 결론을 서두르기 어렵습니다. 신건 147,000,000원에서의 판단 핵심은 후순위 채권의 미배당 규모가 아니라, 실제 운영·점유관계와 객실 상태를 얼마만큼 확인할 수 있느냐입니다.
