제주지방법원 2026타경10089. 서귀포시 대정읍 보성리 한신더휴 109동 3층 305호입니다. 사건의 겉모습은 간단하지 않습니다. 소유자 김영희가 2023년 7월 10일 거래가 474,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 이경진 명의로 주거용 건물 전부에 전세금 420,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 이후 2025년 8월 26일 염안섭의 가압류 70,000,000원이 들어왔고, 2026년 1월 22일 이경진이 임의경매를 신청했습니다.
제공된 권리판정에서 말소기준은 2025년 8월 26일 염안섭의 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 이경진 전세권은 선순위 권리로 분류돼 있습니다. 다만 현재 매각가 465,000,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용 7,050,000원을 제하고도 이경진의 전세금 420,000,000원이 전액 배당되며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 문제는 이경진이 별도로 현황조사상 대항력 있는 점유자로 잡혀 있으면서 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10089 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2417 한신더휴 109동 3층305호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 에듀시티로 102 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 59.7768㎡ · 109동 5층 내 3층 305호 |
| 사용승인 | 2017.08.30 |
| 소유자 | 김영희 · 2023.07.10 소유권이전 · 거래가액 474,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 465,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차를 분리해서 봐야 한다
2019년 일산농업협동조합 근저당권 192,000,000원은 2023년 7월 10일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 중요한 등기는 2023년 7월 10일 설정된 이경진의 전세권 420,000,000원과, 2025년 8월 26일 말소기준으로 판정된 염안섭 가압류 70,000,000원입니다. 가압류와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경진 | 109동 305호 | 2023.07.10 | 미상 | 2026.03.30 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 싸지 않고, 추세도 -4.7%
한신더휴 동일 면적 59.78㎡ 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 475,500,000원이지만, 과거 500,000,000원 이상 거래가 섞여 있어 가격 메리트 판단에는 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 458,666,666원, 최신 거래는 466,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.78㎡ | 5 | 466,000,000원 |
| 2025.05 | 59.78㎡ | 5 | 490,000,000원 |
| 2025.02 | 59.78㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2024.10 | 59.78㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 59.78㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2024.04 | 59.78㎡ | 3 | 530,000,000원 |
| 2024.03 | 59.78㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2024.01 | 59.78㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2023.12 | 59.78㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2023.07 | 59.78㎡ | 3 | 510,000,000원 |
| 2023.07 | 59.78㎡ | 5 | 550,000,000원 |
| 2023.06 | 59.78㎡ | 4 | 470,000,000원 |
현재 최저가 465,000,000원은 최근 12개월 평균 458,666,666원보다 높아 최근 시세의 101.4%입니다. 최신 거래 466,000,000원과는 거의 같은 수준입니다. 전체 평균 475,500,000원의 97.8%라는 수치만 보면 할인처럼 보일 수 있지만, 최근 거래 추세는 -4.7%이므로 전체 평균만 근거로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 465,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,050,000원 |
| 2. 전세권 · 이경진 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 가압류 · 염안섭 | 70,000,000원 | 37,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 채권 총액 490,000,000원 중 457,950,000원이 배당되고 미배당은 32,050,000원입니다. 전세권자 이경진은 420,000,000원을 전액 배당받는 것으로 계산돼 신청채권은 충족되며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 이경진 예상배당 | 충족 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 465,000,000원 | 420,000,000원 | 충족 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 372,000,000원 | 365,992,000원 | 미충족 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 297,600,000원 | 292,633,600원 | 미충족 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국국제중학교제주캠퍼스 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정기노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 109동 5층 내 3층 305호이며, 사용승인일자는 2017.08.30입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비와 천장매립형 에어컨 냉방, 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종전용주거지역·제2종지구단위계획구역이며 공시지가는 835,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 한신더휴 548세대, 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 추세는 -4.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 보증금 확인. 이경진의 임차보증금이 확인되지 않았습니다. 전세권 전세금 420,000,000원과 별도의 임대차보증금이 존재하는지 확인이 최우선입니다.
- 대항력 승계 확인. 전입일 2023.07.10로 대항력이 있다고 조사돼 있습니다. 배당으로 소멸되는 전세권과 임대차 대항력을 구분해 검토해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이경진은 2026.03.30 배당요구를 했습니다. 그 배당요구가 임대차관계에도 어떤 범위로 적용되는지 원문 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 465,000,000원은 최근 12개월 평균 458,666,666원의 101.4%입니다. 현재 가격을 ‘시세보다 저렴’하다고 볼 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.7%이므로 전체 12건 평균 475,500,000원만 보고 가격 상한을 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 확인이 곤란했다는 감정평가 비고를 감안해 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 대조해 이경진의 전세권·임대차관계·보증금 액수를 확정한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — 가격도 권리도 ‘확인 전 선점’할 구간은 아니다
현재 회차의 계산만 놓고 보면 전세권 420,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 점유자 이경진에게 대항력이 있고 임차보증금이 확인되지 않았다는 사실 때문에, 전세권 배당표만으로 권리분석을 끝낼 수 없습니다. 가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 465,000,000원은 최근 12개월 평균 458,666,666원의 101.4%이고 최신 거래 466,000,000원과 거의 같은 수준이며, 최근 거래 추세는 -4.7%입니다. 따라서 현 단계 결론은 “가격 메리트 없음, 대항력 임차 보증금 확인 전 권리 확정 불가”입니다.
