광주지방법원 2024타경4886. 순천시 조례동 시대아파트 103동 711호, 전용면적 기준 37.388㎡ 아파트입니다. 표면상 가격만 보면 감정가 56,900,000원에서 13회 유찰되어 최저가가 2,738,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 정민우는 2022.08.01. 주민등록을 마쳤고, 말소기준권리인 2023.04.25. 고세정 근저당보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.07.13.이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사합니다.
현 회차 매각가 2,738,000원에서 집행비용 449,284원을 제외한 2,288,716원이 임차인에게 배당되더라도 보증금 중 70,711,284원이 남습니다. 매각물건명세서 역시 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 오히려 늘어나는 구조이고, 매수인의 경제적 부담은 보증금 73,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경4886 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 비봉2길 22, 103동 7층 711호 (조례동, 시대아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 37.388㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 중 7층 |
| 소유자 | 성진우 · 2022.04.18. 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 56,900,000원 / 2,738,000원 (13회 유찰) |
| 청구액 | 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.04.25. 을구 5번 고세정 근저당권, 채권최고액 19,900,000원입니다. 형식상 이 근저당과 이후 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 하지만 정민우의 임대차는 그 이전에 이미 2022.07.28. 점유 개시, 2022.08.01. 주민등록을 갖췄습니다. 따라서 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정민우 | 전유부분의 건물 전부 | 73,000,000원 | 2022.08.01 / 2022.07.13 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
② 회차가 내려가도 실질부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 2,738,000원 | 70,711,284원 | 보증금 73,000,000원 수준 |
| 14회 유찰 시 | 2,190,400원 | 71,249,027원 | 보증금 73,000,000원 수준 |
| 15회 유찰 시 | 1,752,320원 | 71,679,222원 | 보증금 73,000,000원 수준 |
13회에서 15회로 더 유찰되면 표면상의 낙찰가는 2,738,000원에서 1,752,320원까지 내려가지만, 매수인 인수액은 70,711,284원에서 71,679,222원으로 늘어납니다. 즉 최저가 하락 자체가 매수인의 실질 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 5.4%가 아니라 실질취득 7,300만원으로 비교
시대아파트 유사 면적 최근 12건의 평균 실거래는 50,691,666원입니다. 최저매각가 2,738,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 5.4%에 불과하지만, 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 나타내지 못합니다. 실제 판단 기준인 실질취득 약 73,000,000원은 최근 평균보다 높고, 최근 12건의 최고가 73,000,000원 및 최신 거래 73,000,000원과 같은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 449,284원 |
| 1. 임차인 정민우 보증금 | 73,000,000원 | 2,288,716원 |
| 2. 근저당권 · 고세정 | 19,900,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정민우 | 73,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 정민우의 보증금 중 배당받지 못하는 70,711,284원이 현 회차 기준 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 특별매각조건 — 우선매수권까지 고려
또한 매각물건명세서에는 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 이 사건의 중심 리스크는 법정지상권이나 후순위 근저당이 아니라, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계와 우선매수권입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지방법원 순천지원 북서측 인근으로 아파트·학교·관공서·근린상가 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 시대아파트는 총 2,794세대이며 준공일은 1992.11.25.입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물의 7층으로, 도시가스 난방·엘리베이터·지하주차장 설비가 확인됩니다. 복도식 아파트입니다.
- 도로. 단지 동측은 왕복 2차선, 남측은 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역을 포함하며 자연녹지지역·근린공원·중점경관관리구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다. 공시지가는 788,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 2,738,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 약 73,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현 회차 예상 인수액은 70,711,284원이며, 낙찰가가 더 낮아지면 인수액은 커집니다.
- 임차관계 원본 확인. 정민우가 임차인이자 경매신청채권자이므로 계약서·보증금 지급증빙·전입·점유·배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사가 1회로 제한된 특별매각조건이 있으므로 외부 낙찰 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 시세 상단 경계. 실질취득 약 73,000,000원은 최근 12건 최고가와 최신 거래가 73,000,000원과 같은 수준입니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 단지 평균 6.0회보다 많은 13회 유찰 사건이므로 권리·점유·입찰 제한 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “273만원짜리 경매”가 아니다
숫자 하나만 보면 감정가 56,900,000원이 13회 유찰돼 2,738,000원까지 내려온 초저가 아파트처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 바로 그 숫자가 가장 위험한 착시입니다. 정민우의 주민등록 2022.08.01.은 말소기준권리 2023.04.25.보다 빠르고, 보증금은 73,000,000원입니다. 현 회차에서 배당받지 못하는 70,711,284원은 매수인이 인수합니다.
결국 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 매수인의 실질 부담은 약 73,000,000원 수준에 머뭅니다. 이는 최근 12개월 평균 50,691,666원을 웃돌며, 최신 거래와 최근 최고가 73,000,000원과 같은 수준입니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권 특별조건과 13회 유찰까지 겹칩니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 가격 메리트는 없고, 권리와 절차 리스크가 큰 D등급 사건으로 보는 것이 일관된 판단입니다.
