전주지방법원 2024타경1437. 군산시 성산면 도암리 615-4 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 1·2층 제2종근린생활시설인 소매점·사무소, 3층은 제2종근린생활시설 사무소이나 현황은 숙소로 사용되고 있습니다. 감정가는 821,984,020원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 281,940,000원입니다.
권리구조의 출발점은 2016.08.22. 설정된 주식회사전북은행 근저당권 444,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 우리은행 가압류, 이수한 근저당, 현대커머셜 가압류, 주식회사다온건설 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2024.07.19. 확정채권양도로 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경1437 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 성산면 도암리 615-4 · 전북특별자치도 군산시 성산면 마동1길 5-22 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1·2층 제2종근린생활시설(소매점, 사무소) · 3층 제2종근린생활시설(사무소, 현황 숙소) |
| 소유자 | 강희선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 821,984,020원 / 281,940,000원 · 3회 유찰 |
| 청구액 | 544,525,738원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 999.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 생산관리지역 · 공시지가 57,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.08.22. 전북은행 근저당권입니다. 서울보증보험주식회사 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 우리은행 가압류 105,779,292원, 이수한 근저당 360,000,000원, 현대커머셜 주식회사 가압류 64,385,172원, 주식회사다온건설 근저당 228,300,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 조사자 10명, 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 10명은 모두 실제 임차·점유 관계로 분류됩니다. 가장 이른 전입도 2016.09.09.로 말소기준 2016.08.22. 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 10명 모두 대항력 없음이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자는 계약 내용과 명도 조건을 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최도식 | 1층 1호 60평방미터 | 2022.08.09 | 2,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종석 | 44.82평방미터 | 2022.01.13 | 5,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 용광컨설팅 | 56.16평방미터 1층 2호 | 2020.02.03 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 삼화 | 56.16평방미터 | 2016.09.27 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 강한건설 | 168.48평방미터 | 2016.09.09 | 50,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 군산관광농원 유한회사 | 56.16평방미터 | 2016.09.09 | 2,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 태평 | 66.11평방미터 | 2021.06.08 | 미상 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광한 | 미상 | 2019.11.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이범한 | 3층 302호 · 주거 | 2016.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지헌 | 3층 301호 | 2020.12.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 근거는 없다
현재 최저가는 281,940,000원으로 감정가 821,984,020원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 용도가 일반 주거형이 아니라 제2종근린생활시설과 토지가 결합된 일괄매각이고 3회 유찰된 상태라는 점에서, 감정가 대비 할인율 자체를 가격 가점으로 보는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,747,160원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 444,000,000원 | 277,192,840원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 105,779,292원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 이수한 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 현대커머셜 주식회사 | 64,385,172원 | 0원 |
| 6. 을구 3번 근저당권 · 주식회사다온건설 | 228,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 1,202,464,464원 중 예상 채권자 배당은 277,192,840원이고 미배당액은 925,271,624원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 매각조건 — 권리보다 먼저 확인할 실무 조건
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 목록 2, 4 지상의 이동이 용이한 철제컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 4는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 원상회복 명령 가능성이 있어 성산면사무소 확인이 필요합니다.
- 출입 조건. 목록 4는 지적상 맹지이나 인접지를 통하여 출입하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 과수목. 지상 제시외과수목은 토지에 포함하여 감정평가했습니다.
- 제시외 건물. 목록 3의 2층 상부 제시외건물은 일반건축물대장에 증축 등재된 합법적 건축물로 기재돼 있습니다.
- 현황 이용. 공부상 3층은 사무소이나 현황은 숙소입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 군장대학교 남서측 인근으로 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 연계 및 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층이며 기본 위생·급배수·화재경보·천정형 냉난방설비와 LPG가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 999.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 생산관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지·보전관리지역에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 4의 자격증명 발급 가능성과 원상회복 명령 가능성을 성산면사무소에 확인해야 합니다.
- 실제 출입로 확인. 지적상 맹지로 기재된 목록의 인접지 통행 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 10명 명도 확인. 대항력은 없지만 다수 점유자와 법인이 존재하므로 실제 사용 공간과 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 유한회사 용광컨설팅, 유한회사 태평, 이광한, 이범한, 이지헌의 계약 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 포함되는 제시외 건물·과수목과 제외되는 철제컨테이너박스를 현황과 정확히 맞춰야 합니다.
- 시세 별도 확인. 제공된 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석은 비교적 선명합니다. 2016.08.22. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 10명의 전입은 모두 그보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
감정가 821,984,020원에서 3회 유찰돼 현재 281,940,000원까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 시세 대비 저가로 평가할 수 없습니다. 목록 4 농지취득자격증명, 지적상 맹지 출입, 일괄매각 범위, 제시외 건물·과수목, 다수 점유자와 현황 숙소 사용까지 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 물건 조건은 보수적으로 검증. 이 사건은 할인율보다 실제 이용·처분 가능성을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
