의정부지방법원 2024타경69455. 파주시 법원읍 대능리 418-1 일원의 공장·사무실·주택 및 토지를 함께 다루는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장과 사무실·주택 등으로 이용 중이며, 토지는 공장용지와 공업용 상태가 확인됩니다. 현재 소유자는 신인선이고, 말소기준은 2005.10.26. 중소기업은행 근저당권 채권최고액 700,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 방한분 근저당, 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 등기 인수 위험은 낮지만, 이 사건을 단순한 “권리 깨끗한 공장”으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 목록 3 토지 지분매각, 농지취득자격증명 제출, 위반건축물 이행강제금, 여러 시설과 기계기구의 매각 제외가 함께 적시되어 있습니다. 특히 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금 미반환이라는 특별매각조건이 붙습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경69455 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 대능리 418-1 · 경기도 파주시 법원읍 술이홀로644번길 80 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 주택 등 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 2,183.0㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신인선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,775,140,400원 / 1,775,140,400원 (신건) |
| 청구액 | 659,343,923원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업 Zone) |
| 공시지가 | 215,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준인 2005.10.26. 중소기업은행 근저당권 이후에는 2016년 중소기업은행 72,000,000원 근저당, 2017년 방한분 384,000,000원 근저당, 파주시·국의 압류, 김영태·김종기·나무세상주식회사의 가압류와 경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 유찰 시나리오로 본다
동일 용도의 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 1,775,140,400원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 현재 가격 자체보다 유찰에 따른 배당 구조 변화와 특수매각조건을 함께 보는 것이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,775,140,400원 | 1,250,300,184원 | 0원 | 504,688,812원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,420,112,320원 | 1,250,300,184원 | 0원 | 153,211,013원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,136,089,856원 | 1,122,328,957원 | 127,971,227원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 계산된 채권 1,250,300,184원이 전액 배당되고, 소유자에게도 잔여가 남습니다. 2회 유찰해 1,136,089,856원까지 내려가면 127,971,227원의 미배당이 발생하지만, 제공된 배당 시나리오상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아니어서 매수인 인수는 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,775,140,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,151,404원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 방한분 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 김영태 | 54,124,109원 | 54,124,109원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 김종기 | 5,034,525원 | 5,034,525원 |
| 7. 갑구 17번 가압류 · 나무세상주식회사 | 35,141,550원 | 35,141,550원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 504,688,812원 |
국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액은 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 특수매각조건 — 입찰 전에 반드시 읽어야 할 부분
- 일괄매각. 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉠~㉪은 매각에 포함됩니다.
- 지분매각. 목록 3 토지는 지분매각입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3 토지는 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 토지 현황. 목록 1 토지는 목록 2 건물의 공장용지로, 목록 3 토지는 목록 2 건물의 공장용지 및 답 기타 상태로 이용 중입니다.
- 매각 제외. 목록 1·3 토지 지상 및 목록 2 건물에 소재하는 컨테이너 수동, 비닐하우스, 여과 진집시설 등은 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물. 목록 2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물 표시가 있고 불법증축에 대한 이행강제금이 부과 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 기계기구 제외. 포인트보링기, CNC런닝소우, CNC Running Saw는 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 법원읍 대능리 소재 법원체육공원 남동측 인근이며, 주변은 농경지·자연림·농가주택·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 버스정류장이 있으나 시 외곽지역으로 대중교통상황은 불편한 편입니다.
- 건물 이용. 기호 2-1·2-2는 공장, 기호 2-3은 사무실·주택 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타가 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 3 토지는 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 공업용 및 답 기타 등으로 이용 중입니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 제출 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환이라는 조건이 명시되어 있습니다.
- 위반건축물·이행강제금 확인. 불법증축 부분과 부과 중인 이행강제금의 범위·승계 여부를 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 경계 확인. 제시외 건물은 일부 포함되지만 컨테이너·비닐하우스·여과 진집시설 및 소재불명 기계기구는 제외됩니다.
- 지분매각 구조 확인. 목록 3 토지는 전체 소유권이 아닌 지분매각이므로 이용·처분관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2005.10.26. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 위반건축물과 이행강제금, 목록 3 토지 지분매각, 매각 제외 시설·기계기구, 국세·지방세 우선배당 가능성, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 1,775,140,400원의 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다. 결론은 등기 인수는 안전형, 물건·절차 리스크는 확인형입니다.
