의정부지방법원 2024타경69455. 경기도 파주시 법원읍 대능리 418-1 소재 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 일부 건물은 공장, 다른 건물은 사무실·주택 등으로 이용되고 있습니다. 소유자는 신인선이며, 중소기업은행이 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 659,343,923원입니다.
등기부상 권리의 출발점은 2005.10.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 700,000,000원으로, 이후 같은 은행의 추가 근저당권과 방한분의 근저당권, 국세·지방세 압류, 다수의 가압류가 뒤따릅니다. 등기권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확하지만, 세금의 실제 배당순위와 입찰자가 충족해야 할 특별매각조건은 별도로 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경69455 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 대능리 418-1 도로명주소: 경기도 파주시 법원읍 술이홀로644번길 80 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·주택 등 |
| 매각방법 | 일괄매각 · 제시외 건물 일부 포함 · 목록 3 토지 지분매각 |
| 건물 이용상태 | 기호 2-1, 2-2: 공장 기호 2-3: 사무실·주택 등 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 공업용 · 토지면적 2,183㎡ · 계획관리지역 |
| 소유자 | 신인선 |
| 감정가 | 1,775,140,400원 |
| 최저매각가 | 1,242,598,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 659,343,923원 |
| 말소기준권리 | 2005.10.26. 을구 10번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 특별매각조건 | 목록 3 토지 농지취득자격증명 제출 필요 · 미제출 시 보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 세금은 별도 검증
말소기준인 2005년 중소기업은행 근저당권 뒤로 설정된 중소기업은행의 채권최고액 72,000,000원 근저당권과 방한분의 384,000,000원 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 김영태·김종기·나무세상주식회사의 가압류와 경매개시결정도 같은 소멸 구조입니다.
2013년에 등기된 압류·가압류 및 2018년 한국스탠다드차타드은행 가압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리와 과거 말소 완료된 권리를 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 임차·점유관계 — 신고 임차인은 없지만 점유 확인 필요
확인된 임차인 명단은 0명입니다. 그러나 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 특히 건물이 공장뿐 아니라 사무실·주택 등으로도 이용되고 있으므로, 임차인 명단이 없다는 이유만으로 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세·최저가 — 70% 할인과 저가 매수는 다르다
감정가는 1,775,140,400원이고, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 1,242,598,000원입니다. 감정가 대비 약 70% 수준으로 내려온 상태입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다.
더구나 해당 물건은 단순한 공장 건물만이 아니라 토지 지분, 농지취득자격증명, 위반건축물, 제외 시설 및 기계기구가 함께 얽혀 있습니다. 일반적인 정상 공장부동산의 감정가와 동일한 조건으로 비교하기 어렵습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가격 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,242,598,000원 | 22,528,164원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 869,818,600원 | 391,579,770원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 608,873,020원 | 649,915,894원 |
후속 회차 가격과 미배당액은 제시된 시나리오 기준입니다. 실제 매각가격 및 배당결과는 달라질 수 있으며, 채권자 미배당액은 매수인의 인수금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,242,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,825,980원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행(을구 10) | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행(을구 11) | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 근저당 · 방한분 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 5. 가압류 · 김영태 | 54,124,109원 | 54,124,109원 |
| 6. 가압류 · 김종기 | 5,034,525원 | 5,034,525원 |
| 7. 가압류 · 나무세상주식회사 | 35,141,550원 | 12,613,386원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 14,825,980원을 공제한 뒤 채권자들에게 총 1,227,772,020원이 배당됩니다. 채권액 총합 1,250,300,184원 대비 22,528,164원이 미배당되고, 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원입니다.
중소기업은행에 대한 시뮬레이션상 배당액은 두 근저당권을 합한 772,000,000원으로, 신청채권액 659,343,923원을 웃돕니다. 다만 이는 채권최고액을 적용한 가정 계산이며, 실제 확정 채권액이나 최종 배당액을 보장하는 것은 아닙니다.
예상배당은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액, 추정 집행비용을 적용한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·법정 우선순위·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건의 핵심 위험 — 특별매각조건과 위반건축물
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 법원읍 대능리 소재 '법원체육공원' 남동측 인근으로, 농경지·자연림·농가주택·공장 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 시 외곽지역으로 대중교통 여건은 불편한 편입니다.
- 건물. 기호 2-1, 2-2는 공장, 기호 2-3은 사무실·주택 등으로 이용 중입니다. 철근콩크리트조 및 연와조 평스라브지붕 구조이며, 일부 건물에는 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지, 공업용 이용, 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 215,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업 Zone)이며, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 규제가 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 여부와 적용 조건도 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·토지 일괄매각에 지분토지, 위반건축물, 제외 설비 등의 조건이 겹치므로 일반적인 정상 공장부동산보다 매수자 검토사항이 많습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 재매각 가격과 환금성은 별도 평가가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명부터 확인. 목록 3 토지에 대한 발급 가능성과 제출요건을 입찰 전에 검증해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환이라는 특별매각조건이 핵심입니다.
- 위반건축물 점검. 불법증축 부분의 면적·위치·시정 가능성, 이행강제금 부과 현황을 건축물대장 및 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 매각대상 경계 확인. 제시외 건물 포함 범위와 컨테이너·비닐하우스·설비·기계기구 제외 범위를 현장에서 대조하세요.
- 토지 지분·이용제한 확인. 목록 3 토지의 지분관계, 실제 점유·이용상태, 농지 관련 제한과 군사시설 관련 규제를 검토하세요.
- 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상인 공장·사무실·주택 사용 부분에 대해 실제 점유자, 임대차보증금, 대항력 여부를 조사하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 및 법정기일을 확인하고 예상배당과 별개로 실제 법적 부담을 검토하세요.
- 입찰가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 공장·토지의 실질 이용가치와 시정비용을 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물대장, 특별매각조건 및 현장상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리가 소멸한다고 안전한 공장은 아니다”
이 사건은 등기상 권리와 실물 부동산의 위험을 구분해야 하는 물건입니다. 2005년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전한 입찰이라고 결론내릴 수 없습니다.
특히 농지취득자격증명 미제출에 따른 보증금 미반환과 위반건축물에 대한 이행강제금은 낙찰 전 반드시 해결 가능성을 판단해야 하는 요소입니다. 여기에 토지 지분매각, 매각 제외 시설, 실제 점유관계 미확인까지 더해집니다.
현재 최저매각가 1,242,598,000원은 감정가의 70% 수준이지만, 최근 실거래 시세와 비교할 근거가 없어 가격상 저렴하다는 결론은 보류해야 합니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것 자체가 아니라 농취증 발급 가능성·위반건축물 시정비용·실제 이용가치를 먼저 확인하는 것입니다. 권리 소멸은 비교적 명확, 입찰조건과 물적 위험은 고위험 점검 대상. 종합적으로 신중한 접근이 필요합니다.
