창원지방법원 2025타경626. 사천읍 수석리 80 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층이고 현재 주택으로 이용 중이며, 토지는 365.1㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다. 감정가 307,076,980원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 150,468,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2016.11.25 정동농업협동조합의 근저당권 채권최고액 168,000,000원입니다. 이후 사천시 압류, 경매개시결정, 정동농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 난도는 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다. 최양순의 전입일은 1968.10.20로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 확정적 대항력으로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경626 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 수석리 80 · 경상남도 사천시 사천읍 무산2길 44 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 외벽 치장벽돌 마감 등 · 새시창호 등 |
| 토지 | 365.1㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 309,800원/㎡ |
| 소유자 | 정재안 · 2016.07.19 소유권이전(2016.07.08 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 307,076,980원 / 150,468,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 155,481,618원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정서상 ㄱ~ㄴ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2016.11.25 정동농업협동조합 근저당권입니다. 갑구의 사천시 압류와 정동농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 2026.01.30에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 설정일 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최양순 | 1968.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
| 이동진 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 승계 없음 |
이동진의 전입일은 말소기준권리 이후인 2023.09.05라 대항력은 없습니다. 반면 최양순은 전입일만 보면 선순위 가능성이 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 두 사람을 같은 위험도로 보면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 ‘49% = 싸다’는 결론은 금물
감정가 307,076,980원에서 현재 최저매각가는 150,468,000원으로 내려와 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 105,327,600원, 4회 유찰 시 73,729,320원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 150,468,000원 | 49% | 46,490,698원 |
| 3회 유찰 시 | 105,327,600원 | 34% | 90,999,132원 |
| 4회 유찰 시 | 73,729,320원 | 24% | 122,049,954원 |
다만 이 사건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고, 현재 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 최양순의 미상 보증금이 실제 매수인 승계 대상이라면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있으므로, 실질취득비용은 현재 최저가만으로 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,468,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,906,552원 |
| 1. 근저당 · 정동농업협동조합 | 168,000,000원 | 147,561,448원 |
| 2. 가압류 · 정동농업협동조합 | 26,052,146원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 채권 총액은 194,052,146원, 채권자 예상배당은 147,561,448원, 미배당은 46,490,698원입니다. 계산표의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 최양순의 보증금 자체가 미상인 만큼 이 수치는 임차보증금 승계 위험이 최종 확정됐다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 주택으로 이용 중인 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 주위환경. 경상남도 사천시 사천읍 수석리에 위치하며 주위는 주택지대 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 대중교통 등 교통상황은 감정평가상 보통입니다.
- 토지. 365.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형, 소로한면에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되며 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㄴ도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최양순 임차관계 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 범위를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 자료에서 원본 대조해야 합니다.
- ‘대항력 있음’으로 단정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 현재 단계의 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 배두리 반환 기재 확인. 2026.01.02 보증금 전액 반환 및 배당배제신청서 제출 기재가 실제 원본에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 49%라는 할인율보다 주변 단독주택·토지의 실제 거래가와 개별 토지형상·건물상태를 먼저 비교해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ~ㄴ이 매각포함이므로 실제 현황과 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 사천시 압류가 있고 현재 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 체납세액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차관계 확인이 먼저”
이 사건은 표면적으로는 감정가 307,076,980원에서 150,468,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기부만 보면 2016.11.25 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸해 어렵지 않아 보입니다. 그러나 최양순의 1968.10.20 전입은 말소기준보다 훨씬 앞서 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득비용이 아직 확정되지 않았다”입니다. 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 나타나더라도, 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 그 숫자만 믿고 입찰가를 정하면 안 됩니다. 먼저 임차관계를 확정하고, 그다음 단독주택·토지의 실제 시세를 비교해야 합니다. 권리등기는 단순하지만 점유관계는 보수적으로 봐야 하는 C급 물건입니다.
