서울남부지방법원 2025타경13867. 영등포역 북측 인근의 다솔메트로시티 제12층 제1202호, 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 이명희이고 2021년 1월 11일 매매를 원인으로 거래가액 353,000,000원에 취득했습니다. 2025년 12월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔고, 데이터상 이 결정이 말소기준권리입니다. 따라서 그 이전에 성립한 손수현의 주택임차권은 매수인에게 인수되는 구조입니다.

다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 손수현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 현재 배당표상 손수현의 미배당액은 36,832,000원이지만, 이 확약이 충족되면 그 금액은 손수현에 대해서는 실질 0원이 됩니다. 그러나 확약 밖에 있는 김다혜의 대항력과 미상 보증금은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 손수현은 확약, 김다혜는 별도 확인

말소기준권리는 2025.12.15. 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 손수현의 주택임차권등기는 2024.01.16. 접수되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 원 임대차계약은 2021.02.20., 주민등록 및 점유개시는 2021.03.12., 확정일자는 2021.02.23.으로 확인되며 배당요구도 2024.01.16. 이루어졌습니다. 따라서 손수현은 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다.

김다혜 역시 2025.11.21. 전입으로 데이터상 대항력 있음으로 판단되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 인수금액은 산정할 수 없습니다. 특히 전입일이 말소기준권리인 2025.12.15.보다 앞서므로, 이 임차인의 보증금이 실제로 존재한다면 매수인 인수범위를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 알려진 인수는 0원, 미상 인수는 남는다

손수현. 현재 최저가 288,000,000원에서 집행비용 4,832,000원을 제외하면 283,168,000원이 우선배당되고, 보증금 320,000,000원 중 36,832,000원이 남습니다. 이 36,832,000원은 통상적인 인수 계산이라면 낙찰자 부담이지만, 이번 명세서에는 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 해당 조건이 충족되면 손수현에 대한 실질 인수액은 0원입니다.

김다혜. 전입일 2025.11.21.이 말소기준권리보다 빠르고 데이터상 대항력이 있습니다. 그런데 보증금이 미상이므로 이 임차인의 인수액은 현재 산정 불가입니다. 손수현의 확약을 김다혜에게까지 확대하면 안 됩니다. 입찰 전 김다혜의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 288,000,000원이 집행비용 4,832,000원과 손수현 우선배당 283,168,000원으로 모두 소진됩니다. 손수현 보증금 미배당은 36,832,000원이지만, 확약 조건 충족 시 해당 금액의 반환청구권 포기로 실질 인수는 0원입니다.* 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 영등포역 북측 인근. 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 영등포역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물의 12층 물건이며, 기본적인 위생·급배수·소방·승강기· 도시가스·난방 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 3필 일단의 대체로 가장형 평지이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적 182.1㎡, 일반상업지역, 소로각지입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역· 대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 세부 제한은 원본 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 14,410,000원/㎡. 토지의 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
• 물건 상태. 현황은 오피스텔로 이용 중이며 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 민간임대주택. 2021.04.08. 민간임대주택등기가 설정되어 있으며, 임대의무기간 동안 계속 임대해야 한다는 내용과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있어 관련 지위와 매각 후 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보고 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 80%인 288,000,000원입니다. 별도의 시세 비교 근거가 없으므로 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 손수현 확약 확인. 명세서의 조건은 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소입니다. 이 조건이 실제 매각 과정에서 충족되는지 확인해야 36,832,000원의 실질 인수 0원을 적용할 수 있습니다.
• 김다혜 임대차 원본 확인. 전입 2025.11.21.로 대항력이 있고 보증금이 미상입니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
• 회차 하락의 함정. 2회 유찰 시 최저매각가는 230,400,000원, 3회 유찰 시 184,320,000원입니다. 손수현의 명세상 미배당은 각각 93,625,600원·139,060,480원으로 커지므로, 낮은 낙찰가가 자동으로 실질취득가를 낮춘다고 볼 수 없습니다. 특히 김다혜의 미상 보증금은 별도입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.08. 등기가 존재하므로 매각 후 임대 관련 의무와 지위가 어떻게 적용되는지 관련 서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인의 실제 점유 및 임대차관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약 0원 ≠ 전체 인수 0원”

이 사건의 핵심은 손수현과 김다혜를 분리해서 보는 것입니다. 손수현은 보증금 320,000,000원, 대항력·우선변제권을 갖고 있어 현재 배당에서 36,832,000원이 미배당되지만, 매각물건명세서의 확약 조건이 충족되면 그 미배당분은 실질 인수 0원이 됩니다. 주택도시보증공사는 손수현의 주택임차권 승계인으로 표시되어 있으므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.

하지만 김다혜의 대항력과 보증금 미상은 전혀 다른 문제입니다. 이 부분은 손수현 확약의 적용 대상이 아니므로, 실제 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 실질취득액을 288,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 현재 최저가는 감정가의 80%지만, 시세보다 싸다는 근거로 볼 수 있는 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 확약으로 알려진 인수는 정리되지만, 미상 임차인 때문에 최종 입찰가를 바로 확정하기 어려운 오피스텔입니다. 손수현은 확약 확인, 김다혜는 보증금 확인 — 이 두 가지가 승부처입니다.

* 명세상 손수현 미배당액 36,832,000원은 확약 조건 충족 시 실질 인수 0원으로 봅니다. 이 확약은 손수현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것이며, 김다혜의 인수위험에는 적용되지 않습니다.