서울남부지방법원 2025타경13867. 영등포역 북측 인근 다솔메트로시티 12층 1202호 오피스텔입니다. 소유자 이명희는 2021년 3월 12일 거래가액 353,000,000원으로 이 호실을 취득했고, 이후 2024년 1월 16일 손수현 명의의 주택임차권 320,000,000원이 등기됐습니다. 경매는 2025년 12월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 시작됐으며, 이 강제경매개시결정이 말소기준입니다.
문제는 손수현의 임차권이 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 등기만 보면 매수인에게 승계되는 선순위 임차권입니다. 그러나 매각조건에는 손수현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 내용이 명시돼 있습니다. 이 때문에 손수현 보증금의 룰상 미배당액이 생기는 회차에서도 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제12층 제1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제13층 건물 내 제12층 제1202호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이명희 (2021.03.12. 거래가액 353,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 손수현 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 2월 20일, 확정일자는 2021년 2월 23일, 주민등록·점유개시는 2021년 3월 12일이며 임차보증금은 320,000,000원입니다. 2024년 1월 16일 임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손수현 | 건물전부 | 2021.03.12 | 2021.02.23 | 320,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원* |
| 김다혜 | 미상 | 2025.11.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 · 미상 |
손수현은 확정일자와 배당요구가 갖춰진 선순위 임차권자이고, 등기상으로는 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다. 다만 이번 매각조건의 포기·말소 약정 때문에 매수인이 손수현의 미배당 보증금을 떠안는 구조는 실질적으로 제거됩니다. 반면 김다혜는 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 금액으로 인수액을 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 임차인 손수현 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 강제경매 채권자 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 34,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 손수현 보증금 320,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 34,160,000원이 배당됩니다. 신청채권 미배당액은 285,840,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 김다혜의 보증금은 확인되지 않아 별도 권리 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시 인수 구조 — 손수현은 룰상 늘지만, 확약으로 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 360,000,000원 | 0원 | 손수현 0원* · 김다혜 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 288,000,000원 | 36,832,000원 | 손수현 0원* · 김다혜 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 230,400,000원 | 93,625,600원 | 손수현 0원* · 김다혜 미상 |
통상 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건의 손수현 보증금 역시 유찰 시 룰상 인수액이 36,832,000원, 93,625,600원으로 증가합니다. 그러나 이번에는 손수현 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 있어 손수현 관련 실질 인수는 각 회차 0원*입니다. 이 효과는 김다혜에게 확장되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포역 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 영등포역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 12층 1202호이며 위생·급배수·소방·승강기·도시가스·난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 공시지가는 14,410,000원/㎡, 토지면적은 182.1㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손수현 확약 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 김다혜 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유범위·배당요구 여부를 확인하지 않으면 최종 인수 위험을 숫자로 확정할 수 없습니다.
- 현재 점유 상태 확인. 손수현 임차권등기와 김다혜 전입이 함께 확인되는 만큼 실제 점유자와 인도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021년 4월 8일 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 관련 행정상 처리 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 임차는 남는다”
이 사건은 등기만 보면 선순위 주택임차권 320,000,000원이 있어 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 하지만 매각조건에 손수현과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시돼 있어 손수현 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 문제는 그 다음입니다. 별도 점유자 김다혜의 보증금과 확정일자가 미상이라 확약 밖 임차 위험을 아직 닫을 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원의 안전형”으로 단정하기보다, 주된 선순위 임차권은 해소됐지만 미상 점유자 확인이 끝나야 최종 권리판단이 완성되는 오피스텔로 보는 것이 맞습니다.
