서울남부지방법원 2025타경13900. 금천구 시흥동 우림메르디앙 3층 306호는 건축물대장상 오피스텔이지만, 실제로는 주거용으로 이용되는 물건입니다. 소유자 박주용이 2021년 8월 18일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 170,000,000원입니다. 이후 임차권등기, 압류, 가압류가 이어졌으며 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 진행됐습니다.
이 사건은 일반적인 후순위 근저당권 소멸형 경매와 다릅니다. 등기부상 2023년 9월 8일 주택임차권등기가 있고, 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류의 접수일은 2023년 9월 15일입니다. 임차인의 전입·점유 시점은 그보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금 승계 위험을 먼저 검토해야 합니다.
그러나 실제 매각조건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차인과 임차권 승계인이 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있다는 점입니다. 권리 자체는 선순위지만, 조건이 충족되면 그 임차권의 잔액 인수 부담은 사라지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13900 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 121-7 우림메르디앙 제3층 제306호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로63길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 · 철근콘크리트구조 · 지상 8층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박주용 (2021.08.18 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 | 168,000,000원 |
| 최저매각가 | 134,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 신청 청구액 | 170,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 이상철 · 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 압류보다 먼저다
등기부상 가장 중요한 권리는 을구 1번 이상철의 주택임차권입니다. 이 권리는 말소기준 압류보다 먼저 등기됐으며, 임차인의 전입신고와 점유개시 역시 압류일 이전입니다. 따라서 일반적인 배당만으로 해결되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
말소기준 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 선순위 임차권은 후순위 압류와 달리 별도로 처리해야 하며, 이 사건에서는 매각물건명세서의 잔액 청구권 포기·등기 말소 조건이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 승계, 포기 조건
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상철 건물 전부 · 주거용 |
170,000,000원 | 2021.08.17 / 2021.07.12(경정) | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 미배당 잔액 청구권 포기·등기 말소 조건 |
| 실제 임차인 | 이상철 1명 |
|---|---|
| 임대차 목적물 | 건물 전부 |
| 임대차계약일 | 2021.07.10 (경정등기 기준, 최초 기재 2021.08.19) |
| 전입신고일 | 2021.08.17 |
| 점유개시일 | 2021.08.18 |
| 확정일자 | 2021.07.12 (경정등기 기준, 최초 기재 2021.08.20) |
| 임차권등기 | 2023.09.08 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 주택임차권 승계 | 주택도시보증공사 |
| 예상 우선배당 | 131,718,400원 (최저가 매각 가정) |
| 룰상 미배당 보증금 | 38,281,600원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (잔액 청구권 포기·등기 말소 조건 이행 시) |
대항력. 이상철의 전입신고일과 점유개시일은 말소기준 압류일보다 앞섭니다. 보증금 170,000,000원의 선순위 임차권으로, 별도의 포기 약정이 없다면 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
우선변제. 확정일자와 배당요구가 확인되며, 경정등기에는 확정일자가 2021.07.12로 기재되어 있습니다. 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 임차인 보증금에 대한 예상배당은 131,718,400원입니다.
보증기관 승계. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 이상철의 보증금에 승계 보증금을 다시 더하면 안 됩니다. 등기 경정사항까지 포함해도 실제 임차인은 1명, 대상 임차보증금은 170,000,000원입니다.
따라서 이 조건이 유효하고 실제로 이행된다면, 배당계산상 미배당 보증금이 존재하더라도 해당 임차권에 대한 매수인의 실질 인수 부담은 0원입니다.
또한 이 포기는 이상철과 그 임차권 승계인에 관한 것입니다. 다른 권리자의 독립적인 인수권리까지 자동으로 포기되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 이상철 · 우선변제 | 170,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 추정배당입니다. 집행비용 2,681,600원을 먼저 제외하고, 나머지 131,718,400원을 선순위 임차인에게 배당하는 계산입니다. 임차인 보증금 미배당액 38,281,600원은 명세서상 포기·말소 조건이 이행되는 경우 실질 인수액에 포함하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권 표시는 승계 보증금과의 중복 여부를 원본으로 확인해야 하며, 단순 합산해 별도 인수채무로 계산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 보증금 | 조건 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 134,400,000원 | 38,281,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 107,520,000원 | 64,785,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 86,016,000원 | 85,932,288원 | 0원 |
일반적인 선순위 임차보증금 인수형 경매에서는 최저가가 하락해도 매수인이 승계할 보증금이 증가하므로 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건도 포기 조건을 반영하지 않은 배당 시나리오에서는 유찰이 거듭될수록 미배당액이 커집니다.
반면 명세서상 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 모든 해당 회차에서 유효하게 이행된다면 이상철의 임차권에 따른 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다. 이 경우 실질취득의 중심은 낙찰가 자체이며 취득세, 명도비용 등 기타 취득비용은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울금천경찰서 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장과 지하철역이 인접해 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 8층 오피스텔로, 외벽은 석재 타일 붙임, 내벽은 타일 및 페인트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 있습니다. 주차설비의 실제 이용 조건과 운영 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m 도로에 접하고 있습니다. 건물 출입 및 차량 동선은 실제 이용 상황을 확인해야 합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이나 현황은 주거용입니다. 실제 이용 상태가 경매 권리분석과 세금·대출 판단에 미치는 영향을 구분해야 합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(금천구심)이며, 과밀억제권역과 고도 관련 제한 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 구역 지정도 기재되어 있으므로 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 설비 보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거지대에 위치하고 대중교통 접근성이 있으나 오피스텔은 아파트와 매수층·금융조건·거래가격 형성 방식이 다를 수 있습니다. 현재 가격의 적정성과 향후 매도 가능성은 실거래 비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 이상철과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 잔액 포기·말소의 효력. 서면 내용과 적용 범위, 법적 효력 및 말소 이행 절차를 확인하세요. 조건부 실질 인수 0원이라는 판단의 가장 중요한 전제입니다.
- 임차권 경정. 을구 1-2번은 이상철 임차권의 계약일·확정일자 경정입니다. 별도의 임차인이나 보증금으로 이중 계산하지 마세요.
- 보증기관 승계. 주택도시보증공사의 임차권 승계 범위와 가압류·경매 신청채권 사이의 관계를 확인하세요. 같은 보증채권을 독립된 인수채무로 중복 산정하면 안 됩니다.
- 배당 추정의 한계. 집행비용과 선순위 임차인 배당 추정만으로 최종 배당이 확정되는 것은 아닙니다. 조세채권의 우선순위와 실제 배당표를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 별도로 현재 점유자를 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 명도 협의에 필요한 비용을 검토하세요.
- 시세 조사. 우림메르디앙의 비교 가능한 오피스텔 실거래와 최신 거래를 확인하세요. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 관리비. 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성과 미납 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 오피스텔 금융·세금. 주거용 이용에 따른 금융 취급, 취득세 및 주택 수 관련 적용 여부를 개별적으로 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 1.7억보다 중요한 것은 포기 조건의 효력”
이 물건의 첫인상은 부담스럽습니다. 보증금 170,000,000원의 선순위 임차권이 존재하고, 최저매각가 134,400,000원에서는 배당으로 보증금을 전액 충당하지 못하기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 매수인이 미배당 잔액을 부담해, 낮은 낙찰가만 보고 접근해서는 안 되는 물건입니다.
그러나 이 사건의 매각조건은 다릅니다. 임차인과 주택임차권 승계인이 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 해당 선순위 임차권의 실질 인수 부담은 0원이므로, 포기 전 미배당 잔액을 실제 취득비용에 더해서는 안 됩니다.
다만 권리상 부담이 해소된다는 것과 가격이 매력적이라는 것은 별개입니다. 감정가보다 낮아졌다는 이유만으로 저가 매수라고 볼 수 없으며, 오피스텔의 실제 거래 수준과 개별 호실 상태를 검토해야 합니다. 조건부 말소의 최종 효력과 명도 가능성까지 확인하기 전에는 무리한 입찰이 적절하지 않습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 선순위 임차권이라는 주요 위험이 명시된 포기·말소 조건으로 해소될 수 있다는 긍정적 요소는 있습니다. 반면 그 조건의 실제 이행 확인이 필수이고, 현재 최저가의 시세 대비 경쟁력도 검증되지 않았습니다. 권리는 조건부 해소 가능, 가격은 판단 보류. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 잔액 포기·등기 말소의 확실성과 실제 시장가격입니다.
