서울남부지방법원 2025타경13900. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가 현황은 주거용입니다. 현재 소유자는 박주용으로, 2021.08.13 매매를 원인으로 2021.08.18 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 2023.09.08 설정된 이상철의 주택임차권입니다. 전입 2021.08.17, 점유개시 2021.08.18로 2023.09.15 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 구조입니다.
그런데 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 배당표상 낙찰가 168,000,000원에서 집행비용 3,152,000원을 먼저 빼면 이상철 보증금에 164,848,000원만 배당되어 5,152,000원이 남습니다. 통상이라면 매수인이 그 잔액을 떠안지만, 매각조건에 이상철과 그 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시되어 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13900 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 121-7 우림메르디앙 제3층 제306호 · 시흥대로63길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 오피스텔 |
| 소유자 | 박주용 (2021.08.18 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.09.15 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준권리보다 앞선다
권리의 순서만 보면 이상철의 임차권등기가 2023.09.08로 말소기준인 국민건강보험공단 압류 2023.09.15보다 앞섭니다. 더 중요한 것은 전입일이 2021.08.17, 점유개시가 2021.08.18이라는 점입니다. 따라서 이상철은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 이후 주택도시보증공사의 20,000,000원 가압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상철 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 | 2021.08.20 등기 경정: 2021.07.12 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | HUG 승계 |
등기부의 “1번임차권경정”은 별도 임차인이 아니라 동일한 1번 임차권의 계약일·확정일자를 고친 경정등기입니다. 따라서 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 또한 매각조건에 적힌 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로, 이상철 외에 보증금 170,000,000원을 하나 더 가진 별도 실임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 해석 — 1.68억이 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 168,000,000원이고 신건입니다. 확약을 반영하면 매수인의 실질취득도 168,000,000원입니다. 등기부상 소유권 취득 당시 거래가액 170,000,000원이 확인되지만 그 거래 원인일은 2021.08.13입니다. 매각기일 2026.09.22의 가격 메리트를 판정할 최신 실거래 기준으로 사용하기에는 시차가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 이상철 보증금 | 170,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 168,000,000원 가정 시 이상철 보증금의 룰상 미배당액은 5,152,000원입니다. 그러나 매각조건상 이상철 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 이 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 주거용 오피스텔로 봐야 합니다.
- 입지. 서울금천경찰서 남측 인근으로, 주변은 아파트와 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 오피스텔이며 위생·급배수·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(금천구심)입니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이상철 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 168,000,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 168,000,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 확약이 없다고 가정한 룰상 인수액은 1회 유찰 시 38,281,600원, 2회 유찰 시 64,785,280원까지 늘어납니다. 이 사건에서는 확약 때문에 실질 인수 0원이지만, 확약의 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 최신 시세 별도 확인. 2021.08.13 거래가액 170,000,000원은 현재 시세의 직접 기준이 아닙니다. 최근 동일·유사 오피스텔 거래가를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 주거용 오피스텔 특성. 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 거래빈도와 매수층을 별도로 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 미납 관리비와 현재 점유 상태, 인도 절차 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형 권리지만, 확약 때문에 실질 인수는 0원”
이 물건의 표면만 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 168,000,000원보다 커 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 5,152,000원이 남습니다. 그러나 매각조건에 이상철과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시되어 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 신건의 실질취득은 168,000,000원입니다.
다만 권리정리가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 확인되는 170,000,000원의 거래가액은 2021.08.13 매매이고, 현재 매각기일은 2026.09.22입니다. 최신 실거래 비교 없이 168,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 결론은 권리는 조건부로 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 주거용 오피스텔입니다.
