창원지방법원 2025타경636. 경상남도 진주시 지수면 청담리 소재 토지와 창고·관리실, 유리온실 등을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 이동호이고, 2015.09.30. 농협은행주식회사 명의 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 진주진양농업협동조합, 부산광역시산림조합, 신한카드 주식회사의 가압류와 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인이 떠안을 등기상 후순위 권리는 없습니다. 하지만 이 사건의 실제 난도는 등기부보다 농지취득 절차, 점유관계, 유리온실 설비의 소유권과 매각 포함 범위에 있습니다. 특히 대여 장비로 조사된 초저온저장탱크·대기식 기화기·Gas Supply Unit는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후에도 현재와 동일한 설비 구성을 그대로 사용할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경636 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 지수면 청담리 1087-2 및 청담리 1087-3, 1087-4, 1087-5, 1087-6, 1087-7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고 및 관리실 · 농업용 유리온실 |
| 건물 이용상태 | 기호 7-1 창고 및 관리실 · 기호 7-2 유리온실 |
| 토지 현황 | 지목 답 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이동호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,992,275,800원 / 2,794,593,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 1,266,846,593원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 비대항
말소기준은 2015.09.30. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 점유자인 농업회사법인 주식회사 송담의 전입일은 2019.11.08.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖지 않으며, 매수인이 승계할 보증금도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 명도 협의에 필요한 임대차 원본은 별도로 점검해야 합니다.
| 점유자 | 사용 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 송담 | 농업용 온실 | 2019.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 매각 범위·행정조건 — 이 사건의 진짜 승부처
이 사건은 토지와 건물만 사는 구조가 아닙니다. 기호 7-2 유리온실에 필요한 자동개폐장치, Hanging Gutter, 유황훈증기 및 유동팬, 물탱크 설비, 양액공급기 및 양액재처리장치, CO2공급기, 자동제어시스템, 난방시설, 공조설비, 튜브레일과 배관 등이 유리온실 건물에 포함돼 평가됐습니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-248호의 수변전설비도 매각에 포함됩니다.
- 일괄매각. 토지·건물과 제시외 건물, 관정, 포함 대상 기계·기구를 함께 매수하는 구조입니다.
- 농지취득 절차. 목록 1·2·3·4·5·6은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.
- 보증금 몰수 위험. 필요한 증명이나 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 입찰보증금이 몰수됩니다.
- 제시외 건물. 감정서상 기호 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ·ㅂ은 매각에 포함됩니다.
- 관정. 감정서상 기호 a·b 관정은 매각에 포함되지만, 소유자 미상으로 조사됐습니다.
- 제외 설비. 초저온저장탱크 4.9ton/1.0MPa 2대, 대기식 기화기 300kg/hr 2대, Gas Supply Unit 2대는 대여 장비로 조사돼 매각에서 제외됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,794,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,345,930원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 4,200,000,000원 | 2,764,247,070원 |
| 2. 가압류 · 진주진양농업협동조합 | 5,876,041원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산광역시산림조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,899,737원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 농협은행주식회사 근저당권 배당에 사용되며, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 예상됩니다. 전체 채권 미배당액은 1,748,528,708원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 지수면 청담리 청담마을 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 중소형 차량의 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호 7-1은 일반철골구조 패널지붕 단층 창고 및 관리실, 기호 7-2는 일반철골구조 유리지붕 단층 유리온실입니다.
- 용도지역. 농림지역과 농업진흥구역에 포함되며 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 토지. 지목과 이용상황은 답, 지형은 평지·세로장방이고 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 27,100원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 농업용 유리온실과 전용 설비를 필요로 하는 매수자 중심의 자산이므로, 일반적인 토지나 주거물건보다 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 입찰 전 발급 가능 여부와 제출기한을 확인하고, 농지가 아니라는 사실을 증명할 경우 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 보증금 몰수 방지. 목록 1·2·3·4·5·6의 증명 또는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수되는 조건을 최우선으로 점검해야 합니다.
- 매각 포함 목록. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-248호와 제시외 건물·관정의 현황을 감정서 원본과 대조해야 합니다.
- 제외 장비. 초저온저장탱크·대기식 기화기·Gas Supply Unit가 매각에서 제외된 상태로도 시설 운영이 가능한지 확인해야 합니다.
- 설비 작동 상태. 자동개폐장치, 양액공급기, 자동제어시스템, 난방·공조설비, 수변전설비의 작동 여부와 보수비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 농업회사법인 주식회사 송담의 실제 계약관계, 점유 범위, 보증금, 시설물 소유관계와 퇴거·인도 계획을 확인해야 합니다.
- 관정 소유권. 관정 기호 a·b는 소유자 미상으로 조사됐으므로 사용권과 유지관리 책임을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 2,794,593,000원의 적정성은 토지·건물·포함 설비와 제외 설비를 구분해 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 진주시 지수면 사실조회 회신서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후 권리와 비대항 점유자의 보증금을 매수인이 승계하지 않아 권리상 인수액은 0원입니다. 그러나 권리분석이 깨끗하다는 사실이 곧 안전한 입찰을 의미하지는 않습니다. 농지취득자격증명 또는 비농지 증명을 제출하지 않으면 보증금이 몰수되고, 매각 포함 설비와 제외 설비를 잘못 구분하면 낙찰 후 운영계획 자체가 달라질 수 있습니다.
현재 최저가 2,794,593,000원은 감정가의 70%지만, 이를 곧바로 시세 할인이나 가격 메리트로 해석할 근거는 부족합니다. 유리온실의 실제 상태와 운영수익, 농업진흥구역의 이용 가능성, 제외 장비 대체비용, 점유 법인과의 명도 및 시설물 정리 가능성까지 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다. 등기상 권리는 합격, 행정조건과 설비 실사는 필수. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 농취증과 시설 운영의 현실성입니다.
