서울남부지방법원 2025타경14040. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 3층 301호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 감정평가에서도 업무시설(오피스텔)로 평가됐고, 지역 여건상 임시 주거용 이용 사례가 다수 있다고 조사됐습니다. 현재 핵심은 단순한 후순위 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다.
임차인 주용준의 임대차계약일은 2021.07.20, 확정일자는 2021.07.26, 전입·점유개시는 2021.08.17입니다. 데이터상 말소기준은 2023.08.01 국민건강보험공단 압류이므로 전입이 약 2년 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 낙찰대금에서 보증금이 모두 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 두산로3길 17 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 13층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 구민석 · 2021.07.27 매매 · 거래가액 294,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 차단
과거 부안수산업협동조합 근저당은 2021.08.18 이미 말소됐고, 2022년 예스자산대부 가압류도 2022.07.08 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2023.08.01 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 주용준의 임차권등기, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 주용준은 임차권등기일 자체는 2023.09.05로 말소기준 뒤지만, 실제 대항력 판단에 중요한 주민등록일과 점유개시일이 2021.08.17이므로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.07.26이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주용준 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 | 2021.07.26 | 294,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 0원* |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 표시됩니다. 따라서 주용준 보증금 294,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 294,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 주용준 보증금 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 5,930,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 305,000,000원 가정에서는 집행비용 5,070,000원을 제외한 뒤 임차인 보증금 294,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 5,930,000원이 배당됩니다. 임차인 미배당 보증금은 없어 현재 회차는 확약을 떠나서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 총부담은 확약 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 305,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 244,000,000원 | 54,216,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 195,200,000원 | 102,332,800원 | 0원* |
* 매각물건명세서 기재대로 임차인 주용준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 정상 이행되는 경우입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 지역 여건상 임시 주거용으로 이용하는 경우가 다수 있는 것으로 조사됐고, 본건은 쇄문부재로 내부 용도를 확인하지 못했습니다.
- 입지. 가산초등학교 서북측 인근의 준공업지역으로, 오피스텔·소규모 공동주택·근린생활시설·공장·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 노선버스정류장과 근거리 1호선 독산역이 있어 대중교통 편의성은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 중 3층이며, 급배수·위생·난방·승강기·소방·기계식주차설비가 있습니다.
- 도로. 동측 포장 소로에 접하고, 남측에는 도로계획 관련 토지가 있습니다. 금천구 공고 제2025-70호에 따르면 중로1-109 계획폭원은 14~36미터입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 주용준은 2021.08.17 전입·점유로 말소기준 2023.08.01보다 앞섭니다. 확약이 없다고 가정하면 유찰 시 미배당 잔액이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
- 현재 회차 배당. 신건 305,000,000원에서는 임차보증금 294,000,000원이 전액 배당돼 일반 계산상으로도 임차보증금 인수액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.09.06 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 관련 등기와 매각 후 처리 여부는 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔이고 감정평가상 업무시설입니다. 실제 주거용 사용 여부, 금융·세금·환금성 조건은 오피스텔 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 적정가를 단정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 기록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 이번 사건은 확약이 승부처”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 294,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 유형입니다. 실제로 전입일 2021.08.17은 말소기준 2023.08.01보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 일반적인 대항력 구조라면 유찰될수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득비용이 내려가지 않는 문제가 생깁니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 임차인 주용준과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 해당 확약이 정상 이행된다면 1회·2회 유찰 시 데이터상 계산되는 54,216,000원·102,332,800원의 일반 인수액도 실질 0원*으로 처리됩니다. 현재 신건에서는 보증금 자체가 전액 배당되므로 인수 문제는 더 단순합니다.
다만 가격에 대해서는 별개의 태도가 필요합니다. 최근 실거래나 시세 추세 자료가 없으므로 감정가 305,000,000원이 싸거나 비싸다고 결론 내릴 근거가 없습니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 오피스텔 경매라는 것이 이 사건의 결론입니다.
