서울남부지방법원 2025타경14040. 서울 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 3층 301호 오피스텔입니다. 소유자 구민석은 2021년 294,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기부에는 민간임대주택 등록과 임차권등기, 압류 및 가압류가 나타납니다. 2023년 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 표시되어 있지만, 임차인 주용준의 전입·점유는 그보다 앞선 2021.08.17입니다. 임차보증금도 294,000,000원으로 현재 최저매각가를 초과합니다.
이 사건의 결정적인 부분은 매각물건명세서의 특수한 매각조건입니다. 임차인 주용준과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 따라서 확약 조건에 따라 주된 보증금 인수 위험이 해소되는 구조입니다. 다만 서류상의 조건과 실제 이행이 일치하는지를 확인해야 하는 권리분석 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로3길 17 |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 지상 13층 중 3층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) · 명세서상 현황 주거용 · 내부 직접 확인 불가 |
| 소유자 | 구민석 (2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 294,000,000원) |
| 감정가 | 305,000,000원 |
| 최저매각가 | 244,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 입찰보증금 | 매각공고에서 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 주용준 · 보증금 294,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 적용 시 실질 0원 · 확약 전 배당 부족분 54,216,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심이다
등기부상 말소기준으로 제시된 권리는 2023.08.01 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 신탁과 근저당, 일부 압류 및 가압류는 이미 말소된 상태입니다.
다만 임차권등기가 말소기준 이후에 접수됐다는 이유만으로 임차인의 대항력까지 부정해서는 안 됩니다. 주용준은 2021.08.17 전입·점유를 시작한 것으로 기재되어 있고, 확정일자는 2021.07.26입니다. 이는 말소기준 압류보다 앞선 시점입니다. 임차권등기는 2023.09.05 접수되었지만 기존 임차관계에 따른 대항력과 우선변제 판단이 별도로 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 294,000,000원
실제 임차인은 주용준 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서에 주택임차권 승계인으로 등장하지만 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금 역시 294,000,000원만 한 번 반영합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 주용준 건물전부 · 주거용 |
전입 2021.08.17 확정 2021.07.26 임차권등기 2023.09.05 |
294,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
| 실제 임차인 | 주용준 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.07.20 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.08.17 |
| 확정일자 | 2021.07.26 |
| 임차보증금 | 294,000,000원 |
| 대항력 | 있음 말소기준 압류보다 전입·점유 선행 |
| 우선변제 | 있음 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 임차권등기 | 을구 3번 · 2023.09.05 |
| 예상배당액 | 239,784,000원 |
| 배당 부족분 | 54,216,000원 |
| 명세서상 매각조건 | 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 |
| 실질 인수액 | 0원 (포기·말소 조건 적용) |
이 조건의 적용을 전제로 주용준의 미배당 보증금은 매수인에게 실질적으로 인수되지 않습니다. 승계인을 별도의 임차인으로 보아 보증금을 추가 합산해서도 안 됩니다.
확약이 적용되지 않아 이 부족분을 매수인이 부담한다면 매수가격과 인수액의 합은 298,216,000원입니다. 단순히 최저가 244,000,000원만 보고 가격을 평가해서는 안 되는 이유입니다.
298,216,000원은 현재 회차 배당 추정에 따른 계산값이며, 실제 배당·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 명세서의 확약 조건이 적용되면 이 부족분의 매수인 실질 부담은 0원입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 80%, 하지만 시세 판단은 보류
감정가는 305,000,000원이고 현재 최저매각가는 244,000,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가 대비 80% 수준이 되었습니다. 그러나 감정가 대비 할인과 실제 시장가격 대비 할인은 다릅니다.
동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로, 244,000,000원을 주변 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 또한 공부상 오피스텔과 현황 주거용 사용 사이의 특성이 시장의 거래가격·대출·세금 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 305,000,000원 | 평가기준 가격 |
| 현재 최저매각가 | 244,000,000원 | 감정가의 80% |
| 실질취득액 · 확약 적용 | 244,000,000원 | 인수 0원 · 부대비용 별도 |
| 확약 전 보증금 부족분 | 54,216,000원 | 확약 적용 시 매수인 부담 0원 |
| 동일 유형 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 미확정 |
④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 주용준 · 우선변제 | 294,000,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 294,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,216,000원과 임차인 우선변제액 239,784,000원으로 매각대금 244,000,000원이 모두 배분되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권과 경매신청채권에는 이 계산상 배당이 없습니다. 두 청구의 경제적 중복 가능성은 별도 확인해야 하며, 주택도시보증공사를 추가 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보지 말 것
| 회차 | 최저가 | 확약 전 부족분 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
244,000,000원 | 54,216,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
195,200,000원 | 102,332,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
156,160,000원 | 140,826,240원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 낙찰가격은 낮아지지만, 대항력 임차인의 배당 부족분은 커집니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락만큼 취득비용이 줄어들지 않는 구조입니다. 특히 대항력 인수형에서는 낙찰가와 인수보증금의 합계를 기준으로 판단해야 합니다.
반면 이 사건은 명세서에 명시된 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 적용된다는 전제에서 각 회차 실질 인수가 0원입니다. 그 경우 매수인의 실질취득액은 낙찰가격과 동일해집니다. 다만 실제 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 가산초등학교 서북측 인근입니다. 주변은 준공업지역으로 오피스텔, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전철 1호선 독산역이 근거리에 있어 대중교통 편의성은 보통 정도로 평가됩니다.
- 건물. 미림에이클래스 102동은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물이며, 대상은 3층 301호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 있고 부속건물에 기계식주차설비가 설치되어 있습니다.
- 실제 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 명세서에는 주거용 사용으로 기재되어 있습니다. 감정 당시 쇄문부재로 내부 용도를 직접 확인하지 못했습니다. 개별 냉방설비 설치·유지 여부 역시 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 두 필지 일단의 부정형 평지이며 동측 포장 소로에 접합니다. 남측 도로계획 관련 사항도 있어 접도 및 향후 도로계획을 확인할 필요가 있습니다.
- 도시계획. 준공업지역·지구단위계획구역이며 중로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 직접 확인이 이루어지지 않아 실제 유지보수 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 준공업지역 내 오피스텔이고 공부상 업무시설과 현황 주거용 사용이 병존하므로, 유사 물건의 실제 거래가격과 금융·세무 취급을 구분해 검토해야 합니다. 최근 거래를 통한 환금성 판단은 보류합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 임차인 주용준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 을구 3번 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 말소에 필요한 절차와 서류, 시점을 확인하세요.
- 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 승계 범위와 임차인 주용준의 권리를 대조하고, 동일 임차보증금을 중복 합산하지 않도록 하세요.
- 대항력 원본 대조. 전입 2021.08.17, 확정일자 2021.07.26, 임차권등기 2023.09.05의 권리관계를 주민등록·임대차계약·배당 관련 서류로 확인하세요.
- 압류·가압류 및 배당. 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사 가압류·경매신청채권의 실제 소멸 및 배당관계를 확인하고, 당해세 등 우선 배당변수를 점검하세요.
- 민간임대주택 등기. 2021.09.06 민간임대주택 등록사항의 현재 효력, 등록 관련 의무 및 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 기록과 별도로 현장 점유자를 확인해야 합니다. 보증금반환청구권 포기 조건만으로 실제 점유자의 퇴거가 자동 완료되는 것은 아닙니다.
- 내부 상태 및 주차. 쇄문부재로 미확인된 내부 구조·설비 상태와 기계식주차 이용 가능 여부, 관리비 체납을 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 및 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래를 비교하고, 감정가 대비 할인율만으로 입찰하지 마세요.
- 입찰 전 최종 확인. 매각기일 2026.10.30의 진행 여부, 보증금 조건, 매각공고, 등기부·명세서·현황조사서의 최신 내용을 재확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 인수는 확약으로 해소된다”
이 사건의 핵심은 294,000,000원 보증금을 가진 대항력 임차인입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 이력이 있기 때문에 일반적인 권리분석만으로 보면 미배당 보증금 인수 위험이 발생합니다. 현재 회차의 추정 부족분은 54,216,000원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 임차인과 승계인이 매수인에게 미배당 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 이 조건이 유효하게 적용될 경우 주된 보증금 인수액은 0원입니다. 확약 밖의 별도 임차인 권리까지 포괄하는 것은 아니므로 실제 임차관계와 조건 이행은 반드시 확인해야 합니다.
가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 감정가의 80%라는 사실은 시장에서 20% 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 최근 유사 오피스텔 거래가격이 확인되지 않았으므로 매수가격의 적정성은 아직 판단할 수 없습니다. 내부 상태와 점유 문제도 남아 있습니다.
결론은 ‘확약 적용 시 인수 0원, 그러나 권리조건 확인과 가격 검증 전까지 입찰 신중’입니다. 선순위 보증금의 존재보다 중요한 것은 매각조건이 실제로 어떻게 효력을 발휘하느냐이며, 그다음은 시장에서 얼마에 취득하는 것이 합리적인가입니다.
