서울남부지방법원 2025타경14174. 금천구 가산동 ‘금강노블레스’ 제101동 1302호, 집합건물 오피스텔입니다. 소유자는 조상숙이고 2020.10.16. 거래가액 369,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로 진행되고 있으며, 감정가 283,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 226,400,000원입니다.

권리분석의 핵심은 2023.04.19. 갑구 6번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그 이전인 2022.11.22. 설정된 진영학의 주택임차권은 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 진영학은 전입일 2020.10.16., 확정일자 2020.09.29.로 대항력과 우선변제권을 갖추고 배당요구도 했습니다.

그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 진영학과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 확약이 실제 매각 조건대로 이행되면 산출표상 146,569,600원의 인수액은 매수인 실질 부담으로 남지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 가압류, 핵심 임차권은 그보다 빠르다

2020년의 신탁등기 관련 권리는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 소유권은 2020.10.16. 조상숙에게 이전되었고, 같은 날 시작된 진영학의 전입 및 점유보다 2023.04.19. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류가 늦습니다. 따라서 진영학의 주택임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.

반면 2025.12.30. 강제경매개시결정과 2026.06.10. 금천구 압류는 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 즉, 일반적인 권리관계만 보면 진영학의 임차권이 가장 중요한 매수인 인수 포인트이고, 나머지 후순위 권리는 낙찰자가 떠안지 않습니다.

② 가격·취득 구조 — 최저가보다 ‘확약 적용 여부’를 먼저 본다

현재 최저매각가는 226,400,000원으로 감정가 283,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건은 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 진영학의 대항력 있는 보증금이 369,000,000원이기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조가 됩니다.

따라서 이 물건은 최저가 226,400,000원 자체를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 가격 메리트는 별도의 실거래 확인이 필요하고, 권리 측면에서는 무엇보다 매각 조건의 확약 문구와 이행 여부가 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 226,400,000원 가정)

현재 회차의 매각대금 226,400,000원에서 집행비용 약 3,969,600원을 제외한 222,430,400원이 진영학 보증금에 배당되는 구조입니다. 보증금 부족분은 146,569,600원이지만, 매각 조건의 확약이 이행되면 진영학과 주택도시보증공사가 해당 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.

④ 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 핵심은 진영학

진영학은 2020.10.16. 전입하고 2020.11.10. 점유가 시작되었으며, 2022.11.22. 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 확정일자는 2020.09.29.이고 배당요구일은 2022.11.22.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로서 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

LIU YONGZHE는 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 배당·임대관계에 관한 추가 확인은 필요합니다. 따라서 진영학에 대한 확약으로 모든 임차인 관련 확인이 끝나는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘세일중학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주상복합건물·업무시설·오피스텔·중소규모 아파트·도시형생활주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 공장지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 ‘독산역’이 소재합니다. 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물의 제13층 제1302호이며 사용승인일은 2020.04.13.입니다. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기, 화재경보·탐지설비, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역으로 평가되었고, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 공부상 오피스텔로 등재되어 있고 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 오피스텔·업무시설·주거시설이 혼재하는 입지이고 독산역 접근성이 있으나, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 임차관계와 수익 구조는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 진영학과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로, 실제 매각물건명세서와 매각조건에서 이 문구와 적용 범위를 다시 확인하세요.
• 인수액은 조건부 0원. 현재 산출표상 부족분은 146,569,600원이지만 확약이 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 확약이 이행되지 않는 상황을 전제로 한 경제성도 함께 점검해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저매각가는 181,120,000원, 3회 유찰 시 144,896,000원입니다. 다만 확약이 없다면 산출상 인수액도 각각 191,215,680원과 226,932,544원으로 증가하므로 낙찰가만 낮아지는 것으로 판단하면 안 됩니다.
• LIU YONGZHE 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현황조사 및 매각물건명세서에서 실제 점유와 임대차 관계를 확인하세요.
• 시세 확인. 현재 데이터만으로 실거래 비교가 확인되지 않으므로 최저매각가 226,400,000원을 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요. 입찰 전 동일 오피스텔의 실제 거래 및 임대 수준을 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약 관련 매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “대항력 임차권이 있어도, 확약이 핵심이다”

이 사건의 원래 권리구조만 보면 진영학의 369,000,000원 대항력 임차보증금이 가장 큰 위험입니다. 현재 최저매각가 226,400,000원보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 매수인 인수액이 늘어나 실질취득액이 약 369,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.

그러나 매각 조건에는 진영학과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 확약이 명시되어 있습니다. 이 조건이 실제로 이행되면 산출상 146,569,600원의 인수 부담은 실질 0원으로 정리되고, 현재 회차의 실질취득은 226,400,000원입니다.

다만 확약은 진영학 및 그 승계인인 주택도시보증공사에 한정됩니다. 확약 밖의 LIU YONGZHE는 대항력이 없지만 보증금이 미상이고, 별도의 실거래 근거도 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 결론적으로 주된 인수위험은 확약으로 해소될 가능성이 높지만, 확약의 실제 이행과 확약 밖 임대관계 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.