서울남부지방법원 2025타경14174. 금천구 가산동 금강노블레스 101동 13층 1302호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 2022.11.22. 등기된 진영학의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020.09.29., 전입 및 점유개시는 2020.10.16., 보증금은 369,000,000원입니다. 이 권리는 2023.04.19. 주택도시보증공사의 가압류보다 먼저 성립해 원칙적으로는 매수인 인수 위험을 따져야 하는 선순위 권리입니다.
하지만 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에는 진영학 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 조건을 그대로 적용하면 진영학 관련 인수는 실질 0원입니다. 다만 이 조건은 해당 임차권과 승계인에 대한 것이므로, 다른 점유자 문제와는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제13층 제1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 조상숙 · 2020.10.16. 매매 · 거래가액 369,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 369,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.04.19. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 진영학은 그보다 앞선 2020.10.16. 전입·점유와 2020.09.29. 확정일자를 갖고 있고, 2022.11.22. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 아무 조건이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 신건 매각가 283,000,000원 가정 시 배당모형상 잔액은 90,762,000원입니다.
확약·포기 조건을 적용하지 않는 산술상 신건 실질취득액은 283,000,000원 + 90,762,000원 = 373,762,000원입니다. 매각조건 적용 시에는 인수가 0원이므로 실질취득액은 283,000,000원입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인과 승계인을 구분
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진영학 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.10.16 | 2020.09.29 | 369,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 아님 |
| LIU YONGZHE | 미상 | 2024.11.22 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 아님 |
진영학 외에 현황조사상 LIU YONGZHE가 2024.11.22. 전입한 것으로 기록되어 있습니다. 이 전입은 말소기준권리인 2023.04.19. 가압류보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금은 미상이라 실제 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 1. 임차인 진영학 보증금 | 369,000,000원 | 278,238,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 369,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 배당모형의 산술 결과입니다. 집행비용 4,762,000원을 제외한 278,238,000원이 진영학 보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 90,762,000원입니다. 다만 매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 적용하면 그 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 매각조건 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 283,000,000원 | 90,762,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 226,400,000원 | 146,569,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 181,120,000원 | 191,215,680원 | 0원 |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 보증금이 늘기 때문에, 단순히 283,000,000원·226,400,000원·181,120,000원만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 실제 취득비용은 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다. 그러나 이 사건은 매각조건으로 해당 반환청구권이 포기되므로, 조건이 이행되는 한 각 회차의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남서측 인근으로, 주상복합건물·업무시설·오피스텔·중소규모 아파트·도시형생활주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 기존 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물의 13층 1302호이며 사용승인일은 2020.04.13.입니다.
- 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 화재경보·화재탐지, 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 공부상 오피스텔이며 실거래 비교 수치가 없어 감정가의 시장 대비 적정성과 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 진영학과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 조건 적용 범위 구분. 반환청구권 포기 조건은 진영학과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 다른 점유자의 문제까지 자동으로 해소하는 조건은 아닙니다.
- LIU YONGZHE 점유 확인. 2024.11.22. 전입은 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 점유 부분과 보증금이 미상이므로 현황을 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 중복 계산 금지. 주택임차권 승계인이라는 기재를 감안해 진영학 보증금과 별도의 실제 임차보증금으로 이중 합산하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 2026.06.10. 금천구 압류는 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸 표시되어 있으나 실제 배당순서는 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 283,000,000원의 시장 대비 적정성은 동일 건물·유사 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 매각조건이 핵심”
이 사건은 등기부만 보면 부담이 큰 물건입니다. 진영학의 임차보증금이 369,000,000원이고, 신건 283,000,000원 배당모형에서도 90,762,000원이 남기 때문입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 쉽게 내려가지 않습니다.
하지만 매각물건명세서가 이 사건의 결론을 바꿉니다. 진영학과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건이 실제 매각조건대로 이행되는 것을 전제로 하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리의 핵심은 “369,000,000원을 떠안느냐”가 아니라 포기·말소 조건을 최종 원문에서 정확히 확인하느냐입니다. 반면 감정가 283,000,000원의 가격 메리트는 실거래 비교자료 없이 별도로 판단해야 합니다.
