서울남부지방법원 2025타경14210. 양천구 신월동 효성쉐르빌 A동 203호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 다세대주택입니다. 전용면적은 50.81㎡이고 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층이며 사용승인일은 2017.10.20입니다. 권리분석의 핵심은 보증금 258,300,000원의 장우진 임차권입니다. 장우진은 2020.10.08 전입·점유를 시작했고, 2024.06.17 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2025.12.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 임차권이 그보다 앞섭니다.
일반적인 구조라면 말소기준보다 빠른 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 중요한 매각조건이 붙어 있습니다. 장우진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 리포트에서는 매수인의 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 523-26 효성쉐르빌 제에이동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 50.81㎡ · 6층 중 2층 |
| 소유자 | 문초승 · 2017.10.15 매매 · 2018.10.04 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 조건부 해소
등기 흐름상 2017.11.01 소유권보존 뒤 문초승이 2018.10.04 소유권을 이전받았고, 2022.11.29에는 2018.08.22 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 임차인 장우진은 2020.10.08 전입·점유했고 2024.06.17 보증금 258,300,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025.12.30 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 장우진 건물전부 · 주거 | 2020.10.08 임차권등기 2024.06.17 | 258,300,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 인수 0원* |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 | 장우진 보증금 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 보증기관 승계 중복 보증금 아님 |
따라서 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 장우진 보증금에 관한 승계 관계이므로 별도의 임차보증금 258,300,000원을 다시 더하면 안 됩니다. 장우진은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.98억은 최근 시세 이상
효성쉐르빌은 26세대, 사용승인일 2017.10.20이며 비교 대상 면적은 50.81㎡입니다. 최근 거래 자료 5건의 전체 평균은 284,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 289,000,000원, 최신 거래는 2026.05 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.9㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 52.41㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2026.01 | 48.9㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 52.41㎡ | 5 | 268,000,000원 |
| 2024.10 | 48.9㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 289,000,000원 |
현재 최저매각가 298,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.1%입니다. 전체 거래 평균 284,000,000원만 기준으로 보면 104.9%이고, 어느 기준에서도 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 +4.5%로 하락 추세는 아니지만, 현재 경매가격 역시 최근 평균보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 1. 임차인 장우진 보증금 | 258,300,000원 | 258,300,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,300,000원 | 34,728,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,972,000원과 장우진 보증금 258,300,000원이 먼저 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 34,728,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 미배당액은 223,572,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 일반 계산과 실제 조건을 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 감정가 100% | 298,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 238,400,000원 | 24,037,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 190,720,000원 | 71,050,080원 | 실질 0원* |
* 계산상 인수액은 일반적인 대항력 임차인 미배당 승계 계산입니다. 이 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용해 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택·단독주택·아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 6층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 북측 및 남측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·제3종 구역·원추표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 602.3㎡, 지목 대, 공시지가 2,715,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 장우진과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 장우진 1명이며 보증기관 승계는 같은 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 298,000,000원은 최근 12개월 평균 289,000,000원의 103.1%입니다. 권리 해소만 보고 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.08.22 민간임대주택 등록을 원인으로 한 2022.11.29 등기가 존재하므로 입찰 전 관련 원문과 현재 상태를 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 공항 관련 구역, 상대보호구역 등 감정요항표에 기재된 규제를 실제 취득 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리위험은 조건부 해소, 가격은 아직 보수적으로”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 258,300,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담스러운 구조입니다. 하지만 매각조건이 핵심 반전을 만듭니다. 장우진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 조건 때문에 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 신건 최저가 298,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 289,000,000원의 103.1%이고, 최신 거래 285,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최근 거래 추세는 +4.5%로 하락장은 아니지만, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리조건 확인이 선행되는 조건부 안전형, 가격은 신건에서 보수적으로입니다.
