서울남부지방법원 2025타경14210. 서울 양천구 신월동 효성쉐르빌 A동 203호, 전용 50.81㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2017년 사용승인된 6층 건물의 2층에 위치합니다. 소유자는 문초승 씨이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가 298,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 238,400,000원입니다.
이 사건은 최저가보다 선순위 임차권의 처리 조건을 먼저 읽어야 합니다. 임차인 장우진은 2020년부터 전입·점유했고, 2024년 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025년 말 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 원칙적으로 미배당 보증금 인수 문제가 발생합니다. 다행히 매각물건명세서에는 배당받지 못한 보증금 잔액의 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 적혀 있습니다. 따라서 분석의 핵심은 확약이 실제로 적용·이행되는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 523-26 효성쉐르빌 제에이동 제2층 제203호 도로명주소: 서울특별시 양천구 신월로11길 37 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 50.81㎡ · 6층 중 2층 |
| 건물 정보 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2017.10.20 · 총 26세대 |
| 소유자 | 문초승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 238,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,300,000원 |
| 임차관계 | 실제 임차인 장우진 1명 · 주택도시보증공사 승계 중복신고 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 핵심 매각조건 | 임차보증금 미배당 잔액 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준권리는 2025.12.30 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 성립한 주택임차권등기가 있어, 단순히 경매개시결정 이후의 권리들이 소멸한다는 설명만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.
임차인 장우진의 전입일은 2020.10.08, 임차권등기일은 2024.06.17입니다. 보증금은 최초 246,000,000원에서 12,300,000원 증액된 258,300,000원입니다. 전입·점유와 확정일자 및 배당요구 사실이 확인되므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인으로 분석합니다.
일반적인 선순위 보증금 인수 규칙을 적용하면 미배당액은 매수인 부담이지만, 이 매각조건이 유효하게 이행되는 경우에는 해당 임차권의 실질 인수액이 0원입니다. 확약의 적용 대상은 장우진의 임차권과 그 승계 부분에 한정되므로, 다른 독립적인 선순위 권리가 확인된다면 별도 검토가 필요합니다.
임차인 및 보증기관 승계 현황
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계 신고는 장우진의 보증금과 연결된 권리로, 별도의 새로운 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 권리자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 장우진 건물전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2020.10.08 확정 2020.08.28 배당요구 2024.06.17 |
258,300,000원 |
대항력 있음
우선변제 포기·말소 확약 |
실질 0원 확약 미적용 시 24,037,600원 추정 |
| 주택도시보증공사 승계 명세서 신고명 시보증 |
별도 전입 미상 확정 2020.08.28 |
중복신고 별도 합산 없음 |
보증기관 승계 중복 보증금 제외 |
실질 0원 동일 보증금의 승계·확약 적용 |
임차권등기에는 최초 확정일자 2020.08.20 및 증액분 확정일자 2022.10.07이 기재되어 있고, 임차인 조사에는 2020.08.28이 기재되어 있습니다. 확정일자 기재의 차이는 입찰 전 원본 대조가 필요합니다. 승계 신고자의 전입일·보증금이 별도로 확인되지 않는다는 사정만으로 독립적인 대항력 임차인이라고 단정하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래보다 낮은 최저가
효성쉐르빌은 26세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 284,000,000원이지만, 최근 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 289,000,000원과 2026년 5월 최신 거래 285,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.9㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 52.41㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2026.01 | 48.9㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 52.41㎡ | 5 | 268,000,000원 |
| 2024.10 | 48.9㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 289,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 284,000,000원 |
현재 최저가 238,400,000원은 최근 12개월 평균 289,000,000원의 82.5%에 해당합니다. 금액으로는 평균보다 50,600,000원 낮습니다. 최신 거래 285,000,000원보다도 낮으며, 최근 거래 추세 지표는 +4.5%로 나타납니다. 전체 평균만 이용하지 않더라도 현 최저가는 비교 실거래보다 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,137,600원 |
| 1. 임차인 장우진 · 우선변제 | 258,300,000원 | 234,262,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 258,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 주택도시보증공사 관련 청구는 임차보증금 승계와 연결되어 있으므로 별도 보증금을 추가한 것으로 해석하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변경될 수 있습니다.
하지만 본 사건은 장우진 및 승계인의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 삼고 있습니다. 따라서 미배당 24,037,600원은 규칙상 인수 예상액일 뿐, 확약 이행을 전제로 한 실제 인수금액은 0원입니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 무엇이 달라지나
보통 선순위 보증금 인수형 물건은 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득금액이 크게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 잔액 포기·말소 확약이 유효하게 유지되고 이행되는 경우 인수액 0원을 전제로 가격 인하 효과를 누릴 수 있다는 차이가 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 추정 | 확약 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 238,400,000원 | 24,037,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 190,720,000원 | 71,050,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 152,576,000원 | 108,660,064원 | 0원 |
확약 미적용 시 인수금액은 회차별 제공 추정치이며, 확약 적용 시 0원은 같은 매각조건이 유지되고 유효하게 이행된다는 전제입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 실질취득 기준금액에 포함하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 양천구 신월동 강서초등학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2017.10.20 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택입니다. 승강기·기본 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 북측·남측 약 4미터 포장도로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 공항소음 관련 제3종 구역, 원추표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 해당 제한과 토지거래허가구역의 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되어 있습니다.
- 환금성. 26세대 규모로 아파트 대단지보다 거래 표본이 적습니다. 비교 실거래 5건의 가격은 268,000,000원부터 302,000,000원까지 분포하며, 개별 호실의 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원본 확인. 장우진 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 확약의 유효성·이행 확인. 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행될 수 있는지, 별도의 조건이나 분쟁이 없는지 확인해야 합니다.
- 중복신고 검토. 실제 임차인은 장우진 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계 신고와 보증금을 이중 합산하지 않되, 대위·승계 관계 원본은 대조하세요.
- 확정일자 대조. 임차권등기의 확정일자와 임차인 조사상 기재일에 차이가 있으므로 등기부·명세서·관련 증빙을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 실제 거주자와 점유 상태, 인도 일정과 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기가 있으므로 임대사업자 등록 및 매각 후 관련 의무·말소 절차를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.5%지만 실제 낙찰가는 경쟁에 따라 상승합니다. 층·면적·내부 상태와 취득 부대비용을 반영해 입찰가를 정하세요.
- 관리비 및 공과금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 기타 미납금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·최종 매각 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 2,403만원의 위험을 지우는 확약이 핵심”
이 사건은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 선순위 임차인 장우진의 보증금 258,300,000원이 현재 최저가 238,400,000원보다 크기 때문에, 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금 24,037,600원을 인수할 수 있는 구조입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하기 어려운 물건입니다.
그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득 기준금액은 238,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 289,000,000원의 82.5%로, 실제 가격 경쟁력을 검토할 만한 수준입니다.
다만 총 26세대의 다세대주택으로 거래 표본이 적고, 선순위 임차권의 정리는 확약의 효력과 말소 이행에 의존합니다. 가격은 긍정적, 권리는 조건부, 환금성은 보수적. 따라서 이 물건의 핵심은 더 낮은 최저가만 기다리는 것이 아니라 확약을 확실히 검증한 뒤 적정 입찰가를 정하는 것입니다.
