서울남부지방법원 2026타경3047. 강서구 화곡동 더숨153 제104동 306호는 전용 14.71㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2021년 사용승인된 지상 6층 건물의 3층에 있으며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가 253,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 202,400,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 9월 15일 국(구로세무서장)의 압류입니다. 그러나 임차인 윤희영의 전입신고와 점유개시는 2022년 2월 28일로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자는 2022년 2월 15일이고, 보증금은 225,000,000원입니다. 이 때문에 일반적인 대항력 분석만으로는 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 존재합니다.

이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 적법하게 이행된다는 전제에서 윤희영 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 이 포기 조건은 해당 임차보증금과 그 승계권리에 관한 것이며, 다른 권리나 미확인 부담까지 일괄 면제하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2022.02.28과 2023.09.15입니다. 윤희영의 전입신고·점유개시일은 말소기준 압류일보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다. 임차권등기는 2023.12.15에 이루어졌지만, 임차권등기 날짜만 보고 대항력을 부정하면 안 됩니다.

국세·지방세 압류는 총 3건입니다. 2023.09.15 압류가 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 추가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 당해세의 우선배당 가능성과 민간임대주택 등록에 따른 행정적 사항은 매각 전 확인해야 합니다. 세금의 실제 배당순위와 액수가 달라지면 예상배당액도 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 윤희영 1명입니다. 시보증은 보증기관의 대위·승계 신고로, 윤희영의 보증금과 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 주택도시보증공사 역시 이 사건의 신청채권자이자 매각조건에 기재된 주택임차권 승계인으로 확인됩니다. 임차보증금 225,000,000원과 승계 신고 금액을 각각 독립된 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 거래가 중요하다

더숨153은 134세대 규모이며, 확인된 유사 면적 실거래는 12건입니다. 이 거래들의 전체 평균은 251,666,666원으로, 현재 최저가 202,400,000원만 비교하면 전체 평균의 80.4%에 해당합니다.

하지만 이 평균에는 2021~2022년의 높은 거래가격이 다수 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월 1건이며, 거래가격은 180,000,000원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 같은 금액이고, 최근 거래가격 추세는 과거 대비 -30.3%입니다. 따라서 전체 평균 251,666,666원을 현재 시세로 간주해 할인율을 평가하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.

다만 최근 12개월 표본은 1건이고 거래 면적도 대상 물건의 14.71㎡와 완전히 같지는 않습니다. 따라서 180,000,000원을 이 호실의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 최근 가격 하락과 신건 대비 낮아진 거래 수준을 함께 고려하면, 과거 전체 평균만으로 가격상 이익이 있다고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,400,000원 가정)

집행비용 3,633,600원은 추정치입니다. 임차인 우선배당 198,766,400원 및 신청채권자 배당 0원은 주어진 배당 시뮬레이션 기준입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금과 승계인의 채권을 서로 독립된 매수인 인수채무로 중복 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 인수액과 취득금액을 구분하라

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 일반적인 상황에서는, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가격만 떨어진다고 실질취득금액이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.

그러나 이번 사건은 임차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 그 조건이 계속 적용되고 이행된다면 임차보증금 인수액을 0원으로 평가합니다. 아래 표에서는 포기 조건을 적용하지 않았을 때의 시뮬레이션상 인수액을 별도로 제시했습니다.

원칙적 인수 추정액은 각 회차의 배당 가정에 따른 금액이며 매수인이 실제 부담할 확정액이 아닙니다. 조건부 실질 인수 0원은 명시된 포기·말소 조건이 해당 회차에서도 유효하게 적용·이행되는 것을 전제로 합니다. 회차별 가격은 시나리오이며 실제 매각 결과를 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 까치산공원 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·공원·학교가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
• 건물. 2021.07.15 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이고, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측·남측·동측으로 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다. 부지는 부정형 완경사지입니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 기재도 있어 매각 시점의 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 3,497,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 134세대 규모의 소형 다세대 단지로, 본건 전용면적은 14.71㎡입니다. 최근 12개월 유사 면적 거래는 1건이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 과거 거래가격과 최신 가격의 차이가 커 매도 시점의 수요와 매도가격에 관한 불확실성을 보수적으로 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 포기·말소 조건 확인. 윤희영과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 정확하게 확인해야 합니다. 이 조건이 실질 인수액 0원 판단의 핵심입니다.
• 대항력과 배당액을 별개로 검토. 윤희영의 대항력은 존재합니다. 조건 없는 일반 배당 가정에서 미배당 보증금 26,233,600원이 발생하지만, 포기·말소 조건 충족 시 매수인 인수액은 0원입니다.
• 보증기관 신고 중복 방지. 실제 임차인은 윤희영 1명입니다. 시보증의 대위·승계 신고를 별도 임차보증금으로 더하지 말고, 주택도시보증공사의 채권 및 승계 관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 세금 압류와 배당순위 확인. 구로세무서장·서울특별시·부평세무서장의 압류사항을 검토하고, 당해세·우선징수 여부에 따라 실제 배당이 달라질 가능성을 확인해야 합니다.
• 최근 시세로 입찰가 판단. 전체 실거래 평균 251,666,666원보다 최신 거래 180,000,000원과 최근 가격 하락 추세 -30.3%를 우선 고려해야 합니다. 현재 최저가 202,400,000원은 최근 시세의 112.4%입니다.
• 유찰 후 가격 재검토. 단지 평균 유찰 3.2회를 고려하면, 현재 회차에 무리하게 접근하기보다 추가 유찰 시나리오와 최신 시세를 비교하는 것이 합리적입니다. 단, 향후에도 동일한 포기·말소 조건이 적용되는지 확인해야 합니다.
• 현장 점유와 명도 확인. 임차권등기와 보증금반환청구권 포기 조건이 실제 점유 상태나 명도 완료를 자동으로 보장하지는 않습니다. 현재 점유자와 인도 절차를 별도 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등기부에 민간임대주택 등록사항이 있으므로, 해당 등록의 현황과 매각 이후 행정적 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·기타 비용 확인. 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부, 취득 관련 비용 및 수선비 등을 별도 산정해야 합니다. 입찰가 외 비용을 포함하면 실제 총취득비용은 증가합니다.
• 최신 법원 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 시세보다 비싸면 보류”

이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만으로 접근해서도 안 되고, 보증금 포기 조건만 보고 높은 가격에 입찰해서도 안 되는 물건입니다.

임차인 윤희영의 보증금은 225,000,000원입니다. 현재 최저가 기준 원칙적인 미배당액은 26,233,600원이지만, 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적법하게 이행되면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 중복된 보증기관 승계 신고도 별도의 임차인 또는 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

하지만 가격 평가는 다릅니다. 최신 실거래가격과 최근 12개월 평균이 180,000,000원인데, 현재 최저가는 202,400,000원입니다. 최근 시세의 112.4%이며, 최근 가격 추세는 -30.3%입니다. 여기에 소형 다세대의 환금성 불확실성과 단지 평균 유찰 3.2회가 겹칩니다.

결론은 권리조건 확인 후 가격 보류입니다. 포기 조건 이행을 전제로 한 인수 위험은 해소되지만, 현재 최저가를 가격상 저렴하다고 볼 수 없습니다. 추가 유찰에 따른 가격 조정 가능성과 최근 거래시세를 함께 검토하는 보수적인 접근이 적절합니다. 이 물건은 ‘보증금이 얼마냐’만큼 ‘포기 조건이 실제 적용되는가’와 ‘얼마에 낙찰받는가’가 중요합니다.