💰 실질취득 253,000,000원 🛡️ 실질 인수 0원 📉 최근 시세 180,000,000원 🔁 평균 유찰 3.1회
서울남부지방법원 2026타경3047. 강서구 화곡동 더숨153 제104동 제3층 제306호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 강성철은 2022.03.18. 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.09.15. 구로세무서장 압류이고, 윤희영의 전입일 2022.02.28.과 확정일자 2022.02.15.가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 윤희영은 대항력 있는 임차인으로 보는 것이 맞습니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 윤희영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 윤희영 보증금의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제3층 제306호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 14.71㎡ · 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 강성철 (2022.03.18. 거래가액 225,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
윤희영은 2022.02.12. 임대차계약을 체결했고 2022.02.15. 확정일자를 받은 뒤 2022.02.28. 전입·점유를 개시했습니다. 말소기준인 2023.09.15. 압류보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2023.12.15.에는 보증금 225,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 윤희영 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 | 별도 합산 안 함 | 윤희영 권리 승계 | 윤희영 보증금 승계 | 중복신고 윤희영 보증금과 동일한 승계 채권 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
더숨153은 총 134세대, 사용승인일은 2021.07.15.입니다. 전체 12건 실거래 평균은 251,666,666원이지만, 이 숫자에는 2021~2022년의 높은 거래가 다수 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 14.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 14.55㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
최신 거래는 2026.02. 180,000,000원, 최근 12개월 평균도 180,000,000원입니다. 반면 현재 최저가이자 실질취득가는 253,000,000원으로 최근 시세의 140.6%입니다. 최근 거래 흐름도 과거 대비 -30.3%로 하락했습니다. 따라서 전체 평균 251,666,666원과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 주면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 윤희영 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 225,000,000원 | 23,658,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 225,000,000원 청구는 윤희영 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도 보증금 225,000,000원이 하나 더 존재하는 것으로 합산하면 안 됩니다. 또한 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 확약이 유지되면 인수보다 ‘낙찰가’가 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 253,000,000원 | 0원 | 실질취득 253,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 202,400,000원 | 26,233,600원 | 확약 적용 시 윤희영 인수 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,920,000원 | 66,146,880원 | 확약 적용 시 윤희영 인수 실질 0원 |
1회 유찰가 202,400,000원도 최근 거래 180,000,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰가 161,920,000원은 최근 거래 180,000,000원보다 낮아지는 구간입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.1회로 나타나, 신건에서 무리하게 가격을 높여 쓸 이유는 약합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 제3층 제306호입니다. 사용승인일은 2021.07.15.입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 까치산공원 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트· 근린생활시설·공원·각급학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 도로·설비. 서측·남측·동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 권리 외 등기. 민간임대주택 등록 등기와 주택임차권 등기가 존재하며, 감정평가상 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 윤희영 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 기재돼 있는지 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 보증기관 중복계상 금지. 주택도시보증공사 승계분은 윤희영 보증금 225,000,000원과 동일한 기초채권입니다. 별도 보증금으로 더하지 마세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 실거래 평균 251,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 추세는 -30.3%입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가 202,400,000원도 최근 거래보다 높고, 2회 유찰가 161,920,000원부터 최근 거래보다 낮아집니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 실제 교부청구 및 법정기일을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 조건은 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 핵심은 대항력 임차인이 있다는 사실 자체가 아니라, 그 인수위험을 매각 조건이 실제로 제거하고 있다는 점입니다. 윤희영의 보증금은 225,000,000원이고 전입·확정일자 모두 말소기준 압류보다 앞서지만, 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득 253,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원의 140.6%이고, 최근 추세도 -30.3%입니다. 전체 평균 251,666,666원만 보면 비슷해 보이지만 최근 가격 흐름을 우선하면 결론은 반대입니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류. 이 사건은 낮은 최저가가 아니라 최근 실거래와 유찰 후 가격을 기준으로 판단해야 합니다.
