서울남부지방법원 2026타경3069. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 8층 802호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가상도 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 권리의 핵심은 2024.05.08 등기된 이유주의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.17, 전입과 점유개시는 2022.07.05이며 보증금은 299,000,000원입니다. 데이터상 말소기준으로 선언된 2026.01.09 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 원칙적인 권리 구조만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
그러나 이 사건은 그 다음 문장이 더 중요합니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 이유주 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 회차가 내려가 배당 부족액이 커지더라도, 이 확약 조건을 그대로 반영하면 그 부족액이 매수인의 실질 인수로 넘어오지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제8층 제802호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 두산로3길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 13층 건물 내 8층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 최병관 · 2022.05.02 매매 · 거래가액 299,000,000원 · 2022.07.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 민간임대주택등기 | 2022.07.21 등기 · 2022.05.17 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
2021.06.21 설정된 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당권은 2022.06.02 해지로 이미 말소되었습니다. 그 뒤 이유주는 2022.06.17 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2022.07.05 전입·점유를 시작했으며, 2024.05.08 보증금 299,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2026.01.09 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이유주 | 299,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | — |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 | 중복 합산 안 함 | 별도 임차인 아님 | 승계 관계 | 승계 |
② 회차별 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 적용 인수는 0원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 308,000,000원인 신건입니다. 유찰 시 시나리오에는 246,400,000원과 197,120,000원의 매각가가 제시되어 있습니다. 원래 대항력 임차권 규칙만 적용하면 매각가가 내려갈수록 이유주에게 배당되지 못하는 금액이 커져 매수인 인수액이 발생하는 구조이지만, 이 사건은 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 원래 인수 시나리오 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 308,000,000원 | 0원 | 0원 | 308,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 246,400,000원 | 56,849,600원 | 0원 | 246,400,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 197,120,000원 | 105,439,680원 | 0원 | 197,120,000원 |
56,849,600원과 105,439,680원은 대항력 임차권의 잔액을 그대로 매수인이 인수한다고 보았을 때의 회차별 금액입니다. 이 사건은 매각조건에 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 포함되어 있으므로 실질 부담은 0원으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 이유주 보증금 · 우선변제 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 3,888,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 배당 시뮬레이션상 집행비용 5,112,000원, 이유주 299,000,000원, 주택도시보증공사 3,888,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사는 이유주 보증금의 승계 관계에 있으므로 299,000,000원을 별개의 두 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산역 북측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 8층 802호이며, 외벽은 석재붙임 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설인 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 주변으로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(2024-06-27) 등에 해당합니다.
- 현황. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고 현황은 주거용으로 사용 중이며, 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 이유주와 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 그대로 적용되는지 확인합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 이유주 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 보증금 대위·승계 관계이므로 보증금 중복합산을 피해야 합니다.
- 임차권 선후관계. 이유주의 계약·확정일자 2022.06.17, 전입·점유 2022.07.05, 임차권등기 2024.05.08과 강제경매개시결정 2026.01.09의 선후를 원본에서 다시 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.21 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기 및 등록 상태를 확인합니다.
- 회차별 실질취득. 확약이 적용되면 현재 회차 308,000,000원, 1회 유찰 시 246,400,000원, 2회 유찰 시 197,120,000원이 각각 실질취득 금액이 됩니다.
- 점유 확인. 현장 점유자와 인도 상태를 직접 확인하고, 임차권등기 말소 및 인도 절차가 실제로 어떻게 진행되는지 점검합니다.
- 가격 원본 대조. 권리가 해결된다고 가격 메리트까지 자동으로 생기는 것은 아니므로 응찰 전 주변 거래와 현재 시장가격을 별도로 확인합니다.
맺으며 — “선순위 임차권 ≠ 반드시 인수”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 299,000,000원의 대항력 있는 주택임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 전입과 확정일자가 강제경매개시결정보다 앞서기 때문에 일반적인 권리분석이라면 매수인 인수 가능성을 가장 먼저 경계해야 합니다. 그러나 매각물건명세서의 조건이 결론을 바꿉니다.
이유주와 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 역시 두 번째 임차인이 아니라 이유주의 보증금 승계 주체입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “299,000,000원을 떠안느냐”가 아니라 포기·말소 조건을 정확히 확인하고, 그 조건이 적용된 상태에서 낙찰가격 자체가 적정한지를 판단하는 것입니다. 권리의 원형은 인수형이지만, 매각조건을 반영한 실제 매수인 부담은 0원입니다.
