서울남부지방법원 2026타경3069. 금천구 독산동 ‘미림에이클래스’ 제102동 802호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 최병관이고, 2022년 7월 21일 소유권을 취득하면서 거래가액은 299,000,000원으로 등기됐습니다. 권리관계는 단순한 무인수형이 아닙니다. 2024년 5월 8일 을구 3번으로 이유주의 주택임차권이 등기됐고, 전입일은 2022년 7월 5일, 확정일자는 2022년 6월 17일입니다. 따라서 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

다만 현재 경매에서 가장 중요한 반전은 확약입니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 이유주와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 확약이 이행된다면 계산상 인수액 56,849,600원은 실질 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심, 확약이 분기점

말소기준권리는 데이터상 갑구 5번 강제경매개시결정(2026.01.09)입니다. 그보다 앞선 2024.05.08 을구 3번 주택임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 권리로 표시돼 있고, 임차보증금은 299,000,000원입니다. 반면 2021년 설정된 을구 1번 근저당권 5,400,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 6월 2일 말소등기도 확인됩니다. 따라서 현재 경매에서 과거 근저당을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 이유주 1명입니다. 명세서에 표시된 ‘시보증’은 별도의 임차인이 아니라 이유주 보증금에 대한 보증기관 대위·승계의 중복 신고입니다. 따라서 보증금을 299,000,000원 + 별도 금액으로 합산하면 안 됩니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 인수액이 따라붙는다

현재 최저매각가는 246,400,000원으로 감정가 308,000,000원의 80.0%입니다. 다만 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 80.0%만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 오히려 확약 여부에 따라 가격 구조가 완전히 달라집니다.

핵심은 유찰만으로 경제적 부담이 크게 줄지 않는다는 것입니다. 확약 전에는 현재 회차부터 3회 유찰까지 계산상 인수액이 각각 56,849,600원 → 105,439,680원 → 144,311,744원으로 커집니다. 그 결과 낙찰가와 계산상 인수액을 합친 총액은 303,249,600원 → 302,559,680원 → 302,007,744원으로 약 3.02억대에 머뭅니다. 반면 확약이 이행되면 인수액이 실질 0원이 되어 최저매각가 자체가 실질취득가가 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 4,249,600원을 제외한 금액이 이유주 보증금에 우선 배당되고, 56,849,600원이 부족분으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 확약이 이행되면 이 부족분은 실질 0원이 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 잔여에 변동을 줄 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘독산역’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재해 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역으로 기재돼 있고, 중로1류 및 소로2류 접합 등의 토지이용계획이 확인됩니다. 토지거래계약허가구역 지정 문구도 있으므로 본건 적용 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 오피스텔로 이용중이며, 위생 및 급배수설비·승강기설비·화재탐지설비 등이 되어 있습니다. 위반건축물은 아니며 공부와의 차이는 ‘--’로 기재됐습니다.
• 환금성. 오피스텔이고 감정평가상 주변은 주거·업무·근린생활시설이 혼재합니다. 개별 거래가격 자료가 없어 환금성이나 적정 매도가격은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 이유주와 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에서 유효하게 이행되는지 원문으로 확인하세요.
• 인수액 착시 경계. 현재 배당 계산상 56,849,600원이 매수인 인수로 잡히지만, 확약 충족 시 실질 0원입니다. 반대로 확약이 이행되지 않으면 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 최저가 197,120,000원, 3회 유찰 최저가 157,696,000원이더라도 확약 전 계산상 인수액이 각각 105,439,680원, 144,311,744원으로 늘어납니다. 유찰만을 이유로 가격 메리트가 커진다고 보면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 4-1에 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 등기 내용상 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 있으므로 매수 후 적용관계를 반드시 확인하세요.
• 승계 중복 확인. ‘시보증’은 이유주 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약 관련 원문을 직접 대조하고, 특히 임차권등기 말소 조건을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 확약이 먼저다”

이 사건은 단순한 권리 깨끗형 오피스텔이 아닙니다. 이유주에게 299,000,000원의 대항력·우선변제권 있는 임차보증금이 있고, 현재 최저가 246,400,000원에서는 56,849,600원이 계산상 매수인 인수로 남습니다. 다만 매각물건명세서의 확약이 이행되면 이 인수액은 실질 0원이 되고, 실질취득은 현재 최저가인 246,400,000원이 됩니다.

반대로 확약이 이행되지 않는다면 이야기가 달라집니다. 2회 유찰에서는 105,439,680원, 3회 유찰에서는 144,311,744원의 계산상 인수가 붙어 낙찰가 하락분을 상당 부분 상쇄합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 몇 회 유찰됐느냐보다 확약을 확실히 이행할 수 있느냐입니다. 여기에 민간임대주택등기가 존속하고 있고 실거래 비교자료도 확인되지 않으므로, 권리는 확약 조건부, 가격은 시세 확인 전 보류라는 결론이 가장 안전합니다.