서울남부지방법원 2026타경3139. 강서구 화곡동 업타운빌리지 201호, 전용 29.99㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김태성으로, 2023년 4월 28일 매매를 원인으로 2023년 5월 3일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 193,100,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 김보정의 191,100,000원 주택임차권입니다. 임대차계약은 2019년 9월 7일, 전입·점유는 2019년 10월 8일, 최초 확정일자는 2019년 9월 9일입니다.

등기상 과거 화곡신용협동조합 근저당 1,140,000,000원이 있었지만 2018년 3월 2일 일부포기로 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2024년 7월 22일 강서구 압류입니다. 김보정의 전입·점유와 확정일자는 이보다 훨씬 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다. 다만 이번 매각은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한다는 점이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024.07.22 강서구 압류입니다. 그보다 앞선 2019년부터 김보정이 전입·점유하고 확정일자를 갖추었으므로 대항력 있는 임차권입니다. 임차권등기는 2023년 11월 2일 이루어졌고, 보증금은 최초 182,000,000원에서 2021년 10월 1일 9,100,000원이 증액돼 총 191,100,000원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 김보정 1명입니다. 매각물건명세서 비고에 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 함께 기재돼 있지만, 동일 보증금을 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 임차보증금 기준액은 191,100,000원입니다.

③ 가격 비교 — 신건 2.20억은 확인 실거래의 113.9%

업타운빌리지는 총 10세대, 사용승인일은 2017년 11월 20일입니다. 대상 호수와 면적이 일치하는 전용 29.99㎡ 거래 표본은 2건이며, 두 거래 모두 2023년 4월 2층에서 193,100,000원입니다.

현재 최저매각가 220,000,000원은 이 평균보다 26,900,000원 높고, 실거래 대비 113.9%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 매각조건상 실질 인수가 0원이라 하더라도 현재 실질취득가는 낙찰가와 같은 220,000,000원이므로 가격 판단 역시 220,000,000원을 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

매각가 220,000,000원 가정 시 집행비용 3,880,000원, 김보정 임차보증금 191,100,000원, 주택도시보증공사 25,020,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 대비 미배당액은 166,080,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 계산보다 매각조건 확인이 먼저

* 시나리오 원계산에서는 1회 유찰 시 18,364,000원, 2회 유찰 시 53,071,200원의 미배당 인수액이 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 동일하게 적용·이행되는 것을 전제로 실질 인수는 0원으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호입니다.
• 입지. 서울강서경찰서 북동측 인근. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·구청·근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·자루형 토지이며 토지면적은 277.4㎡, 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다.
• 제한. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 핵심은 김보정·주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서에서 조건 유지 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 선순위 임차권 자체는 가볍게 보면 안 됨. 김보정은 2019.10.08 전입·점유, 2019.09.09 확정일자로 말소기준 2024.07.22보다 빠릅니다. 조건이 없다면 인수 위험이 존재하는 구조입니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김보정 1명이고 보증금은 191,100,000원입니다. 비고에 기재된 주택도시보증공사 승계를 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
• 신건 가격 확인. 220,000,000원은 확인 실거래 193,100,000원의 113.9%입니다. 권리 인수 0원*과 가격 메리트는 별개입니다.
• 유찰 후 조건 재확인. 1회 유찰 시 176,000,000원, 2회 유찰 시 140,800,000원이지만, 각 회차에서도 동일한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 조건은 풀렸지만, 신건 가격은 높다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 191,100,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 위험해 보입니다. 실제로 김보정의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서 있어 통상적인 경매라면 미배당 보증금 인수 여부가 핵심 위험이 됩니다. 하지만 이번 매각은 임차인과 주택임차권 승계인이 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 그 조건이 이행되는 한 실질 인수는 0원*입니다.

그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 220,000,000원은 확인된 전용 29.99㎡ 실거래 평균 193,100,000원의 113.9%입니다. 권리 위험은 조건부로 상당 부분 제거됐지만, 현재 가격은 확인 실거래보다 높고 대상은 총 10세대 다세대주택입니다. 결론은 “권리조건 확인 후 접근 가능, 신건 가격은 보수적으로”입니다.