서울남부지방법원 2026타경3143. 영등포구 양평동4가 동원에이스뷰3차 304호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 현재 소유자는 김선주이며 2021.05.30 매매, 거래가액 365,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2024.02.15 등기된 김은비의 주택임차권 340,000,000원이고, 그 뒤 2025.03.10 신용보증기금 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
형식적으로만 보면 김은비 임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 권리라 배당 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 부족분 1,616,000원이 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 김은비와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행되는 한 김은비 관련 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동4가 270-1 동원에이스뷰3차 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김선주 (2021.05.30 매매 · 거래가액 365,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 344,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 단지 | 동원에이스뷰3차 · 16세대 · 2020.12.30 사용승인 |
| 실거래 비교면적 | 26.45㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘조건부 말소’가 핵심
2021.01.12 설정된 서서울신용협동조합 근저당권은 2021.07.05 말소됐으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.03.10 신용보증기금 가압류 6,377,005원입니다. 그보다 앞선 김은비 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있으나, 이 사건에서는 위 조건부 포기·말소 문구 때문에 확약 이행 시 실질 인수 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은비 | 건물 전부 · 2021.12.07 | 340,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2021.11.03 | HUG 승계 언급 실질 인수 0원* |
| 최서원 | 미상 · 2025.03.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 · 말소기준 이후 전입 |
| 김태환 | 미상 · 2025.03.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 · 말소기준 이후 전입 |
* 현재 회차의 배당계산상 김은비 미배당액은 1,616,000원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 김은비 및 승계인 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 344,000,000원이 최근 거래보다 높다
동원에이스뷰3차 동일면적 26.45㎡의 확인 실거래는 2건입니다. 가격 판단은 전체 평균 330,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 340,000,000원, 최신 거래도 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 26.45㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2024.03 | 26.45㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.45㎡ | 1건 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | 26.45㎡ | 2건 | 330,000,000원 |
최근 12개월 가격은 과거 거래 대비 6.2% 높은 흐름입니다. 다만 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 344,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.2%입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차는 최근 거래보다 저렴한 가격이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,616,000원 |
| 1. 임차인 김은비 보증금 | 340,000,000원 | 338,384,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 6,377,005원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체는 김은비 보증금에 338,384,000원을 배당하고 1,616,000원의 부족분을 산출합니다. 그러나 이 사건은 그 부족분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 해당 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 344,000,000원 | 1,616,000원 | 0원 | 344,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 275,200,000원 | 69,452,800원 | 0원 | 275,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 220,160,000원 | 123,722,240원 | 0원 | 220,160,000원 |
* 김은비 및 주택임차권 승계인에 관한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 그대로 이행된다는 전제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 영등포구 당산동 소재 당산초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 선유도역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 3층 304호이며, 위생·급배수·난방·주차·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약허가구역 관련 표기도 있어 적용 대상과 기간을 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동원에이스뷰3차는 16세대이며 확인 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 1건으로 가격 표본이 얇습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김은비 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
- 확약 밖 점유자 확인. 최서원·김태환은 2025.03.12 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·계약내용은 확인되지 않았습니다. 점유관계와 명도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.05 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력·말소 여부를 등기와 관련 서류로 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득 344,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 340,000,000원의 101.2%입니다. 신건을 최근 시세보다 저렴한 물건으로 평가하면 안 됩니다.
- 실거래 표본. 동일면적 거래가 2건, 최근 12개월 거래가 1건이므로 개별 호수의 층·상태 차이를 현장에서 직접 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납관리비와 현재 점유자의 실제 사용상태, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 보증금은 풀렸지만, 가격까지 싼 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 김은비의 임차보증금 340,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞서기 때문에 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 선순위 임차권 인수형이 됩니다. 실제 계산도 현재 회차 1,616,000원, 1회 유찰 시 69,452,800원, 2회 유찰 시 123,722,240원의 인수를 산출합니다.
하지만 이 사건은 예외입니다. 김은비와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 그 조건이 이행되면 해당 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 344,000,000원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 340,000,000원이고, 현재 실질취득은 그 101.2%입니다. 최근 가격 흐름은 6.2% 상승했지만, 현재 회차를 “시세보다 싼 경매”라고 평가할 근거는 없습니다. 게다가 확약의 적용 밖에 있는 보증금 미상 점유자 2명과 민간임대주택등기 확인도 남아 있습니다. 주된 선순위 인수는 조건부 해소, 가격 메리트는 부족, 잔여 확인사항은 존재. 이 세 가지를 동시에 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
