서울남부지방법원 2026타경3143. 서울 영등포구 양평동4가 소재 동원에이스뷰3차 3층 304호입니다. 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대로, 전용면적은 26.45㎡입니다. 감정가는 344,000,000원이며 한 차례 유찰되어 최저매각가가 275,200,000원으로 낮아졌습니다. 표면적으로는 최근 실거래가보다 낮지만, 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차권과 그 인수 위험을 해소하는 매각조건에 있습니다.

2021년 12월 7일 전입한 임차인 김은비는 보증금 340,000,000원에 대해 확정일자를 갖추고 있으며, 2024년 2월 15일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2025년 3월 10일 신용보증기금 가압류보다 앞서는 임차권이므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인 김은비와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 중요한 내용이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준

말소기준권리는 2025년 3월 10일 신용보증기금의 가압류입니다. 서서울신용협동조합의 3,120,000,000원 근저당권은 2021년 7월 5일 이미 말소되었으므로 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 말소기준 가압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 서민금융진흥원 가압류도 등기상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 확인된 임차권과 미상 점유

임차권이 구체적으로 확인된 사람은 김은비 1명이며, 추가 전입자 2명의 임대차관계는 미확인 상태입니다. 주택도시보증공사는 김은비 임차권의 승계인으로 별도 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 최서원·김태환은 확인된 전입일만 보면 말소기준 이후 전입자이나, 계약관계·실제 점유 개시·권원 등을 별도로 확인해야 합니다.

김은비는 우선변제권 행사 요건을 갖추고 배당요구도 한 것으로 기재되어 있습니다. 반면 최서원과 김태환은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 두 전입자의 보증금을 임의로 추정하여 인수액에 더할 수 없지만, 실질 인수 0원이라는 판단은 김은비 관련 확약 범위에 한정해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약 이행 시에는 가격 경쟁력

동원에이스뷰3차 전용 26.45㎡의 확인된 실거래는 총 2건입니다. 전체 평균은 330,000,000원이지만, 가격을 판단할 때 우선할 최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 모두 340,000,000원입니다.

2024년 거래가 320,000,000원에서 2025년 거래가 340,000,000원으로 높아졌으며, 최근 거래의 이전 거래 대비 변화율은 +6.2%입니다. 현재 확인된 표본에서 하락 추세가 나타나지는 않습니다. 다만 거래가 두 건뿐이고 최근 12개월 표본도 한 건이므로, 이 상승률만으로 시장 전체의 지속적인 상승을 확신하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 275,200,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정했습니다. 김은비 임차보증금의 배당표상 부족분은 69,452,800원이나, 포기·말소 매각조건이 이행되면 김은비 및 해당 임차권 승계인 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 기존 임차권 승계 관계와 중복될 수 있으므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정배당입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 구조가 핵심

이 표는 확약 유무에 따라 유찰의 경제적 의미가 완전히 달라진다는 사실을 보여줍니다. 확약이 없다면 최저가가 낮아지는 만큼 김은비의 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다. 반면 포기·말소 조건이 계속 유효하고 이행된다면 해당 보증금 인수는 실질 0원으로 정리되어 낮아진 매각가격이 실제 취득비용 감소로 이어질 수 있습니다.

다만 모든 회차에서 최서원·김태환의 별도 권리 가능성은 미확인입니다. 이들의 불명확한 점유·임대차관계를 확약이 해결한다고 가정한 입찰전략은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포구 당산동 소재 당산초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 선유도역과 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 304호이며, 외벽 석재마감, 내부 벽지·타일마감, 새시창호 등이 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 주차시설 및 승강기를 갖추고 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 장방형 공동주택 부지이며, 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하며, 교육환경보호구역 및 중점경관관리구역 등 제한사항이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 감정자료에 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 기재된 지정기간과 대상 용도가 서로 다르므로, 입찰 시점에 이 다세대주택에 실제 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 거래가 2건에 불과합니다. 최근 거래는 340,000,000원이지만 거래 표본이 적어 향후 매각가격과 매도 소요기간에 대한 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 김은비와 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 최종 매각물건명세서 및 매각조건에 유지되는지 확인하세요.
• 확약의 이행 가능성. 배당 여부와 무관하게 매수인에게 반환청구권이 남지 않는지, 임차권등기 말소의 구체적인 시점과 절차까지 확인해야 합니다.
• 전입자 2명 조사. 최서원·김태환의 실제 점유 여부, 임대차계약 당사자, 보증금, 점유 개시 시점, 기존 임차인과의 관계를 확인하세요.
• 승계 중복 방지. 주택도시보증공사의 340,000,000원 경매신청채권을 김은비 임차보증금과 별도의 인수채무로 중복 계산하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 등기상 민간임대주택 등록 관련 기재가 있으므로 경매 매수 후 등록·의무·말소 처리 사항을 관계기관에서 확인하세요.
• 가격 비교. 전체 거래 평균 330,000,000원보다 최근 실거래 340,000,000원을 우선 참고하되, 경매물건은 3층이고 확인된 거래는 5층이라는 차이를 반영하세요.
• 명도·관리비. 실제 거주자와 임차권자의 관계, 인도 가능 시점, 체납 관리비 중 승계 가능 항목을 현장에서 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소 관련 자료, 최신 매각기일 및 실거래 내용을 재확인하세요.

맺으며 — “확약이 가격 메리트를 만드는 물건”

이 물건을 단순히 감정가 344,000,000원에서 20% 할인된 다세대주택으로 보면 핵심을 놓치게 됩니다. 선순위 임차권자 김은비의 보증금은 340,000,000원이고, 현재 배당표상 미배당액은 69,452,800원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

하지만 이번에는 매각물건명세서에 김은비와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용·이행되면 주된 선순위 보증금 인수 위험은 실질적으로 해소되고, 최저가 275,200,000원은 최근 실거래 340,000,000원의 80.9%라는 가격 경쟁력을 갖습니다.

그렇다고 곧바로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최서원·김태환 두 전입자의 계약 및 점유관계가 불명확하고, 이들은 김은비 관련 확약의 적용 대상으로 확인되지 않았기 때문입니다. 소규모 다세대주택이라는 특성과 제한적인 거래 표본도 환금성 판단에 보수적으로 반영해야 합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 김은비 관련 확약과 임차권등기 말소를 확인하고, 별도 전입자의 인수 위험이 없음을 확인한다면 가격 측면에서 검토할 여지가 있습니다. 반대로 둘 중 하나라도 해소되지 않으면 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하기 어려운 물건입니다. 권리 해소 확인이 가격 할인보다 먼저입니다.