✅ 인수 0원 ⚖️ 말소기준 2022.09.21 👤 대항력 없음 📉 신건 미배당 576,818,401원
의정부지방법원 2025타경64225. 파주시 맥금동 121-13 일대의 토지와 공장·사무실 등을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 현황 공장, 공장 및 사무실 등으로 이용 중이고, 일부 토지는 현황 도로입니다. 소유자는 주식회사에스아트허브이며, 2022.09.21. 소유권이전과 동시에 중소기업은행의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 자산 구성이 복잡합니다. 목록 5·6·7·8·9는 지분매각이고, 목록 5·6·9는 계획관리지역·성장관리계획구역 외에 준보전산지 규제가 함께 적시돼 있습니다. 또한 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 따라서 이 사건은 권리분석보다 물건 범위·현황·공유지분·사용관계 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64225 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 맥금동 121-13 · 경기도 파주시 장터고개길 40-10 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 공장 등 · 공장 및 사무실 등 · 일부 토지 현황 도로 |
| 소유자 | 주식회사에스아트허브 |
| 감정가 / 최저가 | 4,166,640,665원 / 4,166,640,665원 (신건) |
| 청구액 | 3,188,396,303원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 5·6·7·8·9 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.09.21. 설정된 중소기업은행의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 2023.03.10. 같은 은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 추가됐고, 2024.11.01. 국의 압류, 2025.06.12. 강제경매개시결정, 신용보증기금·근로복지공단·중소기업은행·경기신용보증재단의 가압류와 2025.09.15. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 늦고, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오수환 | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
오수환의 전입일은 2025.09.01.로 말소기준권리인 2022.09.21.보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 매수인 인수액은 배당 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 실거래 비교가 없어 신건 가격 메리트는 판단 유보
이 사건에는 동일 또는 유사 물건의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가이자 최저가인 4,166,640,665원이 시세보다 낮다거나 높다고 표현할 근거가 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 4,166,640,665원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,166,640,665원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,066,407원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 70,868,130원 | 70,868,130원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 695,495,303원 | 241,706,128원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 경기신용보증재단 | 123,029,226원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 신고채권 4,699,392,659원 중 4,122,574,258원이 배당되고 576,818,401원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각·토지 체크
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 여러 토지·건물이 하나의 매각대상으로 묶여 있습니다.
- 지분매각. 목록 5·6·7·8·9는 지분매각이므로 공유관계와 실제 이용범위를 확인해야 합니다.
- 토지 이용. 목록 1 토지는 목록 2·3·4 건물의 대지로 이용 중입니다.
- 도로. 목록 5·6·7·8·9 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 건물 이용. 목록 2·3은 현황 공장 등, 목록 4는 현황 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주시 검산동 검산초등학교 남서측 인근이며 단독주택과 중·소규모 공업시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 기호 2·3은 일반철골구조 기타지붕 단층, 기호 4는 일반철골구조 기타지붕 2층이며 사용승인일은 2020.04.23.입니다.
- 설비. 기호 4에는 상하수도시설·위생설비·화물용승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업 Zone)·가축사육제한구역이 적용되고, 목록 5·6·9에는 준보전산지도 포함됩니다.
- 현장확인. 현장조사 시 이해관계인의 협조가 곤란하여 공부 및 외관 조사에 의해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 4,166,640,665원을 시장가치로 그대로 받아들이기보다 별도 시세·수익성 검증이 필요합니다.
- 점유관계. 오수환은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 계약 및 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지분·도로. 목록 5·6·7·8·9의 지분관계와 현황 도로 사용이 매각 후 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 볼 물건은 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.09.21. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 오수환의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에서 올라갑니다. 공장·사무실·토지·도로 지분·제시외 건물이 섞인 일괄매각이고, 현장조사 역시 외관 중심으로 이뤄졌습니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 4,166,640,665원의 가격 메리트를 검증할 근거도 부족합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 물건 범위는 별도 정밀검증입니다.
