의정부지방법원 2025타경64225. 경기도 파주시 맥금동 121-13에 있는 공장·창고·사무실과 토지의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사에스아트허브이며, 중소기업은행이 설정한 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행됐습니다. 이후 추가 근저당권과 여러 압류·가압류, 별도의 강제경매개시결정까지 이어져 소유 법인의 채무관계가 복잡해진 형태입니다.
등기상 핵심은 분명합니다. 2022.09.21. 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 중소기업은행의 추가 근저당권 및 후순위 채권자의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 가격의 적정성은 별개입니다. 이 물건은 공장용 건물과 여러 토지를 함께 취득하는 구조이므로, 실제 사용 가능성·토지 권리범위·건물 상태·매각 후 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64225 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 맥금동 121-13 · 장터고개길 40-10 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·창고·사무실 및 토지 일괄매각 |
| 건물 현황 | 일반철골구조 기타지붕 단층 건물 및 2층 건물 · 공장 및 사무실 등으로 이용 |
| 사용승인일 | 2020.04.23. |
| 소유자 | 주식회사에스아트허브 (2022.09.21. 소유권이전, 매매원인 2022.07.12.) |
| 감정가 | 4,166,640,665원 |
| 최저매각가 | 2,916,648,000원 · 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 경매 청구액 | 3,188,396,303원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.21. 을구 4번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠ 포함 · 목록 5·6·7·8·9 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당
과거 주식회사모도아트 소유 당시의 중소기업은행 근저당권 2건(채권최고액 2,500,000,000원 및 300,000,000원)은 2022.09.21. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 같은 날 설정된 을구 4번 중소기업은행 근저당권 3,000,000,000원입니다.
2023.03.10. 추가 설정된 을구 5번 근저당권 360,000,000원, 이후 신용보증기금·근로복지공단·중소기업은행·경기신용보증재단의 가압류, 국의 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리이며, 배당받지 못한 채권액이 곧 낙찰자의 채무로 이전되는 것은 아닙니다.
② 점유자·임차관계 — 오수환 전입, 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오수환 | 2025.09.01. | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 확인된 인수 0원 |
현황조사 및 매각물건명세서상 확인된 점유자 1명. 전입일은 말소기준권리 설정일 이후이며, 보증금·확정일자·배당요구 내역은 확인이 필요합니다. 임대차계약의 존재와 내용까지 확정된 것은 아닙니다.
오수환의 전입일은 2025.09.01.로, 말소기준권리인 2022.09.21. 근저당권보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류돼, 보증금 승계액은 현재 0원으로 추정합니다.
그러나 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지, 배당요구를 했는지, 실제 어떤 공간을 사용하고 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 특히 공장·창고·사무실이 함께 있는 물건이므로 주거 전입 정보뿐 아니라 사업자 점유 및 상가건물 임대차관계도 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 전입 신고만으로 모든 건물의 점유관계가 확인됐다고 볼 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%, 그러나 거래시세 검증이 우선
감정가는 4,166,640,665원입니다. 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 2,916,648,000원으로 감정가의 70%입니다.
감정가 대비 낮아진 가격만 보면 할인 폭이 커 보일 수 있습니다. 하지만 공장·창고·사무실과 토지의 실제 거래가격을 비교하지 않고서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 특히 여러 건물과 토지를 한꺼번에 취득하는 사건은 토지·건물의 가치구성과 시설의 사용 가능성에 따라 시장에서 받아들여지는 가격이 크게 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 2,916,648,000원 | 70% | 1,814,311,139원 |
| 2회 유찰 시 | 2,041,653,599원 | 49% | 2,680,555,596원 |
| 3회 유찰 시 | 1,429,157,519원 | 34.3% | 3,286,926,715원 |
회차별 금액은 유찰 시나리오에 따른 가정값입니다. 채권자 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 회차별 실제 최저매각가격 및 매각조건은 법원 공고로 재확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,916,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 31,566,480원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 3,000,000,000원 | 2,885,081,520원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 70,868,130원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 695,495,303원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 경기신용보증재단 | 123,029,226원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정 31,566,480원을 제외한 2,885,081,520원이 선순위 중소기업은행 근저당권에 배당됩니다. 이 근저당권의 채권최고액은 3,000,000,000원이므로 선순위 근저당권 자체도 전액 배당받지 못하는 구조입니다.
후순위 추가 근저당권과 가압류 채권자는 예상배당이 0원이고, 채권자 전체 미배당 합계는 1,814,311,139원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다. 그러나 이 미배당 합계는 채무자·채권자 간 미회수액이지 낙찰자의 인수액이 아닙니다.
본 배당은 채권최고액·청구금액 및 집행비용 추정치를 사용한 계산입니다. 실제 채권잔액, 동일 채권의 중복관계, 다른 경매사건과의 관계, 배당요구, 조세 우선순위 및 최우선변제 여부에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 검산동 검산초등학교 남서측 인근에 있으며, 주변에는 단독주택과 중·소규모 공업시설 등이 자리하고 있습니다. 주거와 공업 기능이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 있습니다. 공장·창고의 실제 운용을 위한 대형 차량 진출입 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 목록 2·3은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물이고, 목록 4는 일반철골구조 기타지붕 2층 건물입니다. 외벽은 샌드위치판넬잇기 마감, 창호는 하이새시 등으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 목록 2·3은 현황 공장 등으로, 목록 4는 공장 및 사무실 등으로 이용됩니다. 목록 4에는 상하수도시설, 위생설비 및 화물용승강기 설비 등이 있습니다.
- 토지 규제. 대상 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업 Zone)에 해당하며, 가축사육제한구역에 속합니다. 목록 5·6·9에는 준보전산지 규제도 기재되어 있습니다.
- 도로 지분. 목록 5·6·7·8·9는 현황 도로로 이용되는 토지이며 매각은 지분 형태입니다. 지분만으로 취득하는 권리범위와 실제 통행관계를 확인해야 합니다.
- 현장조사 한계. 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 곤란하여 공부와 외관 조사에 기초해 평가한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 건물 내부 상태와 설비 가동 상태는 별도 확인이 중요합니다.
- 환금성. 공장·사무실과 복수 필지가 결합된 물건은 이용 목적이 맞는 매수자를 찾는 과정이 필요할 수 있습니다. 특히 도로 지분과 시설 상태에 따른 가치 차이가 있으므로 일반 주거용 부동산과 같은 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 전체 대조. 일괄매각 대상 목록 1부터 9까지의 정확한 소재, 지목, 면적, 지분비율을 매각물건명세서·토지대장·지적도와 대조하세요.
- 도로 지분과 진출입. 목록 5·6·7·8·9의 지분만으로 공장 차량 진출입 및 통행에 문제가 없는지, 다른 공유자의 권리와 통행관계는 어떠한지 확인하세요.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㉠이 매각에 포함됩니다. 정확한 위치, 구조, 이용상태 및 건축 관련 사항을 확인하세요.
- 내부 시설·설비. 외관 중심으로 이루어진 감정평가의 한계를 고려해 공장 내부 상태, 전기·급배수, 화물용승강기 및 주요 설비의 상태를 점검하세요.
- 점유·명도. 오수환의 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금과 계약 내용은 미상입니다. 실제 점유자, 사업자 임차관계, 사용 중인 공간과 명도 가능성을 확인하세요.
- 조세 및 배당. 파주세무서 압류의 조세 법정기일과 교부청구, 배당 우선순위를 확인하세요. 후순위 압류라고 해서 세금배당의 우선순위까지 자동으로 결정되는 것은 아닙니다.
- 별도 경매사건. 2025타경63380 강제경매개시결정이 먼저 등기되어 있습니다. 현재 사건과의 진행관계, 병합 여부 및 실제 매각절차를 법원에서 확인하세요.
- 시세와 자금계획. 감정가 70%만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 인근 유사 공장 및 토지의 거래사례와 개별 평가를 확인하세요. 취득세·등기비용·명도비·시설보수비도 별도로 고려해야 합니다.
- 매각조건 최종 확인. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 비교적 명확, 가치 검증은 아직 중요하다”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 공장·토지 경매입니다. 말소기준권리는 2022.09.21. 중소기업은행 근저당권이며, 이후의 추가 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당 합계가 1,814,311,139원에 달하더라도, 그것이 낙찰자의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.
다만 최저매각가 2,916,648,000원이 적정한 취득가격인지는 별도의 문제입니다. 감정가 4,166,640,665원에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 일반철골구조 공장·사무실, 여러 필지의 토지, 도로 지분, 제시외 건물, 점유 및 시설 상태를 모두 확인해야 합니다.
확인된 점유자 오수환의 전입일은 말소기준 이후여서 선순위 보증금 인수 가능성은 낮게 평가하지만, 실제 임대차 내용과 명도 부담은 아직 점검할 부분입니다. 조세 우선순위와 별도 강제경매 사건의 진행관계도 최종 확인이 필요합니다.
결론은 권리 인수 측면에서는 검토 가능하지만, 가격과 현장실사 측면에서는 보수적인 접근이 필요하다는 것입니다. 공장·토지 실거래 비교와 현장 확인을 통해 최저가 2,916,648,000원에 대한 가치 검증이 이뤄지기 전에는 감정가 대비 할인율만 보고 적극적으로 입찰하기 어렵습니다.
