서울남부지방법원 2026타경3152. 강서구 화곡동 지엠밸리 13층 1302호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이창용이고, 2022년 7월 거래가액 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 을구 1번 진다영의 주택임차권입니다. 전입일과 확정일자는 모두 2022.05.24, 점유개시는 2022.06.28, 보증금은 275,000,000원으로, 2026.01.13 경매개시결정보다 앞섭니다.
원칙대로만 계산하면 현재 최저가 257,000,000원에서 집행비용 4,398,000원을 공제한 뒤 진다영에게 252,602,000원이 배당되고, 22,398,000원이 미배당으로 남습니다. 통상의 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 이 사건은 매각물건명세서에 별도 조건이 있습니다. 진다영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 임차권에 한해서는 실질 인수액 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제13층 제1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상18층 중 제13층 제1302호 |
| 소유자 | 이창용 (2022.07.13 매매 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도
등기상 진다영의 주택임차권은 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 권리입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건으로 진다영과 주택도시보증공사에 관한 미배당 잔액 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 반면 2025.03.13 전입한 UUGANJARGAL OYUNDARI는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 확인 대상 2명
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진다영 · 건물 전부 | 2022.05.24 / 2022.05.24 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| UUGANJARGAL OYUNDARI · 점유 부분 미상 | 2025.03.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 |
| 주택도시보증공사 · 주택임차권 승계인 | 진다영 임차권 승계 | 중복 합산 금지 | 실제 임차인 아님 | 승계 관계 | 승계 · 포기확약 |
실제 임차·점유 확인 대상은 진다영과 UUGANJARGAL OYUNDARI 2명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로, 진다영의 보증금과 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. * 진다영 관련 룰상 현재 회차 미배당액은 22,398,000원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,398,000원 |
| 1. 임차인 진다영 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 252,602,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 진다영 보증금에서 22,398,000원이 부족하지만, 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 진다영·주택도시보증공사에 관한 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 UUGANJARGAL OYUNDARI에게는 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 및 감정평가 이용상태상 오피스텔입니다. 지하2층·지상18층 건물의 13층 1302호입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 북동측에 위치하며, 주변에 오피스텔·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 차량통행 가능한 화곡로에 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역 등이 포함되며, 토지 공시지가는 9,940,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 있는 것으로 추정되며, 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 없습니다.
- 내부 확인. 내부확인이 곤란해 건축물대장 현황도를 기준으로 도면이 작성됐으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 진다영 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 기재돼 있는지 원문을 다시 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. UUGANJARGAL OYUNDARI의 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 임대차계약 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 진다영의 주택임차권 승계인으로 표시되어 있으므로 보증금 275,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가·최저가의 시세 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 별도 시세 확인 없이 ‘신건 257,000,000원이 싸다’고 전제하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.07.22 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 행정상 상태를 원문 기준으로 확인하세요.
- 명도·현황 확인. 임차권등기자 외 별도 점유자가 확인된 만큼 현장 점유 상태와 인도 절차를 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — “주된 인수는 지워졌지만, 권리가 완전히 끝난 것은 아니다”
이 사건은 표면적으로 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 257,000,000원을 초과하는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 현재 회차만 계산해도 룰상 22,398,000원이 부족하고, 1회 유찰 시 73,078,400원, 2회 유찰 시 113,622,720원으로 미배당액이 커집니다. 그러나 매각물건명세서의 특별 조건 때문에 진다영과 주택도시보증공사에 관한 이 잔액은 실질적으로 매수인이 떠안을 금액이 0원입니다.
문제는 그 확약 밖입니다. 2025.03.13 전입한 UUGANJARGAL OYUNDARI는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없고, 진다영·주택도시보증공사의 포기 조건도 적용되지 않습니다. 게다가 시세 비교 자료가 없어 257,000,000원의 가격 자체가 싼지도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “주된 2.75억 인수 위험은 해소됐지만, 미상 점유자와 가격 검증이 남은 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
