서울남부지방법원 2026타경3152. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡로 332 소재 지엠밸리 제13층 제1302호, 공부상 오피스텔입니다. 현황은 주거용으로 사용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상18층 건물의 13층 물건입니다. 소유자는 이창용이고 2022.07.13 매매, 거래가액은 275,000,000원입니다. 등기상 2026.01.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔고, 명세상 말소기준권리는 이 경매개시결정입니다. 다만 그보다 앞선 2024.03.22 주택임차권이 있어 매수인 인수구조가 먼저 발생하는 사건입니다.
그런데 이 사건은 통상적인 대항력 임차인 사건과 다릅니다. 진다영의 임차보증금은 2.75억원으로 현재 최저가 2.056억원보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 진다영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 그 확약 대상에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 단, 이 확약은 진다영 및 그 승계관계에만 적용되며, UUGANJARGAL OYUNDARI의 별도 인수위험은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제13층 제1302호 도로명: 서울특별시 강서구 화곡로 332 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 현황 주거용 사용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층·지상18층 · 제13층 제1302호 |
| 소유자 | 이창용 (2022.07.13 매매, 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 205,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.07.22 등록 · 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용 기재 |
① 권리 흐름 — 확약 대상은 실질 0원, 미상 임차인이 핵심
2020년의 신탁등기들은 등기부상 이미 말소되었고, 2022년에는 이창용에게 소유권이전이 완료되었습니다. 2024.03.22 진다영의 주택임차권등기가 설정되었으며, 전입일과 확정일자는 모두 2022.05.24입니다. 따라서 명세상 말소기준인 2026.01.13 강제경매개시결정보다 앞선 권리로서 통상 매수인 인수 대상입니다. 진다영은 배당요구도 2024.03.22에 했고 우선변제권이 있습니다.
진다영 보증금 275,000,000원 > 현재 최저가 205,600,000원이므로 확약이 없었다면 매수인은 낙찰가와 함께 미배당 보증금을 부담하는 구조입니다. 그러나 현재 매각조건에는 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 들어가 있어 진다영 관련 실질 인수는 0원입니다. 배당상 부족분 73,078,400원은 아래 표와 각주로 병기합니다.
| 임차인·관계 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| UUGANJARGAL OYUNDARI | 미상 | 2025.03.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 |
| 진다영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.24 | 2022.05.24 | 275,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 적용 |
| 주택도시보증공사 | 실제 임차인 아님 | 해당 없음 | 해당 없음 | 275,000,000원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 승계인 · 확약 적용 |
실제 임차인은 2명이며, 주택도시보증공사는 진다영의 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관입니다. 보증기관 승계분을 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 가격·회차 판단 — 최저가 80%만으로는 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 257,000,000원의 80%인 205,600,000원입니다. 1회 유찰을 거쳐 가격이 내려왔다는 점은 분명하지만, 최근 실거래를 이용한 시세 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
특히 이 사건은 최저가와 실질취득액을 같은 숫자로 보면 안 됩니다. 진다영 관련 배당부족분은 확약으로 실질 0원이지만, UUGANJARGAL의 보증금이 미상이라 현재의 실질취득액은 205,600,000원에 미상 인수액이 더해질 가능성을 열어두어야 합니다. 따라서 단순히 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 205,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,678,400원 |
| 1. 임차인 진다영 보증금 (우선변제) | 275,000,000원 | 201,921,600원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용을 제외한 201,921,600원이 진다영에게 배당되고, 보증금 275,000,000원과의 배당상 부족분은 73,078,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건 충족 시 이 부족분은 진다영 관련 실질 인수 0원으로 처리되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 잔여·배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 진다영 배당상 부족분 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 205,600,000원 | 73,078,400원 | 실질 0원* · 미상 임차인 별도 |
| 2회 유찰 시 | 164,480,000원 | 113,622,720원 | 실질 0원* · 미상 임차인 별도 |
| 3회 유찰 시 | 131,584,000원 | 146,058,176원 | 실질 0원* · 미상 임차인 별도 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 진다영의 배당상 부족분은 73,078,400원 → 113,622,720원 → 146,058,176원으로 증가합니다. 그러나 확약이 유지되고 조건이 충족되면 이 금액은 진다영 관련 실질 인수액이 아닙니다. 따라서 유찰 자체가 곧바로 매수인에게 불리해지는 사건은 아니지만, 확약 밖 UUGANJARGAL의 미상 보증금은 회차와 별개로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 북동측에 위치하며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·업무시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 도로·토지. 북서측으로 차량통행 가능한 포장도로인 화곡로에 접하고 있으며, 토지는 장방형 평지의 세로장방 형태입니다. 토지면적은 360.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등이 토지이용계획에 포함됩니다.
- 공시지가. 9,940,000원/㎡이며, 토지거래계약에 관한 허가구역·가로구역별 최고높이 제한지역·건축선 저촉 등의 토지이용계획 사항이 확인됩니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비 등이 있는 것으로 추정되며, 공부와의 차이는 없습니다. 다만 내부확인이 곤란하여 건축물대장 현황도를 기준으로 작성된 도면과 실제 상황이 상이할 수 있습니다.
- 환금성. 오피스텔 물건이고 최근 실거래 비교자료가 없어 거래가격 수준과 회전성을 수치로 검증하기 어렵습니다. 따라서 가격 메리트는 최저가 80%만으로 판단하지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진다영 확약 원본 확인. 미배당 잔액 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유효한지, 낙찰 후 말소 절차가 조건대로 이행되는지 확인하세요.
- 확약 밖 임차인 확인. UUGANJARGAL OYUNDARI의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 해당 임대차관계를 반드시 보완 확인해야 합니다.
- 승계 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 진다영의 주택임차권 승계인입니다. 진다영 보증금과 주택도시보증공사 관련 금액을 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 회차별 가격. 현재 최저가는 205,600,000원, 2회 유찰 시 164,480,000원, 3회 유찰 시 131,584,000원입니다. 그러나 미상 임차인 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차도 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.07.22 민간임대주택 등록이 존재하므로 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 관련 내용을 확인하세요.
- 내부확인. 내부확인이 곤란한 물건입니다. 건축물대장 현황도를 기준으로 한 도면과 실제 상황이 다를 수 있다는 감정평가서의 주의사항을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장 및 임차관계 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 인수는 지워졌지만, 미상 임차인은 남는다”
이 사건의 가장 큰 특징은 275,000,000원의 선순위 임차권이 있다는 사실보다, 그 임차권의 미배당 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각물건명세서에 명시되어 있다는 점입니다. 현재 회차에서 배당상 부족분은 73,078,400원이지만, 조건이 충족되면 진다영 관련 실질 인수는 0원입니다. 낙찰가가 더 낮아져 부족분이 커지는 시나리오에서도 같은 원칙이 적용됩니다.
그러나 이 사건을 곧바로 안전형으로 분류하면 안 됩니다. 실제 임차인은 2명이고, UUGANJARGAL OYUNDARI의 보증금과 확정일자가 미상이며, 해당 임차인에게는 위 확약이 적용된다는 내용이 없습니다. 따라서 이 물건의 실질취득액은 현재 205,600,000원 + 미상 인수액으로 보수적으로 봐야 합니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 가격이 싸다고 단정할 근거 역시 없습니다.
결론은 명확합니다. 진다영·주택도시보증공사 관련 2.75억원 인수는 확약 조건 충족 시 실질 0원이지만, 확약 밖 미상 임차인 1명의 권리·보증금 확인이 끝나기 전에는 입찰가격을 확정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 80%라는 숫자가 아니라, 남아 있는 임차인의 인수범위를 확인해 실질취득액을 확정하는 것입니다.
