서울남부지방법원 2026타경3165. 금천구 시흥동 모아빌 제2층 제202호, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 222,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 소유자 최종부는 2021년 5월 19일 매매를 원인으로 이 물건을 213,000,000원에 취득했고 2021년 8월 3일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건은 일반적인 “근저당 이후 임차인” 구조가 아닙니다. 2021년 설정됐던 대창신용협동조합 근저당권은 같은 해 6월 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024년 4월 30일 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원입니다. 그런데 백승찬의 주택임차권은 2023년 7월 등기됐고, 전입은 2021년 6월 4일, 확정일자는 2021년 5월 7일이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약 조건이 없다면 인수 가능성이 핵심 위험이 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로50길 196 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지상 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 최종부 · 2021.05.19 매매 · 거래가액 213,000,000원 · 2021.08.03 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘매각조건’이 승부처
말소기준은 2024.04.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 금천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 백승찬의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.05.05, 확정일자 2021.05.07, 전입·점유개시 2021.06.04, 보증금 213,000,000원으로 등기되어 있어 말소기준 이전 권리입니다.
* 여기서 실질 인수 0원은 위 매각조건이 이행되는 것을 전제로 합니다. 해당 포기·말소 조건은 백승찬 및 명세서상 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것이며, 아래 다른 점유자 4명의 현황까지 대신 확인해 주는 조건은 아닙니다.
한편 2021.08.03에는 이 주택이 민간임대주택으로 등록되었다는 등기도 있습니다. 등기 내용상 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현재 등록·말소 상태와 관련 서류를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 백승찬 외 보증금 미상 4명
| 성명 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승찬 | 2021.06.04 | 213,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계 기재 |
| BYAMBAJARGAL NOMIN ERDENE | 2025.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MUNKHBAT KHALIUNAA | 2025.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GANJARGAL ERDENETUYA | 2025.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BATBILEG ADILTSETSEG | 2025.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
백승찬은 확정일자와 배당요구가 확인되고 대항력도 있는 선순위 임차권자입니다. 반면 나머지 4명은 모두 말소기준일인 2024.04.30보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 제공된 권리관계상 대항력은 없습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 점유 목적·실제 계약관계·명도 상대방 여부는 현장 및 매각서류에서 보완 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 임차인 백승찬 보증금 | 213,000,000원 | 213,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 5,092,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격 222,000,000원에서는 집행비용 3,908,000원과 백승찬 보증금 213,000,000원이 먼저 반영되고, 주택도시보증공사 가압류에 5,092,000원이 배당되는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로, 신청채권자 청구액 213,000,000원을 백승찬의 임차보증금 213,000,000원과 별개의 임차보증금으로 단순 합산해 매수인 위험을 부풀려서는 안 됩니다. 별도로 등기된 주택도시보증공사 가압류의 청구금액은 20,000,000원입니다.
④ 유찰되면 인수액이 커지는가 — 룰상 잔액과 실질 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 룰상 인수잔액 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 222,000,000원 | 227,908,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 177,600,000원 | 233,000,000원 | 38,686,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 142,080,000원 | 233,000,000원 | 73,709,120원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 백승찬 보증금의 미배당 부분이 커져 1회 유찰 시 38,686,400원, 2회 유찰 시 73,709,120원이 매수인 인수 계산에 잡히는 구조입니다. 그러나 이 사건은 바로 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있으므로, 정확도 규칙상 실질 인수액은 각 회차 모두 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울신흥초등학교 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물의 제2층 제202호이며, 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 화재탐지, 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 서측 하향 완경사지 내 자체지반은 등고 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 기재가 있습니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 백승찬 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 이 사건의 ‘인수 0원*’ 판단은 선순위 임차권이 실제 조건대로 말소되는 것을 전제로 합니다.
- 점유자 4명 확인. BYAMBAJARGAL NOMIN ERDENE, MUNKHBAT KHALIUNAA, GANJARGAL ERDENETUYA, BATBILEG ADILTSETSEG의 보증금과 계약 내용은 미상입니다. 후순위 전입이라 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 명도 상대방은 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.03 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록 상태와 관련 의무의 현황을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 비교 자료가 없으므로 감정가 222,000,000원만으로 가격 적정성을 판단하지 말고 주변 동종 다세대 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용과 제공된 채권관계에 따른 계산이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 2.13억”만 보고 포기할 물건도, “인수 0”만 보고 안심할 물건도 아니다
등기만 보면 백승찬의 임차보증금 213,000,000원이 말소기준보다 앞선 선순위 주택임차권이라 가장 먼저 경계해야 합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 백승찬과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 해당 권리의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
다만 안전도를 과대평가해서도 안 됩니다. 확약 밖에 보증금 미상 점유자가 4명 있고, 민간임대주택등기도 존재하며, 최근 실거래 시세 자료도 없어 현재 신건 최저가 222,000,000원의 가격 매력은 확인되지 않았습니다. 결론은 “주된 선순위 임차권 위험은 매각조건으로 해소되지만, 점유관계와 조건 이행 확인이 반드시 필요한 조건부 안전형”입니다.
