서울남부지방법원 2026타경3165. 서울 금천구 시흥동 모아빌 2층 202호는 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 소유자는 최종부이며, 2021년 소유권을 취득할 당시 거래가액은 213,000,000원입니다. 그런데 같은 금액의 임차보증금을 가진 백승찬의 주택임차권등기가 2023년 설정되었고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매가 이어졌습니다. 매수인 인수 문제를 판단할 때는 임차권의 선순위 여부와 명세서상 확약 조건을 함께 읽어야 합니다.
이 사건은 등기부상의 선순위 임차권만 보고 무조건 위험하다고 판단해도 안 되고, 반대로 매각물건명세서에 확약이 있다는 이유로 모든 점유 위험이 사라졌다고 판단해서도 안 되는 사례입니다. 주된 보증금 인수는 확약으로 해소되는 구조지만, 현황조사에서 확인된 다른 전입자들의 실제 점유 상황은 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로50길 196 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 최종부 · 2021.08.03 소유권이전 (거래가액 213,000,000원) |
| 감정가 | 222,000,000원 |
| 최저매각가 | 177,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 213,000,000원 |
| 주요 임차권 | 백승찬 · 임차보증금 213,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 임대주택 등록 | 2021.08.03 민간임대주택등기 |
| 공부와의 차이 | 특이사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준
2021.03.15 설정된 대창신용협동조합 근저당권은 2021.06.01 이미 말소되어 현재 말소기준권리로 보지 않습니다. 그 후 주택임차권등기, 주택도시보증공사 가압류, 금천구 압류, 강제경매개시결정 순서로 권리가 형성되었습니다. 2024.04.30 가압류 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확약이 핵심
등기부 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 백승찬 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 언급되지만 별개의 신규 임차인이나 추가 보증금 채권을 가진 입주자로 중복 계산하지 않습니다. 현황조사에는 이와 별도로 전입자 4명이 확인되며, 이들의 임대차계약·보증금 및 실제 점유관계는 명확하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승찬 건물전부 · 임차권등기 |
2021.06.04 | 213,000,000원 | 있음 | 있음 확정 2021.05.07 |
보증기관 승계 별도 임차인 아님 |
| GANJARGAL ERDENETUYA | 2025.12.09 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BATBILEG ADILTSETSEG | 2025.12.09 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MUNKHBAT KHALIUNAA | 2025.07.07 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BYAMBAJARGAL NOMIN ERDENE | 2025.07.01 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
백승찬은 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다(배당요구 관련 일자 2023.07.18). 나머지 4명은 현황조사상 전입자로, 기재된 전입일이 2024.04.30 말소기준 이후입니다. 해당 전입일만으로 선순위 대항력을 인정하기는 어렵지만, 계약관계·점유 경위·보증금·확정일자가 미상이므로 최종 대항력 및 명도 위험은 원본 확인이 필요합니다.
이 문구에 따라 해당 조건이 유효하게 이행되면, 백승찬 및 승계인의 미배당 보증금에 대한 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 이는 배당 계산상 부족액이 없어졌다는 뜻이 아니라, 그 부족액을 매수인에게 청구하지 않겠다는 확약입니다.
③ 인수금 계산 — 명목 위험과 실질 부담 구분
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우의 배당을 먼저 계산하면 다음과 같습니다.
| 임차보증금 | 213,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 177,600,000원 |
| 예상 집행비용 | 3,286,400원 |
| 임차인 예상배당 | 174,313,600원 |
| 배당 부족액 | 38,686,400원 |
| 확약 조건 이행 시 | 해당 부족액의 실질 인수 0원 |
| 실질취득 기준 | 177,600,000원 (취득 관련 부대비용 제외) |
확약이 없는 일반적인 선순위 보증금 인수형이라면, 현재 최저가 177,600,000원과 미배당액 38,686,400원을 합한 216,286,400원이 명목 취득부담이 됩니다. 이는 보증금 213,000,000원에 집행비용을 더한 수준으로, 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 크게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 본건은 보증금 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있으므로, 조건이 이행되는 경우 해당 부족액을 실질 인수액에 더하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 177,600,000원입니다. 단, 다른 전입자와 관련된 미확인 권리 및 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도로 판단해야 합니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 구분해야 할 것
| 회차 | 최저매각가 | 명목 보증금 인수 | 확약 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 177,600,000원 | 38,686,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 142,080,000원 | 73,709,120원 | 0원 |
| 3회 유찰(51%대) | 113,664,000원 | 101,727,296원 | 0원 |
명목 보증금 인수액은 확약을 반영하기 전의 회차별 배당 추정치입니다. 각 회차에서 백승찬과 주택도시보증공사의 확약이 동일하게 유효하고 이행된다는 전제에서는 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 이후 회차의 실제 매각조건·집행비용 및 배당액은 다시 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 177,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,286,400원 |
| 1. 임차인 백승찬 · 우선변제 | 213,000,000원 | 174,313,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 213,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,286,400원을 공제하면 매각대금 전액이 백승찬의 임차보증금 우선변제에 배정되는 추정 구조입니다. 임차보증금 부족액은 38,686,400원이며, 매각조건의 확약이 이행되면 매수인에 대한 해당 부족액 청구권은 포기됩니다. 주택도시보증공사의 채권 미배당액과 임차보증금을 별개의 인수보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울신흥초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 세대이며, 외벽 돌붙임 마감 및 새시 창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 화재탐지설비 및 승강기설비가 확인됩니다.
- 도로·토지. 서측 하향 완경사지에 조성된 2필지 일단의 주거용 토지로, 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 제1종일반주거지역에 속하고 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 규제 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 이는 내부 하자나 수선비가 없다는 보증은 아닙니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 관리상태·전용면적·층·입지에 따라 거래가격 편차가 클 수 있습니다. 최근 실거래와 실제 매도 가능가격을 확인한 후 입찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서와 매각조건 원본. 백승찬 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 확실하게 적용되는지 확인해야 합니다. 조건부 매각의 이행 방식과 말소 절차도 검토 대상입니다.
- 전입자 4명의 실제 점유. GANJARGAL ERDENETUYA, BATBILEG ADILTSETSEG, MUNKHBAT KHALIUNAA, BYAMBAJARGAL NOMIN ERDENE의 임대차계약, 보증금, 점유 경위 및 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 대항력 재확인. 전입일 기준으로는 모두 말소기준권리 이후지만, 점유자별 실제 임대차관계 및 별도의 선순위 권리 주장이 없는지 확인해야 합니다.
- 주택임차권등기 말소. 등기부상 2023.07.18 임차권등기가 존재하므로 확약 조건에 따른 말소 절차를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.03 등기된 임대주택 등록과 관련해 매각 이후 남을 수 있는 행정적 의무 및 말소·등록 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가 177,600,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로는 투자 메리트를 판단할 수 없습니다. 인근 동급 다세대주택의 최근 거래, 층과 면적, 건물 상태를 반영한 실거래 시세 확인이 우선입니다.
- 점유·관리비·수선비. 현장 방문을 통해 실제 점유 상황과 건물 상태를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 가능성 및 명도·수선 비용을 점검해야 합니다.
- 배당 및 세금. 예상배당표는 추정치입니다. 집행비용, 당해세, 최우선변제, 배당순위 등에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 원본 서류와 최신 배당관계를 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 인수를 해소하지만 시세를 보장하지 않는다”
금천구 모아빌 202호는 선순위 임차보증금 213,000,000원 때문에 처음에는 위험한 인수형 경매로 보입니다. 현재 최저가에 낙찰된다면 일반적인 배당 계산상 미배당 보증금은 38,686,400원입니다. 그러나 매각물건명세서에 명시된 임차인 및 승계인의 보증금 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 확약이 이행되면 이 금액은 매수인의 실질 인수 부담에서 제외됩니다.
그렇다고 무조건 안전한 물건은 아닙니다. 현황조사상 추가 전입자 4명의 실체를 확인해야 하고, 현재 가격이 최근 실거래 시세보다 낮은지도 검증되지 않았습니다. 감정가 대비 80%라는 할인율은 참고 지표일 뿐, 그 자체가 안전마진을 의미하지 않습니다.
결론은 ‘주된 인수는 확약 조건부 해소, 점유 위험 확인 필요, 가격 판단은 보류’입니다. 임차권 말소 조건의 확실성과 추가 점유자들의 권리관계가 정리되고, 객관적인 실거래 시세에서 충분한 가격 경쟁력이 확인될 때 접근하는 것이 적절합니다.
