전주지방법원 2024타경25259. 군산시 조촌동 타워써미트 108동 11층 1104호, 전용면적대 84.994㎡의 아파트입니다. 표면만 보면 감정가 209,000,000원에서 10회 유찰되어 최저매각가가 12,048,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 임차인 정효성은 임대차계약일 2021.04.07., 확정일자 2021.05.17., 점유개시일 2021.06.18., 주민등록일 2021.06.21.이고, 보증금은 200,000,000원입니다. 말소기준인 2024.08.02. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차인으로 분류되어 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
현재 최저가 12,048,000원을 기준으로 임차인에게 예상 배당되는 금액은 11,431,136원이고, 미배당 보증금은 188,568,864원입니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합치면 200,616,864원입니다. 최저가가 더 떨어져도 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 전체 부담은 계속 보증금 200,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경25259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 공단대로 54, 108동 11층 1104호 (조촌동,타워써미트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적대 84.994㎡ · 철근콘크리트구조 23층 중 11층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사송정건설 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 12,048,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정효성 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차권
현재 권리분석의 핵심은 을구 순위 5번 정효성의 주택임차권입니다. 임차보증금 200,000,000원, 임대차계약일 2021.04.07., 확정일자 2021.05.17., 주민등록일 2021.06.21.로 확인되며 배당요구도 2024.07.26. 접수되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정효성 | 전유부분 건물의 전부 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
2012년 우리은행 근저당권 73,200,000원은 2021.04.07. 해지로 이미 말소됐고, 2017년 박금여의 주택임차권 109,683,570원 역시 2018.04.03. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2024.08.02. 강제경매개시결정입니다. 반면 정효성의 임차관계는 그보다 앞선 2021년부터 이어지고 있어, 단순히 경매개시결정 이후 소멸권리로 볼 수 없습니다. 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
갑구에는 2012.07.03. 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고 임차인 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 기재되어 있습니다. 매각 후 처리 여부를 이 리포트에서 단정하지 않고, 입찰 전 등기부 원본과 매각조건을 확인할 권리항목으로 남겨두는 것이 안전합니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
타워써미트 동일 면적대 최근 12건의 실거래 평균은 186,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 185,000,000원입니다. 최근 12건 거래 범위는 174,000,000원~200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 24 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 6 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 24 | 179,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 16 | 197,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 11 | 178,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 8 | 193,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 4 | 191,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 13 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 8 | 187,000,000원 |
| 평균 | 84.994㎡ | 12건 | 186,333,333원 |
최저매각가 12,048,000원만 보면 최근 12개월 평균의 6.5%에 불과합니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율이 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 임차보증금 미배당액을 더한 실질취득은 현재 회차 200,616,864원이고, 핵심 구조상 약 200,000,000원 수준입니다. 보증금 200,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 186,333,333원의 약 107.3%입니다.
③ 유찰이 더돼도 총부담이 거의 안 내려가는 구조
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 12,048,000원 | 188,568,864원 | 200,616,864원 |
| 11회 유찰 시 | 9,638,400원 | 190,935,091원 | 200,573,491원 |
| 12회 유찰 시 | 7,710,720원 | 192,828,073원 | 200,538,793원 |
최저가는 12,048,000원에서 9,638,400원, 다시 7,710,720원으로 내려가지만, 같은 방향으로 임차보증금 인수액은 188,568,864원에서 190,935,091원, 192,828,073원으로 늘어납니다. 그래서 낙찰대금과 인수액의 합계는 계속 200,000,000원 안팎에 머뭅니다. 이 물건은 추가 유찰 자체가 투자 메리트를 만들어주는 일반적인 경매 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,048,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 616,864원 |
| 1. 임차인 정효성 보증금 | 200,000,000원 | 11,431,136원 |
| 2. 경매개시결정 · 정효성 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 200,000,000원 중 11,431,136원만 배당되고, 부족분 188,568,864원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시청 남측 인근의 타워써미트아파트로, 주변은 중소규모 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 단지. 타워써미트는 770세대, 2012.06.29. 준공 단지이며 대상 면적은 84.994㎡입니다.
- 도로. 서측 및 북동측 노폭 약 12미터 포장도로를 통해 주출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류·중로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 745,600원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 감정평가상 위반건축물은 없습니다.
- 거래. 동일 면적대 최근 12건 실거래가 확인되며 174,000,000원에서 200,000,000원 사이에 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 12,048,000원은 매수인의 총부담이 아닙니다. 현재 인수액 188,568,864원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 실질취득으로 시세 비교. 현재 회차 계산 200,616,864원, 보증금 기준 약 200,000,000원을 최근 12개월 평균 186,333,333원 및 최신 거래 185,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 11회·12회 유찰 시에도 인수액이 늘어 최저가+인수 합계는 각각 200,573,491원·200,538,793원입니다.
- 정효성 권리관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 동일인이고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·채권관계 원본을 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 갑구의 국민주택기금 관련 금지사항등기가 현재 등기부에 기재되어 있으므로 매각 후 처리와 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,204만 원에 사는 경매”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 12,048,000원입니다. 10회 유찰이라는 기록까지 더해지면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 정효성의 보증금이 200,000,000원이고 배당 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차에서는 낙찰대금과 인수를 합쳐 200,616,864원이 됩니다.
최근 12개월 동일 면적대 평균은 186,333,333원, 최신 거래는 185,000,000원입니다. 즉 이 물건은 최저가가 시세의 6.5%라서 싼 물건이 아니라, 실질취득이 약 200,000,000원으로 최근 시세보다 높은 대항력 인수형 물건입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰대금이 줄어드는 만큼 미배당 인수액이 커져 총부담은 거의 내려가지 않습니다. 여기에 임차인과 경매채권자가 정효성으로 동일하고 금지사항등기도 남아 있어 원본 권리관계 확인이 중요합니다. 최저가는 파격적이지만, 실질가격은 파격적이지 않습니다.
