서울남부지방법원 2026타경3174. 영등포구 대림동 에스케이이캐슬 5층 503호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 전용면적은 26.33㎡입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체보다 임차인의 대항력과 매각조건의 확약을 함께 읽는 것입니다. 임차인 김찬준은 2021.09.28 확정일자를 받고 2021.10.27 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리로 선언된 2023.07.03 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
현재 매각가를 338,000,000원으로 가정한 배당계산에서는 집행비용 5,532,000원 이후 임차인에게 332,468,000원이 배당되고 보증금 중 2,532,000원이 남습니다. 원칙적인 계산만 보면 이 잔액이 매수인 인수 위험이지만, 매각물건명세서 비고에는 김찬준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적혀 있습니다. 따라서 이 사건에서는 그 임차인에 관한 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 680-6 에스케이이캐슬 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.33㎡ · 주방/거실·방2·욕실·발코니 · 5층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2019.04.29 |
| 소유자 | 사형택 (2019.12.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 제거
등기상 과거 강서신용협동조합 근저당권 2,160,000,000원은 2019.11.01 이미 말소됐습니다. 이후 2023.07.03 국의 압류가 말소기준권리로 선언돼 있고, 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원과 2026.01.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 김찬준의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 권리분석상 대항력을 무시하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김찬준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.27 | 2021.09.28 | 335,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 최근 거래 265,000,000원, 신건은 127.5%
SKE캐슬의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 286,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 265,000,000원이고, 이전 거래 307,000,000원과 비교한 최근 흐름은 -13.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 27.01㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2021.09 | 26.33㎡ | 3 | 307,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 286,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 265,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가는 338,000,000원입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 118.2%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 127.5%입니다. 최신 거래도 265,000,000원으로 동일합니다. 따라서 현재 회차를 두고 “감정가 대비 할인”이나 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 1. 임차인 김찬준 보증금 | 335,000,000원 | 332,468,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산 자체에서는 임차보증금 335,000,000원 중 332,468,000원이 배당돼 2,532,000원이 남습니다. 그러나 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실질 부담을 구분
| 회차 | 매각가 | 확약 전 미배당 인수계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 338,000,000원 | 2,532,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 270,400,000원 | 69,185,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 216,320,000원 | 122,508,480원 | 0원 |
대항력 임차인이 있는 사건은 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 “낙찰가만 싸 보이는 착시”가 생길 수 있습니다. 이 사건의 계산표도 확약을 빼고 보면 현재 2,532,000원, 1회 유찰 69,185,600원, 2회 유찰 122,508,480원의 인수액이 산출됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인과 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이므로 실질 인수는 각 시나리오에서 0원으로 판단합니다.
가격만 보면 1회 유찰 시 매각가 270,400,000원도 최신 거래 265,000,000원보다 높은 수준이고, 2회 유찰 시 매각가 216,320,000원은 최신 거래 265,000,000원보다 낮아집니다. 따라서 현재 신건에서 권리 확약만 보고 서두르기보다는 실제 응찰 회차의 가격과 확약 조건을 함께 재확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)이며 주방/거실, 방2, 욕실, 발코니 등으로 이용됩니다. 총 20세대 규모입니다.
- 입지. 도신초등학교 북측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2019.04.29입니다. 승강기·난방·위생·급배수·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 371.2㎡, 공시지가는 5,403,000원/㎡이며 평지·사다리형·중로각지 조건입니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 2건이고 총 20세대의 소규모 다세대 유형입니다. 최근 거래 흐름도 -13.7%이므로 재매각 시 가격·거래빈도에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 김찬준 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김찬준 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 335,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 현재 가격은 시세 이상. 실질취득 338,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 265,000,000원의 127.5%입니다. 신건 가격을 할인 가격으로 해석하면 안 됩니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -13.7% 흐름이므로 전체 평균 286,000,000원보다 최신 거래 265,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 시에도 권리조건 재확인. 1회 유찰 시 270,400,000원, 2회 유찰 시 216,320,000원 시나리오가 있으나 실질 인수 0원 판단은 확약 조건의 유지가 전제입니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 현황은 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 했으므로 실제 내부 상태와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 매력은 별개다”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인 때문에 어려워 보입니다. 김찬준의 전입·점유는 2021.10.27로 2023.07.03 말소기준 압류보다 앞서고, 보증금도 335,000,000원에 이릅니다. 하지만 매각조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 현재 확인된 임차관계의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 338,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 265,000,000원의 127.5%이며, 최근 흐름도 -13.7%입니다. 총 20세대의 소규모 도시형생활주택이라는 환금성 조건까지 감안하면, 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유로 점수를 높일 사건이 아닙니다. 권리 인수는 확약으로 해소, 현재 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 확약 조건의 최종 확인과 실제 시세에 맞는 응찰가입니다.
