서울남부지방법원 2026타경3174. 영등포구 대림동 에스케이이캐슬 5층 503호, 전용 26.33㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 338,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 270,400,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 80%에 입찰할 수 있는 물건이지만, 이 사건은 감정가보다 임차보증금과 실제 거래가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
등기부에는 2021년부터 점유한 임차인의 주택임차권이 남아 있습니다. 임차인 김찬준의 보증금 335,000,000원은 현재 최저매각가보다 큽니다. 통상적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 증가하므로, 매수인의 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 그런데 이 사건에는 별도의 중요한 매각조건이 있습니다. 임차인과 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 청구를 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 680-6 에스케이이캐슬 제5층 제503호 도로명: 서울특별시 영등포구 가마산로46길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.33㎡ · 주방/거실·방2·욕실·발코니 · 5층 건물 중 5층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2019.04.29 사용승인 |
| 소유자 | 사형택 (2019.12.12 소유권이전) |
| 감정가 | 338,000,000원 |
| 최저매각가 | 270,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.03 국(서초세무서장) 압류 · 갑구 7번 |
| 임차인 / 보증금 | 김찬준 1명 · 335,000,000원 |
| 매수인 인수 | 조건 이행 시 실질 0원 일반 배당계산상 미배당액 69,185,600원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 오래된 임차권보다 중요한 매각조건
등기상 권리 흐름에서 먼저 구분해야 할 것은 이미 말소된 근저당권과 현재 말소기준이 되는 국세 압류입니다. 강서신용협동조합의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당권은 2019.11.01 이미 말소됐으므로 이번 경매에서 매수인이 인수하는 근저당권이 아닙니다. 2021년에 설정된 국세 압류들도 각각 해제·말소됐습니다.
이번 사건의 말소기준으로 표시된 권리는 2023.07.03 국(서초세무서장) 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김찬준의 주택임차권은 단순히 등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 대항력 문제를 무시해서는 안 됩니다. 전입신고와 점유개시가 모두 2021.10.27로 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 335,000,000원의 처리
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김찬준 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
335,000,000원 | 전입 2021.10.27 확정 2021.09.28 점유개시 2021.10.27 |
있음 | 있음 배당요구 있음 |
실질 0원 청구권 포기·말소 조건 이행 시 |
실제 임차인은 김찬준 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으며 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금 역시 335,000,000원 한 건으로 판단합니다.
주택도시보증공사의 지위도 구분이 필요합니다. 갑구 8번 가압류 청구금액은 1,279,000,000원이고, 강제경매 신청 청구액은 335,000,000원입니다. 이들은 채권·경매신청 관련 금액이지 별도 주거 임차인의 보증금이 아닙니다. 주택도시보증공사를 김찬준과 별개의 임차인으로 세거나, 해당 청구금액을 김찬준의 보증금에 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 감정가 대비 80%여도 싸지 않다
에스케이이캐슬은 20세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 실거래는 2건으로 표본이 적습니다. 전체 평균은 286,000,000원이지만, 과거 거래인 2021년 9월의 307,000,000원이 포함되어 있습니다. 가격 판단에서 우선해야 할 비교값은 가장 최근 확인되는 2025년 6월의 265,000,000원입니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 · 최신 확인 거래 | 27.01㎡ | 5층 | 265,000,000원 |
| 2021.09 · 과거 거래 | 26.33㎡ | 3층 | 307,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 286,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 26.33㎡ | 5층 | 270,400,000원 |
전체 실거래 평균 286,000,000원과 비교하면 최저가가 94.5% 수준이어서 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 이는 과거 고가 거래가 포함된 평균입니다. 최근 확인 거래 265,000,000원과 비교하면 최저가가 5,400,000원 높고, 최근 거래가의 102.0%에 해당합니다. 매각조건에 따라 보증금 인수가 해소되더라도 현재 가격이 최근 확인 시세보다 싸다는 결론은 나오지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,585,600원 |
| 1. 임차인 김찬준 보증금(우선변제) | 335,000,000원 | 265,814,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 4,585,600원을 공제한 후 임차인에게 265,814,400원을 배당하는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 별도 채권 항목은 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 위험과 취득가를 구분
이 사건은 보증금 포기 조건의 적용 여부에 따라 취득부담이 완전히 달라집니다. 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담은 보증금 수준에 머무르는 구조입니다. 반대로 조건이 그대로 유효하고 이행된다면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원이므로 매각가 하락이 매수인의 취득부담 하락으로 연결됩니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 조건 미적용 시 인수 추정 | 조건 이행 시 실질취득가 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 270,400,000원 | 69,185,600원 | 270,400,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 216,320,000원 | 122,508,480원 | 216,320,000원 |
| 3회 유찰 가정 (51.2%) | 173,056,000원 | 165,166,784원 | 173,056,000원 |
조건 미적용 시 인수액은 회차별 추정 배당표의 미배당 보증금입니다. 집행비용 추정이 반영되어 낙찰가와 인수액의 합은 보증금 335,000,000원에 근접하되 완전히 일치하지 않습니다. 향후 유찰 시나리오는 가정이며 실제 유찰·매각 여부나 매각조건의 유지가 보장되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 대림동 도신초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 12m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 건물. 2019.04.29 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 503호입니다. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 주방/거실, 방 2개, 욕실, 발코니 등을 갖춘 형태입니다.
- 현장 확인 한계. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장상 현황도, 외관 및 탐문조사를 기준으로 이용상태를 판단한 만큼 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 확인됩니다. 공시지가는 5,403,000원/㎡입니다. 입찰 전 실제 취득 시 적용되는 규제와 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 부정으로 표시돼 있습니다. 다만 내부 미확인에 따른 실제 상태의 불확실성은 별개입니다.
- 환금성. 총 20세대 규모에 확인 실거래 2건으로 표본이 적습니다. 이전 거래 대비 가격 하락과 최신 거래 공백이 있어 재매각 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 포기 조건 원본 확인. 매각물건명세서의 김찬준 및 주택도시보증공사 미배당 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실질 인수 0원 성립 여부. 조건의 효력·범위·이행방법을 확인하고, 낙찰 후 매수인에게 미배당액 반환청구가 제기되지 않는 구조인지 검토해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기만으로 현재 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 현황조사서와 현장 방문으로 점유자를 확인하고 명도 절차를 준비해야 합니다.
- 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2025.06의 265,000,000원입니다. 2026.10.30 매각에 앞서 주변 유사 다세대의 추가 거래, 매물 호가, 층·면적·내부 상태 차이를 확인해야 합니다.
- 국세 압류와 배당. 말소기준이 국세 압류인 만큼 세금채권, 배당순위, 당해세 및 실제 매수인 부담 가능 항목을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 누수, 설비, 마감, 수선비 발생 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·규제. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 토지거래허가구역 관련 실제 취득 요건을 확인해야 합니다.
- 입찰가격. 감정가 대비 80%라는 수치보다 실질취득가와 최신 실거래가의 차이를 기준으로 상한을 검토해야 합니다. 현재 가격은 최근 확인 시세의 102.0%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 쟁점은 보증금 335,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 일반적인 경매라면 현재 최저가 270,400,000원으로 낙찰받아도 미배당 보증금이 인수되어 총 취득부담이 보증금 수준에 머무릅니다. 그러나 이 물건은 매각물건명세서에 명시된 임차인 및 승계인의 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 주된 인수 위험을 해소할 수 있습니다.
그렇다고 지금 가격이 저렴한 것은 아닙니다. 조건 이행 시 실질취득가 270,400,000원은 최근 확인 거래가 265,000,000원보다 높고, 거래가격 추세는 -13.7%입니다. 20세대 규모의 다세대주택에 실거래 표본까지 적어 환금성 판단도 신중해야 합니다. 권리조건 확인은 필수, 현재 가격은 보수적으로 접근할 구간입니다. 포기·말소 조건이 명확히 확인되고 최신 시세 대비 충분한 가격 여유가 확보될 때 입찰을 검토하는 편이 합리적입니다.
