서울남부지방법원 2026타경3183. 화곡동 신영베르디움 제4층 제404호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 문초승이고, 2018.02.23. 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 2017.12.27. 강서신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당이 있었지만 2018.02.23. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2026.01.15. 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “임차권 2.11억을 그대로 인수하는 사건”이 아니라는 점입니다. 임차권자 박규태와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 박규태의 211,000,000원 보증금은 매수인의 실질 인수액을 늘리지 않습니다. 다만 이 확약은 박규태 측에 한정됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 별도로 나타난 이선빈은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 사람의 인수 가능성까지 0원이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로29길 84 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 문초승 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 해소, 별도 점유자는 미상
박규태는 2023.02.23. 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2023.01.10., 임차보증금은 211,000,000원입니다. 2024.10.28. 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 등기상 경매개시결정인 2026.01.15.보다 앞선 임차관계이므로 원칙적으로 매수인 인수 검토가 필요한 구조지만, 이 사건은 배당 미수령 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 박규태에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박규태 | 건물전부 · 2023.02.23. | 211,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
| 이선빈 | 미상 · 2025.05.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 8% 높고 흐름은 -10.9%
신영베르디움의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 232,500,000원이지만, 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 213,000,000원 1건이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 이에 비해 현재 최저매각가는 230,000,000원, 최근 12개월 평균의 108.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.68㎡ | 6 | 213,000,000원 |
| 2024.08 | 27.97㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2024.05 | 40.27㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2024.03 | 29.45㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 213,000,000원 |
또 하나의 주의점은 비교 면적입니다. 대상 비교 기준 면적은 24.08㎡인데 확인된 실거래 면적은 27.97㎡·28.68㎡·29.45㎡·40.27㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 213,000,000원을 정밀한 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가가 최근 거래보다 높은 상태이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -10.9%이므로 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 박규태 보증금 | 211,000,000원 | 211,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 211,000,000원 | 14,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 4,020,000원, 박규태 211,000,000원, 주택도시보증공사 14,980,000원으로 매각대금 230,000,000원이 소진됩니다. 신청채권자 기준 미배당은 196,020,000원입니다. 다만 박규태·주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 그 부분을 매수인 인수액으로 더하면 안 됩니다. 이선빈의 미상 보증금은 이 배당 계산에 금액으로 반영돼 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 화곡역(서울지하철 5호선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 4층 404호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,819,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 거래 표본. 신영베르디움은 18세대, 2017.12.13. 준공이며 확인된 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이선빈 보증금 확인. 2025.05.07. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 확약 밖 임차인이라 실제 보증금과 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 박규태 확약 조건 원문 대조. 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 실제 반영되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 232,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 213,000,000원을 우선해서 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -10.9%인 만큼 신건 최저가 230,000,000원을 ‘저렴한 경매가’로 평가하지 않아야 합니다.
- 면적 차이 확인. 대상 비교 기준 24.08㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않으므로 개별 호수의 실제 면적·상태를 원문과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 처리 및 관련 의무의 현황을 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.11억 임차권이 사라진다고 안전형은 아니다”
이 물건의 가장 큰 211,000,000원 임차보증금은 확약 덕분에 매수인의 실질 인수로 남지 않습니다. 이 점만 보면 위험이 크게 낮아집니다. 그러나 별도 점유자 이선빈은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 확약 밖 미상 임차인 위험이 남습니다. 동시에 신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 213,000,000원의 108.0%이고, 최근 거래 추세도 -10.9%입니다.
즉 이 사건은 “대형 임차보증금 인수형”으로 볼 물건도 아니지만, “인수 0의 깨끗한 안전형”으로 단순화할 수도 없습니다. 박규태는 확약으로 해소, 이선빈은 미상, 가격은 최근 시세 이상. 권리와 가격을 함께 보면 현재 신건에서는 보수적으로 접근해야 하는 구조입니다.
