서울남부지방법원 2026타경3183. 서울 강서구 화곡동 ‘신영베르디움’ 제4층 제404호, 전용 24.08㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 문초승이고, 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 211,000,000원입니다. 현행 등기에서 과거 강서신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 핵심 권리는 2026.01.15. 접수된 강제경매개시결정과 그보다 앞선 임차권·임차관계입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 80%라는 점이 아닙니다. 박규태의 보증금은 최저가를 초과해 계산상 30,376,000원의 미배당이 생기지만, 매각물건명세서의 조건부 포기·말소 조건이 이행되면 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 반면 이선빈은 보증금이 미상이라 이 조건의 보호 밖에 있습니다. 따라서 실제 입찰 판단은 이선빈의 보증금과 점유관계 확인에서 갈립니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 임차권은 인수 검토

현재 등기에서 확인되는 과거 근저당권은 이미 말소되어 있고, 압류·가압류는 확인되지 않습니다. 따라서 우선순위의 기준은 2026.01.15. 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 이 결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2024.10.28. 을구 3번 주택임차권은 매수인 인수 대상으로 기록되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산하지 않음

실제 임차인은 2명, 이선빈과 박규태입니다. 주택도시보증공사는 박규태 주택임차권의 승계인으로 별도 처리하며, 박규태의 보증금과 주택도시보증공사의 승계 청구를 중복 합산하지 않습니다.

박규태는 2024.10.28. 배당요구를 했으며, 임차권등기 순위는 을구 3번입니다. 주택도시보증공사는 박규태 임차권의 승계인으로 별도 취급합니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 명목상 낮지만, 비교면적이 다르다

신영베르디움의 확인된 거래는 4건입니다. 본건 전용면적은 24.08㎡인데, 확인된 거래는 27.97㎡, 28.68㎡, 29.45㎡, 40.27㎡로 모두 본건보다 큽니다. 따라서 거래가 자체는 참고할 수 있지만 면적 일치 시세로 보기는 어렵습니다.

가격 메리트 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균 232,500,000원보다 최근 12개월 평균 213,000,000원과 최신 거래 213,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 184,000,000원은 두 기준의 86.4%입니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이고 본건과 면적도 일치하지 않습니다. 더 중요한 점은 최근 추세가 -10.9%로 하락 방향이라는 것입니다.

④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 184,000,000원 가정)

현재 회차의 기계적 배당 계산에서는 박규태 보증금 중 30,376,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 조건부 포기·말소 조건이 이행되면 박규태에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 이선빈에게 적용되지 않으므로, 이선빈 보증금 미상에 따른 추가 인수위험은 별도로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 시나리오 — 박규태 조건은 0원, 이선빈 위험은 그대로

회차가 내려갈수록 박규태의 계산상 미배당액은 커지지만, 명세서의 조건이 실제로 이행되면 박규태에 대한 실질 인수액은 각 회차에서 0원입니다. 따라서 낮은 최저가 자체보다 이선빈의 보증금과 점유관계를 확인하는 것이 실질취득 판단의 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·연립주택·단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 화곡역(서울지하철 5호선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건물 내 4층 404호이며, 석재붙임 외벽과 하이새시 창호, 위생·급배수·난방·승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 등이 기재되어 있어 거래·권리관계 확인이 필요합니다.
• 공부·하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 18세대의 소규모 단지이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 확인된 거래 면적도 본건보다 모두 커서 직접 비교력이 제한적이며, 경매 매각률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이선빈 보증금부터 확인. 전입 2025.05.07은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성이 있는 확약 밖 임차인이므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 박규태 조건 확인. 211,000,000원 보증금 중 현재 회차 계산상 미배당 30,376,000원이 있으나, 조건부 포기·주택임차권등기 말소가 실제 이행되는지 확인해야 합니다.
• 승계 중복 금지. 주택도시보증공사는 박규태 임차권의 승계인으로 별도 처리합니다. 박규태 보증금과 주택도시보증공사의 211,000,000원을 합산해 인수액을 부풀리면 안 됩니다.
• 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균·최신 거래는 213,000,000원이지만 1건뿐이고 면적이 본건과 다릅니다. 전체 평균 232,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 추세가 -10.9%이므로 과거 고가 거래보다 최신 가격 흐름을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1 민간임대주택등기가 말소되지 않은 상태이므로 매수 후 법적 지위·관련 의무는 원본 등기와 매각물건명세서를 기준으로 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차인의 실제 점유 및 보증금 자료를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “박규태는 조건부 0원, 이선빈이 승부처”

권리분석의 가장 중요한 포인트는 박규태 보증금 211,000,000원이 아니라 그 보증금에 붙은 조건부 포기·말소입니다. 현재 회차 배당 계산상 30,376,000원이 매수인 인수로 잡히지만, 조건이 이행되면 박규태에 대한 실질 인수는 0원입니다. 반면 이선빈은 보증금이 미상이고 확약 대상도 아니어서 추가 인수위험이 아직 열려 있습니다.

가격은 현재 최저가 184,000,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 213,000,000원의 86.4%입니다. 하지만 비교 거래가 모두 본건 24.08㎡보다 크고, 최근 12개월 거래가 1건이며, 추세도 -10.9% 하락입니다. 18세대 소규모 단지와 경매 매각률 0.0%까지 감안하면 숫자상 할인만으로 안전한 가격이라고 단정하기 어렵습니다.

결론적으로 이 물건은 박규태 부분은 조건 이행 시 정리되지만, 이선빈 때문에 전체 실질취득액이 확정되지 않는 사건입니다. 가격 자체보다 먼저 이선빈의 보증금과 실제 점유를 확인하고, 민간임대주택등기의 존속도 함께 검토해야 합니다. 권리 일부는 정리 가능, 그러나 확약 밖 임차인이 남아 있어 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.