서울남부지방법원 2026타경3188. 금천구 독산동 메종에떼르넬 101동 6층 601호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 고완석으로, 2021.08.30 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 270,000,000원입니다. 2023.01.03 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류가 말소기준권리이고, 이후 국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
중요한 점은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김성경입니다. 김성경의 전입일과 점유개시일은 모두 2021.08.20, 확정일자는 2021.07.26입니다. 임차보증금은 270,000,000원으로, 권리관계만 보면 낙찰자에게 미배당 보증금 반환 부담이 남을 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 이를 바꿔 놓는 조건이 있습니다. 김성경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 매수인에 대하여 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 내용입니다. 따라서 일반적인 선순위 임차보증금 인수형과 달리, 조건이 이행되는 경우 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약을 다른 임차인의 권리까지 포괄하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제101동 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 벚꽃로 180 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔 · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 고완석 (2021.08.30 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 | 301,000,000원 |
| 최저매각가 | 240,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 경매 청구금액 | 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.03 · 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 788,000,000원 |
| 임대주택 등기 | 2021.08.30 민간임대주택등기 존재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
말소기준권리는 2023.01.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 발생한 국의 압류, 김성경의 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 임차권등기의 말소와 기존 대항력에 따른 보증금 반환채무의 소멸은 구별해야 합니다. 김성경이 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖추었으므로, 별도의 반환청구권 포기 조건이 없었다면 미배당 보증금은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
임차인 및 보증기관 승계 관계
실제 임차인으로 파악되는 사람은 김성경·신상원 2명입니다. 별도로 표시된 시보증은 신상원 보증금과 관련된 보증기관 대위·승계 중복신고이므로, 독립적인 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 구분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김성경 건물전부 · 주택임차권등기 |
2021.08.20 | 2021.07.26 | 270,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
확약 조건부
2023.09.08 임차권등기 및 배당요구 · 미배당액 반환청구권 포기 조건
|
| 신상원 601호 · 주거 |
2025.02.03 | 미상 | 1,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
말소기준권리 이후 전입 · 별도 확약 적용 대상 아님
|
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
미상 | 미상 | 별도 합산 없음 |
승계·중복신고
대항력 판정 미상
신상원 보증금 관련 중복신고 · 별도 임차인 아님
|
한편 소유권 관련 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있으나 2021.08.30 민간임대주택등기는 별도로 확인됩니다. 민간임대주택 등록에 따른 지위, 의무 및 매각 후 처리 여부는 임차보증금 인수 문제와 구별하여 확인해야 합니다.
② 가격 검토 — 유찰 할인과 실제 취득비용을 구별해야 한다
감정가는 301,000,000원이며, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 240,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 감정가보다 낮은 금액이라는 사실 자체는 분명하지만, 이것이 곧 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 감정평가액 | 301,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 240,800,000원 |
| 현재 유찰 횟수 | 1회 |
| 현재 최저가 비율 | 감정가의 80% |
| 임차보증금 | 김성경 270,000,000원 · 신상원 1,000,000원 |
| 현 회차 미배당 보증금 | 33,371,200원 (김성경 · 반환청구권 포기 조건 대상) |
| 조건 이행 시 실질취득 | 240,800,000원 (최저가 낙찰 가정, 취득 부대비용 별도) |
| 가격 메리트 판정 | 비교 실거래 확인 후 판단 |
확약을 반영하지 않는 일반적인 선순위 임차보증금 인수 구조라면, 현재 회차에서 발생하는 33,371,200원의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당액이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 선순위 보증금 규모에 묶이게 됩니다.
그러나 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 그 조건이 충족되면 김성경 관련 인수액은 0원이고, 최저가 낙찰 가정의 실질취득금액은 240,800,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도로 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,171,200원 |
| 1. 임차인 김성경 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 236,628,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당액은 현재 회차 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 집행비용 4,171,200원을 공제한 뒤 김성경에게 236,628,800원이 배당되고, 보증금 잔액 33,371,200원이 미배당되는 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등의 영향은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권과 경매신청채권은 실제 중복·승계 관계를 대조해야 하므로 단순 합산액을 독립적인 최종 채무로 확정해서는 안 됩니다.
회차별 배당부족 및 인수 시나리오
| 회차 | 예상 최저가 | 보증금 미배당 | 확약 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 240,800,000원 | 33,371,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 192,640,000원 | 80,856,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 154,112,000원 | 118,845,568원 | 0원 |
각 회차의 보증금 미배당액은 예상 시나리오에 따른 금액입니다. 일반적인 선순위 보증금 인수형에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 그만큼 감소하지 않습니다. 반면 이 사건처럼 매수인에 대한 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유지되고 이행된다면 김성경 관련 인수액은 모든 표시 회차에서 0원입니다.
다만 미래 회차의 최저가와 배당부족 예상액은 실제 매각조건 변경, 배당순위 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 시나리오는 확정 매각 일정이나 확정 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 두산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 중소규모 공장, 상업·업무시설이 혼재한 지역으로 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에 지하철 1호선 독산역이 위치해 대중교통 이용 여건은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층이며, 외벽은 화강석 및 복합패널 마감, 창호는 하이새시 이중창입니다. 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 위생설비 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 20m 도로에 접하며, 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형입니다.
- 토지이용. 준공업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 관련 규제가 있습니다. 건축물 이용 및 향후 활용 계획 수립 시 해당 규제 검토가 필요합니다.
- 용도. 공부상 오피스텔로 등재되어 있고 현황 주거용으로 사용되고 있습니다. 주거용 사용에 따른 관련 세무·임대차·금융상 취급은 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 인근 교통 접근성과 주변 주거·업무 수요를 살펴볼 수 있으나, 오피스텔의 환금성은 실제 임대수요, 공실 위험과 비교 거래가격에 좌우됩니다. 감정가만으로 매도 가능가격을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 어떤 방식으로 적용되는지 확인하세요. 낙찰 이후 말소 절차와 조건 이행의 법적 효력까지 검토해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 김성경의 전입일 2021.08.20, 확정일자 2021.07.26, 보증금 270,000,000원, 임차권등기 및 배당요구 사실을 원본과 대조하세요.
- 보증기관 승계 정리. 김성경 관련 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 권리와, 신상원 관련 시보증 중복신고의 관계를 구분하여 확인하세요. 동일 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 확약 밖 임차인 점검. 신상원은 말소기준권리 이후 전입하여 대항력 없는 것으로 파악되지만, 보증금 1,000,000원과 점유관계, 배당요구 여부 및 명도 문제를 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30 등기된 민간임대주택 관련 등록 상태와 임대사업자 의무 및 매각 후 처리 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 국의 압류·조세채권. 2023.06.20 국의 압류가 확인됩니다. 등기상 말소 여부와 별개로 당해세 및 배당순위가 예상배당과 취득 부담에 미치는 영향을 확인하세요.
- 비교 거래 확인. 동일 건물 및 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 층별 가격차, 실제 임대수익과 공실 가능성을 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 가격 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
- 현장 점유·명도. 실제 점유자, 사용 상태 및 인도 협의 가능성을 확인하세요. 임차권의 금전적 인수 부담이 해소되는 것과 점유를 인도받는 것은 별개의 문제입니다.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목, 취득세, 등기비용 및 명도 관련 비용을 별도로 검토하세요.
- 매각조건 최종 확인. 매각기일 2026.10.30을 기준으로 최신 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서·감정평가서를 대조하고, 매각조건 변경이나 절차상 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 확약의 유효성이 먼저”
이 사건의 표면적 매력은 감정가 301,000,000원에서 최저매각가 240,800,000원으로 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격 할인 자체가 아닙니다. 270,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 임차인이 존재하기 때문입니다.
현 회차 배당상 미지급 예상액은 33,371,200원입니다. 일반적인 선순위 임차권 인수형이라면 낙찰가가 내려가더라도 그 부족분을 매수인이 부담해 실제 취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 김성경과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행된다면 김성경 관련 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 권리문제가 모두 끝나는 것은 아닙니다. 확약 밖 임차인 신상원의 점유관계, 보증기관 승계의 정확한 범위, 민간임대주택등기 및 매각 후 처리 문제를 확인해야 합니다. 또한 현재 최저매각가가 시세보다 저렴한지 판단할 비교 실거래가 확인도 필요합니다.
결론은 ‘조건부 인수 해소 가능, 가격 판단은 보류’입니다. 권리 측면의 핵심적인 보증금 부담은 매각조건으로 해소될 수 있지만, 그 조건의 실효성을 원본 서류로 확인하는 것이 우선입니다. 이후 실제 취득 부담과 주변 오피스텔의 최근 거래가격을 비교해 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
