서울남부지방법원 2026타경3188. 금천구 독산동 메종에떼르넬 제101동 6층 601호입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다. 소유자 고완석은 2021.05.28 매매를 원인으로 2021.08.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 270,000,000원입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 270,000,000원입니다.
이 물건의 권리분석 포인트는 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 김성경은 2021.08.20 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.26로, 2023.01.03 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 보증금도 270,000,000원이라 원칙적인 구조만 보면 저가 낙찰 때 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다. 그러나 이번 매각에는 그 잔액청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 구체적인 매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제101동 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 벚꽃로 180 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제14층 건물 내 제6층 · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 고완석 (2021.05.28 매매 · 2021.08.30 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 중요한 ‘포기·말소 조건’
말소기준은 2023.01.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 김성경의 전입·점유는 2021.08.20로 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차보증금은 270,000,000원이고 확정일자 2021.07.26, 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 2023.09.08에는 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
신상원은 601호를 주거로 사용하고 있고 전입일은 2025.02.03, 보증금은 1,000,000원입니다. 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 별도로 확인되는 보증기관 승계 신고는 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 실제 임차인 수나 보증금을 다시 더하지 않습니다. 이 사건에서 실제 임차인은 2명입니다.
② 임차인·승계 신고 — 실제 임차인은 2명
| 성명 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성경 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.08.20 / 2021.07.26 | 대항력 있음 | 우선변제 · 배당요구 2023.09.08 |
| 신상원 | 601호 · 주거 | 1,000,000원 | 2025.02.03 / 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
| 시보증 | 보증기관 승계 신고 | 별도 보증금 아님 | 미상 / 미상 | 판정 대상 아님 | 대위·승계 · 중복신고 |
③ 회차별 인수 구조 — 숫자만 보면 늘지만, 매각조건이 이를 끊는다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 실질 인수* | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 301,000,000원 | 0원 | 0원* | 1,032,014,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 240,800,000원 | 33,371,200원 | 0원* | 1,058,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 192,640,000원 | 80,856,960원 | 0원* | 1,058,000,000원 |
* 계산상 인수액은 배당만 놓고 산출된 수치입니다. 이 사건은 김성경 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
따라서 이 사건은 일반적인 대항력 보증금 인수형과 다릅니다. 통상 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이지만, 이번에는 잔액청구 포기·말소 조건이 그 연결을 끊습니다. 현재 회차에서는 최저가 301,000,000원에 실질 인수 0원을 더한 실질취득 301,000,000원으로 판단합니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 김성경 보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 25,986,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 301,000,000원 가정에서 김성경 보증금은 270,000,000원 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 25,986,000원이 배당됩니다. 채권자 전체 미배당액은 1,032,014,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 두산초등학교 북서측 인근. 공동주택과 중소규모 공장, 상업·업무시설이 혼재한 지역으로 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 인근에 지하철 1호선 독산역이 위치해 대중교통 여건은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 6층이며 승강기·화재탐지·스프링클러·위생설비·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구·과밀억제권역 등의 지정이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심입니다. 입찰 당일 매각물건명세서의 문구가 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 주택임차권등기 말소 확인. 김성경의 임차권등기는 2023.09.08 접수돼 있습니다. 매각조건에 따른 말소 절차와 범위를 원본에서 대조하세요.
- 신상원 점유 명도. 대항력은 없지만 601호 주거 점유가 확인됩니다. 낙찰 뒤 인도·명도 일정은 별도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 보증기관 승계 신고를 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 다시 더하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.30 등기된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리 여부를 등기부·명세서 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 301,000,000원으로 동일한 신건입니다. 응찰 전 인근 오피스텔 실거래·매물과 직접 비교해 가격 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 270,000,000원”만 보고 멈추면 결론을 놓친다
이 사건은 첫 화면만 보면 대항력 있는 임차보증금 270,000,000원이 최저가 301,000,000원에 거의 붙어 있어 부담스럽게 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 보증금 액수 하나가 아니라 매각조건까지 읽어야 나옵니다. 김성경과 주택임차권 승계인은 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 301,000,000원, 실질 인수는 0원*입니다.
다만 “인수 0원”이 곧바로 “가격이 싸다”는 뜻은 아닙니다. 현재는 신건이고, 감정가와 최저매각가가 모두 301,000,000원입니다. 가격 판단은 별도로 실제 거래 수준을 확인해야 합니다. 또한 신상원 점유의 명도, 민간임대주택등기 표시, 그리고 무엇보다 포기·말소 조건이 최종 명세서에도 동일하게 유지되는지를 입찰 직전에 다시 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
