서울남부지방법원 2026타경3206. 양천구 신월동 ‘혜성오피스텔’ 제10층 제1005호입니다. 현재 소유자는 김대성이고, 2024.03.13 매매를 원인으로 거래가액 346,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 2022년 수협은행 근저당권은 2023.03.27 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2026.01.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2025.05.01 윤희용 명의의 주택임차권이 존재해 원칙적으로는 매수인 인수 대상이 됩니다.
다만 이 사건은 그 원칙에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 윤희용과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 윤희용 보증금과 관련한 실질 매수인 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 보증금 336,000,000원과 주택도시보증공사의 승계 관계는 같은 보증금 채권의 승계 구조이므로 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제10층 제1005호 · 도로명 서울특별시 양천구 남부순환로 323 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 29.77㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건 중 10층 |
| 이용상태 | 감정요항표상 오피스텔 이용 중 · 매각물건명세서 비고상 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 김대성 (2024.03.13 매매, 거래가액 346,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 인수형이지만 ‘조건부 포기’가 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 윤희용 실제 임차인 | 건물전부 · 2024.04.26 확정일자 2024.04.01 | 336,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질인수 0원 승계: 주택도시보증공사 |
윤희용은 2024.04.26 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2024.04.01입니다. 경매의 말소기준인 2026.01.20보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 했기 때문에 우선변제권도 행사합니다. 단순 배당계산만 하면 매각가 314,000,000원에서 집행비용 5,196,000원을 먼저 공제한 뒤 308,804,000원을 배당받아 27,196,000원이 미배당됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 시세를 봐야 한다
혜성오피스텔은 총 10세대, 2022.08.04 사용승인된 오피스텔입니다. 거래 12건의 전체 평균은 324,333,333원이지만, 2022~2023년의 360,000,000원~375,000,000원 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 299,000,000원, 최신 거래 역시 2026.06 299,000,000원이고, 최근 시세는 과거 대비 -9.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.81㎡ | 7 | 299,000,000원 |
| 2025.07 | 27.81㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 2025.06 | 27.81㎡ | 8 | 302,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2024.11 | 27.81㎡ | 8 | 319,000,000원 |
| 2024.09 | 27.81㎡ | 10 | 319,000,000원 |
| 2023.09 | 29.77㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 299,000,000원 |
확약 효과를 반영하면 신건에서의 실질취득액은 314,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 299,000,000원보다 15,000,000원 높고, 비율로는 105.0%입니다. 따라서 전체 평균 324,333,333원보다 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 볼 수 없습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보면 현재 최저가는 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 1. 임차인 윤희용 보증금 | 336,000,000원 | 308,804,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 336,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 윤희용의 보증금 미배당액은 27,196,000원입니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 1회 유찰 시 룰상 미배당액은 89,116,800원, 2회 유찰 시 138,653,440원으로 늘지만, 동일한 조건이 적용되는 한 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다.
④ 회차별 실질취득 — 확약 때문에 낙찰가와 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 314,000,000원 | 27,196,000원 | 0원 | 314,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 251,200,000원 | 89,116,800원 | 0원 | 251,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 200,960,000원 | 138,653,440원 | 0원 | 200,960,000원 |
대항력 인수형 사건은 보통 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 윤희용 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 청구권 포기 조건이 있으므로 예외입니다. 따라서 현재 제공된 조건이 그대로 이행되는 경우 실질취득은 낙찰가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울금융고등학교 동측 인근. 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 10층 1005호. 기본 위생·급배수·난방·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 41미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 혜성오피스텔은 총 10세대이며 최근 시세는 과거 대비 -9.2%입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 2.6회로, 소규모 오피스텔의 매수층과 가격 변동성을 함께 봐야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 외형 및 건축물현황도 등을 기준으로 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 이 사건의 권리 안전성은 윤희용과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 조건을 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 신건 실질취득 314,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 299,000,000원의 105.0%입니다. 전체 평균 324,333,333원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 대비 -9.2%입니다. 현재가보다 향후 가격이 더 낮아질 가능성을 배제하지 말고 응찰가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정요항표도 오피스텔 이용 중으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용 사용이 기재돼 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 마감·하자·수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 함정은 풀렸지만 가격은 아직 아니다
이 사건의 첫인상은 보증금 336,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 314,000,000원보다 커 위험해 보인다는 것입니다. 실제 배당표도 신건 기준 미배당액 27,196,000원을 보여줍니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 314,000,000원입니다.
그렇다고 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 299,000,000원인데 실질취득은 그보다 5.0% 높고, 최근 추세도 -9.2%입니다. 총 10세대의 소규모 오피스텔이고 동일 물건군 경매의 평균 유찰도 2.6회입니다. 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 조건부로 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높아 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
