서울남부지방법원 2026타경3206. 서울 양천구 신월동 남부순환로 323에 있는 혜성오피스텔 제10층 1005호입니다. 2022년 준공된 철근콘크리트구조 건물의 최상층 호실로, 비교 기준 전용면적은 29.77㎡입니다. 소유자 김대성이 2024년 4월 거래가 346,000,000원에 취득했고, 2026년 1월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 1회 유찰되어 감정가 314,000,000원에서 최저매각가 251,200,000원으로 내려온 상태입니다.
이 사건에서 눈여겨볼 것은 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차권의 순위와 매각물건명세서의 특수한 인수 포기 조건입니다. 임차인 윤희용은 2024년 4월 1일 확정일자를 받고 같은 달 26일 전입·점유를 시작했습니다. 2026년 1월의 경매개시결정보다 앞선 권리관계로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
일반적인 경매라면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 추가로 부담할 수 있습니다. 그러나 이 사건의 명세서 비고에는 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기한다는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건을 정확히 확인하느냐에 따라 실질 취득금액이 완전히 달라지는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제10층 제1005호 도로명주소: 서울특별시 양천구 남부순환로 323 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 비교 기준 전용 29.77㎡ · 지상 10층 중 10층 |
| 건물 | 혜성오피스텔 · 2022.08.04. 준공 · 집계 10세대 |
| 소유자 | 김대성 (2024.04.26. 소유권이전, 거래가 346,000,000원) |
| 감정가 | 314,000,000원 |
| 최저매각가 | 251,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
| 점유·임차 | 주거용 임차권등기 · 실제 임차인 윤희용 1명 |
| 임차보증금 | 336,000,000원 |
| 인수 조건 | 임차인 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건부 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 조건
등기상 처음 설정되었던 수협은행 근저당권은 채권최고액 4,788,000,000원의 공동담보 근저당권이었지만, 2023년 3월 27일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 매수인이 떠안을 근저당으로 계산해서는 안 됩니다.
말소기준으로 기재된 권리는 2026년 1월 20일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 반면 윤희용의 임차권은 그보다 앞서 대항요건을 갖췄고, 2025년 5월 1일 임차권등기까지 마쳤습니다. 이 선순위 구조 때문에 통상적으로는 미배당 보증금의 인수 문제가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 승계인 중복 제외
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력·우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 윤희용 실제 임차인 |
건물전부 주거용 |
336,000,000원 | 전입 2024.04.26. 확정 2024.04.01. |
대항력 有 우선변제 有 |
| 임대차계약일 | 2024.03.13. |
|---|---|
| 점유개시일 | 2024.04.26. |
| 확정일자 | 2024.04.01. |
| 임차권등기 | 2025.05.01. · 을구 3번 · 임차권등기명령(2025카임406) |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 — 경매개시결정 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 주택임차권 승계인 | 주택도시보증공사 |
| 통상 계산상 미배당 | 89,116,800원 |
| 조건 충족 시 실질 인수 | 0원 |
따라서 해당 조건이 유효하게 충족되면 89,116,800원을 매수인이 추가 지급하는 것으로 계산해서는 안 됩니다. 이 사건의 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
조건부 매각이라는 사실이 모든 확인을 끝냈다는 뜻은 아닙니다. 입찰 전에 매각물건명세서 원본, 잔액 반환청구권 포기의 효력, 주택도시보증공사의 승계 범위와 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다. 특히 포기의 대상이 실제 임차인과 승계인 모두를 포함하는지, 낙찰 후 말소 절차에 장애가 없는지 점검해야 합니다.
또한 등기부에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 관련 의무의 적용 여부와 매각 후 처리 관계도 별도로 확인할 필요가 있습니다. 잔액 포기 조건을 다른 권리나 의무 전체에 대한 포기로 확대해서 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인율보다 최근 하락세
혜성오피스텔의 비교 실거래는 전용 27.81㎡ 및 29.77㎡ 거래로 구성되어 있습니다. 전체 12건 평균은 316,454,166원이지만, 과거 360,000,000원·375,000,000원 등 높은 거래가 포함되어 현재 시세 판단의 기준으로 삼기에는 주의가 필요합니다.
더 중요한 수치는 최근 12개월 거래 2건 평균 287,225,000원과 2026년 9월 최신 거래 275,450,000원입니다. 최근 거래 평균이 과거 거래 평균보다 10.9% 하락한 흐름이라는 점도 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 29.77㎡ | 4 | 275,450,000원 |
| 2026.06 | 27.81㎡ | 7 | 299,000,000원 |
| 2025.07 | 27.81㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 2025.06 | 27.81㎡ | 8 | 302,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2024.11 | 27.81㎡ | 8 | 319,000,000원 |
| 2024.09 | 27.81㎡ | 10 | 319,000,000원 |
| 2023.09 | 29.77㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2022.12 | 29.77㎡ | 8 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 287,225,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 316,454,166원 |
최저매각가 251,200,000원은 최근 12개월 평균의 87.5%이고, 최신 실거래 275,450,000원보다도 낮습니다. 따라서 포기 조건이 이행되어 인수 0원이 확정된다면 실질 취득가격은 부대비용 제외 251,200,000원으로, 최근 거래 기준에서 가격 차이가 존재합니다.
반면 포기 조건이 인정되지 않는 경우, 통상적인 선순위 임차보증금 인수 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가해 총 부담액이 보증금 336,000,000원 부근으로 고정됩니다. 이때는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돌므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,316,800원 |
| 1. 임차인 윤희용 보증금 | 336,000,000원 | 246,883,200원 |
| 2. 신청채권자 주택도시보증공사 | 336,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 4,316,800원, 임차인 배당 246,883,200원으로 매각대금을 전액 배분하는 가정입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 별도 배당은 0원으로 산정되어 있으나, 승계된 동일 임차권을 별도 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 포기 조건의 가치
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 사건에서는 통상 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커집니다. 이 사건에서도 같은 구조가 확인됩니다. 다만 명세서의 미배당 잔액 포기 조건이 유효하게 이행된다면 해당 잔액은 매수인이 부담하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 통상 계산상 인수 | 조건 충족 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
251,200,000원 | 89,116,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
200,960,000원 | 138,653,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
160,768,000원 | 178,282,752원 | 0원 |
각 회차의 통상 계산상 인수액은 집행비용 등을 반영한 시뮬레이션 결과로, 단순히 보증금에서 낙찰가만 차감한 수치와 다를 수 있습니다. 유찰 시나리오는 향후 최저가 가정이며 실제 매각가격이나 추가 유찰을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울금융고등학교 동측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 남서측으로 약 41m 폭의 포장도로와 접하며, 대중교통 이용상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2022년 준공된 철근콘크리트구조 10층 건물로, 석재 외벽과 하이샷시 창호 등이 설치되어 있습니다. 위생·급배수·난방 및 기계식주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 공항 관련 수평표면구역·소음대책 관련 구역, 대공방어협조구역 및 교육환경 상대보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 해당 토지의 일부 허가구역 지정기간과 적용대상도 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 4,535,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 498.9㎡로 제시되어 있습니다. 개별 호실에 귀속되는 토지가액으로 직접 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 집계 10세대의 소규모 오피스텔이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래 평균의 하락 추세와 경매 평균 유찰 2.6회를 고려하면 매도 시점과 가격의 불확실성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 윤희용 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 절차 및 이해관계인 협조 여부를 확인하세요. 조건 이행이 불명확한 상태에서 인수 0원을 확정적으로 전제하면 안 됩니다.
- 승계인 중복 계산 방지. 윤희용 보증금과 주택도시보증공사의 동일 임차권 승계 관련 청구를 별개 임차보증금으로 이중 합산하지 마세요.
- 선순위 임차권. 전입 2024.04.26., 확정 2024.04.01., 임차권등기 2025.05.01.과 경매개시 2026.01.20.의 선후관계를 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2024.04.26. 기재된 민간임대주택 관련 의무와 경매 매각 후 적용·말소 관계를 확인하세요.
- 명도와 점유. 보증금 반환청구권 포기가 곧바로 임차인의 실제 퇴거를 보장하는 것은 아닙니다. 점유상태, 인도 일정 및 명도 절차를 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 거래 평균 316,454,166원보다 최근 12개월 평균 287,225,000원과 최신 거래 275,450,000원을 우선하세요. 최근 가격 추세 -10.9%를 입찰가에 반영하세요.
- 소규모 오피스텔. 평균 유찰 2.6회와 적은 실거래 표본을 고려하고, 실제 매매 수요 및 매도 소요기간을 확인하세요.
- 내부·주차·관리비. 폐문으로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 내부 하자, 기계식주차장 이용상태, 미납 관리비와 추가 비용을 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 거래 원자료를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “포기 조건이 가격 메리트를 결정한다”
이 물건은 표면적으로 매력적인 숫자를 가지고 있습니다. 감정가 314,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 251,200,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균 287,225,000원과 최신 거래 275,450,000원보다 낮습니다.
그러나 가장 중요한 권리는 보증금 336,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 포기 조건을 고려하지 않으면 예상 미배당액 89,116,800원이 발생하고, 낙찰가가 더 낮아지더라도 보증금 인수 부담이 늘어나 실질 취득금액은 크게 줄어들지 않습니다.
다행히 매각물건명세서에는 임차인 윤희용과 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차권 인수는 0원이며, 현재 최저가 기준 실질 취득가격은 부대비용 제외 251,200,000원으로 판단할 수 있습니다.
다만 최근 실거래 하락률 -10.9%, 적은 거래 표본, 소규모 오피스텔의 환금성, 평균 2.6회 유찰 이력과 내부 미확인이라는 위험도 함께 존재합니다. 명세서 조건이 유효하다는 이유만으로 가격의 안전마진까지 확정되는 것은 아닙니다.
결론은 ‘권리 조건 확인 전 입찰 보류, 조건 확인 후에도 보수적인 가격 접근’입니다. 이 사건은 단순히 1회 유찰되어 저렴해진 물건이 아니라, 보증금 잔액 포기와 임차권 말소의 확실성이 투자 결과를 좌우하는 조건부 권리분석 물건입니다.
