서울남부지방법원 2026타경3210. 서울 강서구 화곡동 ‘더원’ 제2층 제206호, 다세대주택입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 2층 물건입니다. 현재 소유자는 장용혁 씨로, 2022.03.23. 매매를 원인으로 2022.04.20. 소유권을 취득했으며 거래가액은 294,000,000원입니다.
권리관계에서 핵심은 임차권등기입니다. 2022.03.02. 의왕신용협동조합의 근저당권이 설정됐지만 2022.04.13. 등기상 말소됐고, 2024.04.23. 임차인 이정미의 주택임차권이 설정됐습니다. 해당 임차권은 등기상 매수인 인수 구조이며 보증금은 294,000,000원입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 임차인 이정미 및 주택도시보증공사 승계인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 확약이 이행되면 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 최저가 260,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 실거래 평균은 315,666,666원으로 현재 실질취득액은 그 82.4%입니다. 최신 거래는 2022.05의 279,000,000원으로 현재 최저가는 그 93.2%입니다. 다만 실거래 표본이 2022.03~05에 집중되어 있어, 2026년 입찰가격을 판단할 때는 이 가격 메리트를 그대로 현재 시세로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제2층 제206호 도로명주소: 서울특별시 강서구 까치산로18길 17-23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 제2층 제206호 |
| 소유자 | 장용혁 (2022.03.23. 매매 · 거래가액 294,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 260,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 승부처
2022.03.02. 설정된 의왕신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,072,000,000원이었으나 2022.04.13. 등기상 말소됐습니다. 이후 장용혁에게 소유권이 이전되고 민간임대주택 등기가 추가됐으며, 2024.04.23. 이정미의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
이정미는 주민등록 및 점유개시일자가 2022.04.15.이고, 등기된 임차보증금은 294,000,000원입니다. 대항력은 有, 우선변제권은 無로 표시되어 있으며, 등기상 임차권은 매수인 인수 구조입니다. 2026.01.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 내려졌고, 2026.04.09. 서울특별시 압류가 추가됐습니다. 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 반환청구권의 승계인으로 별도 표시되며, 같은 보증금 294,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
| 구분 | 임차인 / 승계인 | 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이정미 주거 (임차권등기) | 294,000,000원 | 有 | 無 | 확약 실질 0원 |
| 승계인 | 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 승계 |
※ 등기상 인수금액 294,000,000원은 확약 조건 이행 시 실질 인수 0원으로 처리합니다. 이 확약은 이정미 및 주택도시보증공사 승계인에게 적용되며, 별도의 다른 임차인 인수항목은 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 2.60억은 평균보다 낮지만, 최신성은 약하다
비교 단지는 더원(966-3), 총 22세대, 준공일 2022.02.10입니다. 비교면적은 28.11㎡이고 면적 매칭은 확인됩니다. 실거래 12건의 평균은 315,666,666원, 최고가는 344,000,000원, 최저가는 279,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 25.72㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2022.04 | 29.91㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.04 | 25.72㎡ | 5 | 334,000,000원 |
| 2022.04 | 27.53㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2022.04 | 27.65㎡ | 4 | 344,000,000원 |
| 2022.04 | 26.5㎡ | 4 | 314,000,000원 |
| 2022.03 | 27.65㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 25.72㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2022.03 | 27.53㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 28.11㎡ | 2 | 294,000,000원 |
| 2022.03 | 26.5㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 2022.03 | 26.0㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 315,666,666원 |
현재 최저가 260,000,000원은 실거래 평균의 82.4%이고, 최신 거래 279,000,000원의 93.2%입니다. 반면 감정가 325,000,000원은 실거래 평균의 103.0%, 최신 거래의 116.5%입니다. 따라서 현재 회차의 가격 메리트는 감정가가 아니라 1회 유찰 후 내려온 2.60억에서 발생합니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,440,000원 |
| 인수 · 임차인 이정미 보증금 | 294,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 255,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 260,000,000원에서 집행비용 4,440,000원을 제외한 255,560,000원이 주택도시보증공사에 배당되고 38,440,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당분은 매수인 인수 구조로 표시되지만, 매각조건 확약에 따라 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오 — 확약 조건이 유지된다면
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 등기상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 294,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 294,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 294,000,000원 | 0원 |
2회 유찰 시 감정가의 64%, 3회 유찰 시 감정가의 51%입니다. 위 실질 인수 0원은 매각조건의 확약이 동일하게 이행되는 것을 전제로 한 금액이며, 등기상 인수금액은 각 회차에서 294,000,000원으로 표시됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 2층 206호이며, 석재마감 및 치장벽돌마감 외벽, 샷시창호, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지, 면적 185.5㎡, 지목 대, 완경사·가로장방형이며 북동측 및 남동측으로 노폭 약 5~6m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,737,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등이 기재되어 있습니다.
- 교육·보호 규제. 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있어 해당 적용 범위는 관련 기관 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택. 2022.04.20. 민간임대주택 등기가 되어 있으며 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 22세대의 소규모 단지이고 경매 관련 평균 유찰 횟수는 1.8회, 경매 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있어 대단지보다 매수층과 경매 수요가 좁을 가능성을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 매각조건 확약입니다. 이정미 및 주택도시보증공사 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 임차권등기. 등기상 보증금은 294,000,000원이고 대항력은 있습니다. 확약 이행 전에는 등기상 인수 위험을 0원으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 260,000,000원은 실거래 평균 315,666,666원의 82.4%이고 최신 거래 279,000,000원의 93.2%입니다. 다만 최신 거래가 2022.05이므로 현재 시세 확인 없이 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 감정가 경계. 감정가 325,000,000원은 실거래 평균보다 3.0% 높고 최신 거래보다 16.5% 높습니다. 현재 회차의 가격 메리트는 감정가가 아니라 1회 유찰 후 최저가에 있습니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 208,000,000원, 3회 유찰 시 166,400,000원으로 내려갑니다. 확약이 동일하게 적용된다면 실질 인수는 계속 0원입니다.
- 민간임대주택. 민간임대주택 등기가 있으므로 매수 후 임대의무기간 및 임대료 증액기준의 적용관계를 확인하세요.
- 규제 확인. 공항 관련 보호·제한, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있으므로 본건 용도와 지목에 대한 실제 적용범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약이 핵심, 가격은 최신성 확인 후”
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 294,000,000원이 있어 등기만 보면 상당한 인수 위험이 있는 물건입니다. 하지만 매각조건에 임차인 이정미 및 주택도시보증공사 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 명시돼 있어, 확약이 실제로 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 260,000,000원이 실거래 평균 315,666,666원의 82.4%이고 최신 거래 279,000,000원의 93.2%여서 표본상 가격 메리트가 있습니다. 다만 실거래가 2022.03~05에 집중되고 최신 거래도 2022.05이므로, 2026년 입찰 시점의 실제 시세와 동일하다고 보기는 어렵습니다. 총 22세대의 소규모 단지라는 점과 경매 평균 유찰 1.8회도 함께 고려해야 합니다.
결론은 명확합니다. 권리는 ‘확약 이행 전제하에’ 양호하고, 현재 가격은 과거 실거래 표본 대비 유리합니다. 다만 이 사건의 승부처는 294,000,000원 인수위험을 0원으로 만드는 확약의 실제 이행 가능성과, 2022년 실거래보다 현재 시장가격이 얼마나 변했는지를 확인하는 데 있습니다.
