서울남부지방법원 2026타경3210. 서울 강서구 화곡동 ‘더원’ 2층 206호 다세대주택입니다. 소유자는 장용혁이고, 2022.03.23. 매매를 원인으로 거래가액 294,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 2024.04.23. 등기된 이정미의 주택임차권입니다. 보증금은 294,000,000원이고 전입·점유개시는 2022.04.15.로, 2026.01.20. 강제경매개시결정보다 앞서기 때문에 데이터상 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
그런데 이 물건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 이정미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이정미 보증금 294,000,000원을 낙찰자가 별도로 떠안는 것으로 계산하면 안 됩니다. 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득 기준도 최저가 325,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제2층 제206호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로18길 17-23 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 28.11㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 장용혁 · 거래가액 294,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약 조건’이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 294,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.04.15. | 배당표상 없음 | 주택도시보증공사 승계 확약 적용 · 실질 0원 |
실제 임차인은 이정미 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 매각물건명세서상 주택임차권 승계인이므로 보증금 294,000,000원을 이정미 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다. 이번 확약은 이정미와 그 승계인 주택도시보증공사에 적용되며, 확인된 다른 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.25억도 거래 평균보다 높다
‘더원(966-3)’은 22세대, 2022.02.10. 준공으로 확인됩니다. 비교 면적은 28.11㎡이고, 거래 12건의 평균은 315,666,666원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 325,000,000원은 이 평균의 103.0%입니다. 따라서 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 25.72㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2022.04 | 29.91㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.04 | 25.72㎡ | 5 | 334,000,000원 |
| 2022.04 | 27.53㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2022.04 | 27.65㎡ | 4 | 344,000,000원 |
| 2022.04 | 26.50㎡ | 4 | 314,000,000원 |
| 2022.03 | 27.65㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 25.72㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2022.03 | 27.53㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 28.11㎡ | 2 | 294,000,000원 |
| 2022.03 | 26.50㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 2022.03 | 26.00㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 315,666,666원 |
거래 범위는 279,000,000원~344,000,000원이고, 가장 최근 확인되는 거래는 2022.05 · 279,000,000원입니다. 현재 최저가 325,000,000원은 거래 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 게다가 비교 거래가 2022년에 집중되어 있으므로 2026.09.22. 입찰가를 정할 때는 신건 감정가 자체를 현 시세로 간주하지 않는 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 임차인 이정미 보증금 | 294,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,650,000원 |
배당표상 이정미의 임차보증금은 별도 배당 0원으로 계산되고, 신청채권자 주택도시보증공사에 294,000,000원이 배당됩니다. 매각조건의 포기·말소 확약 때문에 임차보증금 미배당 잔액은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 밖 인수는 없다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 325,000,000원 | 294,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 38,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 89,712,000원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 청구권 포기 확약이 있으므로 1회·2회 유찰 시 발생하는 38,440,000원과 89,712,000원을 매수인이 추가로 인수하는 구조가 아닙니다. 따라서 확약이 정상적으로 이행되는 한 실질취득은 각 회차의 낙찰가를 기준으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 강서구청 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 5~6m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 185.5㎡, 공시지가 3,737,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 더원(966-3)은 22세대, 2022.02.10. 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체가 아니라 이정미·주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이정미 1명이고 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 294,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 325,000,000원은 거래 12건 평균 315,666,666원의 103.0%입니다. 권리 문제가 해결됐다는 사실만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 거래 시점 확인. 가장 최근 거래가 2022.05이므로 현재 입찰가격 판단에는 최신 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 평균 유찰 횟수는 1.8회이며 1회 유찰 시 260,000,000원, 2회 유찰 시 208,000,000원으로 제시돼 있습니다. 확약이 유지된다면 각 회차에서도 실질 인수는 0원입니다.
- 압류·민간임대주택등기 확인. 2026.04.09. 서울특별시 압류와 2022.04.20. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·정리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건을 등기만 보면 보증금 294,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 낙찰자가 큰 금액을 인수하는 위험물건처럼 보입니다. 하지만 매각조건에는 임차인 이정미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 그 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득 기준 325,000,000원은 거래 12건 평균 315,666,666원의 103.0%이고, 최신 거래 279,000,000원보다도 높습니다. 게다가 확인되는 실거래가 2022년에 머물러 있습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 신건 가격은 보류입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권 숫자에 겁먹거나 반대로 확약만 보고 서두르는 것이 아니라, 확약의 법적 이행조건을 원본으로 확인한 뒤 실제 매입가격을 얼마나 낮출 수 있느냐입니다.
