3회 유찰로 가격은 낮지만 해안 취락지 단독주택의 낮은 환금성, 차량 접근 불가, 가등기 관련 확인 필요성이 있어 보수적 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 구조는 단순하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 단독주택+토지 물건으로 차량 접근이 불가능하고, 가등기·가처분 및 제시외 건물 관련 현황 확인이 필요한 저환금성 물건입니다.
감정가
68,004,000원
평가금액
최저가
23,325,000원
3회 유찰
실질취득
23,325,000원
인수액 0원
핵심지표
현황확인
단독주택·토지
창원지방법원 2025타경679 사건은 경상남도 하동군 금남면 노량리 소재 단독주택과 토지에 관한 경매입니다. 말소기준권리는 1991년 금남농업협동조합 근저당권이며, 이후 가등기·가처분·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 오래된 단독주택과 토지 물건은 권리보다 실제 이용상태와 접근성이 낙찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경679
소재지
경상남도 하동군 금남면 노량리 485
용도 / 이용상태
단독주택 + 토지 · 주택
소유자
이점남
감정가 / 최저가
68,004,000원 / 23,325,000원
신청채권
25,214,316원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
✅ 권리 분석 1991년 금남농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 매각 후 근저당권, 가등기, 가처분, 압류 등은 소멸 예정이며 배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 확인
점유자
전입일
대항력
우선변제
위험
빈찬엽
2020.09.07
없음
확인 필요
보증금 미상
전입신고일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 현장 확인은 필요합니다.
③ 예상 배당표 (최저매각가 23,325,000원 기준)
항목
금액
집행비용
819,850원
금남농업협동조합 근저당
22,500,000원
소유자 교부
5,150원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
최저가는 감정가 대비 34% 수준이나 단독주택 특성상 환금성 검토가 필요합니다.
⛔ 주요 위험 갑구 3번 가등기(담보가등기)는 종류 확인이 필요합니다. 또한 감정서상 제시외 건물 포함, 일부 건물의 현황 면적 차이, 인접지 침범 조사 내용이 있어 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 경상남도 하동군 금남면 노량리 구노량마을 내 해안 취락지대입니다.
교통. 본건까지 차량 접근은 불가능하며 관내 교통 및 도로 사정은 보통입니다.
토지. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.
건물. 목조 스레이트지붕(위 강판지붕) 단층 주택이며 일부 현황 차이가 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가등기·가처분 권리관계를 원본 등기로 재확인하세요.
차량 접근 불가 조건과 실제 진입 가능 여부를 확인하세요.
제시외 건물 및 인접지 침범 부분을 현장 확인하세요.
보증금 미상 점유자의 실제 관계를 확인하세요.
맺으며 — “싸진 가격 뒤의 확인 비용”
이 물건은 3회 유찰로 가격 부담은 낮아졌고 권리상 인수 위험도 크지 않습니다. 그러나 단독주택·토지 경매는 아파트와 달리 거래층이 제한적입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 현황, 접근성, 권리 잔존 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 유형입니다.
