서울남부지방법원 2026타경3214. 서울 양천구 목동 KC하우징 602호, 전용 29.55㎡ 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 허정민은 2021년 11월 10일 매매를 원인으로 거래가액 339,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 물건에는 그보다 앞선 임대차계약을 기초로 한 박초현의 주택임차권이 존재합니다. 임대차계약일은 2021년 8월 17일, 확정일자는 2021년 8월 26일, 점유개시는 2021년 10월 1일, 주민등록일은 2021년 10월 5일이고 보증금은 339,000,000원입니다.
권리순위의 핵심은 2023년 8월 8일 등기된 박초현의 주택임차권과 2023년 9월 14일 삼성카드 가압류의 선후관계입니다. 이 사건의 말소기준권리는 삼성카드 가압류이고, 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 별도 조치가 없다면 배당으로 회수하지 못한 임차보증금 잔액은 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각 조건에서 바로 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제6층 제602호 · 목동중앙본로18길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.55㎡ · 지상6층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 소유자 | 허정민 (2021.11.10 매매 · 거래가액 339,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 343,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.09.14 삼성카드 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.08.08 박초현 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 잔액 인수 위험을 남깁니다. 이후의 삼성카드 가압류, 국 압류, 2026년 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박초현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 339,000,000원 | 2021.10.05 / 2021.08.26 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
박초현은 2021년 10월 5일 주민등록을 마쳤고, 2021년 8월 26일 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2023년 8월 8일 접수돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금 339,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 우선해서 본다
KC하우징은 16세대, 2021년 8월 5일 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 29.55㎡ 기준으로 확인되는 최신 거래는 2026년 7월 440,000,000원, 2026년 1월 430,000,000원입니다. 최근 12개월 2건 평균은 435,000,000원입니다. 전체 12건 평균 362,166,666원보다 최근 거래가 높은 방향이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 25.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.55㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 29.55㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2021.12 | 29.93㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2021.11 | 29.52㎡ | 4 | 319,000,000원 |
| 2021.11 | 29.93㎡ | 5 | 439,000,000원 |
| 2021.11 | 29.55㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2021.11 | 29.74㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2021.11 | 26.63㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2021.11 | 29.64㎡ | 2 | 319,000,000원 |
| 2021.11 | 29.55㎡ | 5 | 359,000,000원 |
| 2021.11 | 29.74㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2021.11 | 29.97㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.55㎡ | 2건 | 435,000,000원 |
확약 조건을 반영한 현재 회차 실질취득은 343,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 435,000,000원의 78.9%이고, 최신 거래 440,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균 362,166,666원만 놓고 보면 차이가 크지 않아 보이지만, 이 물건은 가격 판단에서 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,602,000원 |
| 1. 임차인 박초현 보증금 | 339,000,000원 | 337,398,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,223,086원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 기준 임차보증금 미배당 잔액은 1,602,000원입니다. *다만 매각물건명세서상 임차인 및 주택임차권 승계인이 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시 구조 — 낙찰가가 내려가도 ‘원칙상’ 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 343,000,000원 | 1,602,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 274,400,000원 | 69,241,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 219,520,000원 | 123,353,280원 | 0원* |
이 표가 중요한 이유는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는, 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없기 때문입니다. 본건 역시 원칙상 구조는 같습니다. 다만 박초현 임차권에 대해서는 잔액 포기·말소 조건이 붙어 있어 각 회차의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 조건이 적용되지 않는 다른 임차인이 별도로 확인된 경우에는 그 위험을 따로 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 전용면적은 29.55㎡입니다.
- 입지. 서울양화초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 승강기·도시가스·개별난방·화재탐지 및 경보설비 등을 갖췄습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 271.0㎡, 공시지가 4,054,000원/㎡이며 토지는 완경사 정방형입니다.
- 거래. KC하우징은 16세대이며, 최근 12개월 동일 전용면적 거래는 2026.01 430,000,000원과 2026.07 440,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 조건 재확인. 박초현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 서류에도 동일하게 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 임차권등기 말소 조건입니다. 낙찰 후 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 362,166,666원보다 최근 12개월 평균 435,000,000원과 최신 거래 440,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2021.12.16 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현재 점유 상태를 현황조사와 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 줄
등기부만 보면 박초현의 보증금 339,000,000원 임차권은 말소기준인 삼성카드 가압류보다 먼저라 매수인이 긴장해야 하는 사건입니다. 현재 가격에서조차 배당표상 1,602,000원이 남고, 유찰될수록 원칙상 미배당 인수액은 69,241,600원, 123,353,280원으로 커집니다. 그런데 매각물건명세서가 “배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소 조건”을 명시하면서 구조가 바뀝니다. 이 조건이 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*이고, 신건 최저가 343,000,000원은 최근 12개월 평균 435,000,000원보다 낮습니다. 결론은 가격은 매력적이지만, 그 매력은 확약 조건이 확실할 때만 유효하다입니다.
