서울남부지방법원 2026타경3227. 양천구 신월동 로하스빌 4층 403호, 전용 37.69㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김종문은 2021.09.29 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 선순위 주택임차권과 현재 전입 점유 관계입니다. 2016년 하나은행 근저당과 독산동새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2026.01.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

유하윤은 2021.08.17 임대차계약 및 확정일자, 2021.09.15 주민등록·점유개시, 보증금 270,000,000원으로 2023.10.04 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 훨씬 앞선 권리이므로 원칙적으로 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 42,048,000원이 미배당으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고에서 유하윤과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 정리돼 있어, 이 부분은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 정리, 그 밖의 점유는 미상

② 임차인·점유 현황

* 유하윤의 배당표상 미배당액은 42,048,000원이지만, 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원. 이 조건은 다른 전입 점유자에게 자동으로 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’이 더 중요하다

로하스빌은 16세대, 2016.03.18 사용승인된 다세대형 도시형생활주택입니다. 전체 실거래 10건 평균은 234,200,000원이지만, 과거 230,000,000원~270,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 198,500,000원, 최신 거래 190,000,000원, 최근과 과거의 가격 추세 -18.4%를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 232,000,000원은 전체 평균 234,200,000원만 보면 비슷해 보이지만, 이 비교로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 198,500,000원 대비 116.9%이고, 최신 거래 190,000,000원보다 42,000,000원 높습니다. 최근 가격이 과거보다 18.4% 낮아진 하락 흐름까지 감안하면, 현재 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)

배당 계산만 보면 유하윤 미배당액은 42,048,000원입니다. 다만 매각 조건상 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 전제되므로 유하윤 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 유하윤 인수는 확약상 0원

* 유하윤 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 전제로 한 판단입니다. 이 조건 밖의 점유자에게는 적용되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 로하스빌은 16세대입니다.
• 입지. 서울신원초등학교 북동측에 위치하며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하고 차량진입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일은 2016.03.18이며 난방·도시가스·위생·급배수시설이 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 공항 관련 수평표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 2,643,000원/㎡입니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대형 주택이고 최근 가격 추세가 -18.4%로 하락해, 과거 고가 거래만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유하윤 포기·말소 조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각 조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 확약 밖 전입 점유자 확인. OTGONZORIGT KHULAN, GARIDMAGNAI TENGIS, BATTUMUR PUREVRAGCHAA, BATBAYAR DALAIBAT의 실제 점유 여부·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 234,200,000원보다 최근 12개월 평균 198,500,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 18.4% 낮은 흐름이므로 감정가 232,000,000원을 시세의 안전한 기준으로 보면 안 됩니다.
• 명도 변수. 현황조사상 전입자가 복수 존재하므로 실제 점유 세대와 인도 협의 대상을 입찰 전에 특정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 이 가격에 들어갈 이유는 약하다”

이 사건에서 가장 큰 270,000,000원 임차보증금은 겉으로 보면 낙찰가보다 커서 위험해 보입니다. 실제 배당표도 신건 기준 42,048,000원 미배당을 계산합니다. 그러나 유하윤과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 주된 인수 위험은 실질 0원으로 정리됩니다.

문제는 그 다음입니다. 첫째, 이 포기 조건 밖에 있는 전입 점유자 4명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 닫을 수 없습니다. 둘째, 그 위험을 전혀 더하지 않고도 실질취득 최소액 232,000,000원이 최근 12개월 평균 198,500,000원의 116.9%이고, 최신 거래 190,000,000원보다 42,000,000원 높습니다. 최근 가격 흐름 역시 -18.4%입니다.

주된 권리는 조건부 해소, 가격은 최근 시세 이상, 확약 밖 점유는 미상. 따라서 이 물건은 신건 최저가가 낮아서 매력적인 사건이 아니라, 유찰 여부와 미상 점유 관계 확인이 먼저인 사건입니다.