서울남부지방법원 2026타경3227. 서울 양천구 신월동 로하스빌 4층 403호, 전용 37.69㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김종문은 2021년 9월 29일 거래가 270,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 10월 4일 임차인 유하윤의 보증금 270,000,000원에 관한 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026년 1월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 등기부상 과거 근저당권과 압류는 이미 말소되었지만, 선순위 임차권은 별도로 분석해야 하는 권리입니다.

현재 최저매각가는 185,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 숫자만 보면 최근 실거래 평균 198,500,000원보다 낮습니다. 그러나 이 물건을 평가할 때는 매각조건의 보증금 인수 포기 확약과 보증금이 확인되지 않은 전입자 4명을 함께 봐야 합니다. 확약이 정상 이행된다면 유하윤 관련 인수는 해소되지만, 확약 밖에 있는 별도의 임차권까지 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약

이 사건의 말소기준은 2026.01.15 강제경매개시결정입니다. 앞서 등기된 2023.10.04 유하윤의 주택임차권은 말소기준보다 선행하므로, 확약이 없다면 배당 후 남은 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 과거 하나은행·독산동새마을금고 근저당권과 국민건강보험공단 압류는 이미 말소되어 현재 별도의 존속 담보권으로 계산하지 않습니다.

임차인·전입자 조사 — 확인된 임차권 1명, 추가 전입자 4명

등기부와 매각물건명세서에서 보증금 및 임차권이 확인되는 실제 임차인은 유하윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인으로서 동일한 보증금을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이와 별개로 현황조사에 전입자 4명이 나타나지만, 이들이 각각 독립적인 임차인인지, 동거인인지 또는 다른 점유관계에 있는지는 확인되지 않았습니다.

전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만으로 실제 임대차계약과 대항력 성립을 확정할 수는 없습니다. 추가 전입자 4명은 보증금·확정일자·독립 점유관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮아 보이지만 하락 추세가 뚜렷하다

로하스빌은 16세대 규모의 도시형생활주택이며, 전용 37.69㎡와 비교 가능한 면적대의 실거래 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 234,200,000원이지만, 2021년 고가 거래가 포함되어 있어 이를 그대로 현재 시세로 사용하면 가격 매력이 과대평가될 수 있습니다.

제시된 최근 12개월 평균은 198,500,000원(2건)이며, 표시된 최신 거래는 2025년 5월 190,000,000원입니다. 확약이 충족되고 추가 인수액이 없다면 현재 회차 실질취득 기준금액인 185,600,000원은 최근 평균의 93.5%입니다. 하지만 최신 거래와의 가격 차이는 크지 않고, 가격 추세가 -18.4%로 하락하고 있다는 점이 중요합니다.

특히 표시된 최신 거래가 2025년 5월로 매각예정일인 2026년 10월 30일과 시차가 있습니다. 비교 거래의 실제 면적도 35.05~37.69㎡로 차이가 있으므로, 소수 거래만으로 현재 적정가를 확정해서는 안 됩니다. 과거 10건 평균 234,200,000원을 기준으로 최저가가 79.2%라는 이유만으로 높은 가격 가점을 부여할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 270,000,000원과 승계된 임차보증금을 별개의 독립 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당권리자와 배당액은 확정 절차에서 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 최저가 인하와 인수 위험을 분리해서 판단

각 회차의 일반 규칙상 인수액은 제시된 시뮬레이션 값입니다. 확약이 없으면 최저가 하락만큼 미배당 보증금이 증가해 실질취득 부담이 보증금 약 270,000,000원 수준으로 유지됩니다. 확약이 이행되더라도 다른 전입자의 보증금 인수 가능성은 별도입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 양천구 신월동 서울신원초등학교 북동측에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호로, 2016.03.18 사용승인되었습니다. 난방·도시가스·위생·급배수설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 도로. 동측 약 6m 포장도로에 접하며 차량 진입이 가능합니다. 대지는 세장형이고 도시형생활주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 공항소음 관련 제3종 구역 및 진입표면·수평표면구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래허가구역의 적용 대상과 지정기간은 입찰 시점에 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 건물이며, 비교 가능한 실거래는 전체 10건·최근 평균 산정 표본 2건입니다. 가격 추세 -18.4%와 거래 표본의 제한을 감안할 때 향후 매도 가능 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 및 효력 재확인. 유하윤과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 반영되어 있는지, 그 이행 방식과 범위를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 전입자 4명 관계 조사. OTGONZORIGT KHULAN, GARIDMAGNAI TENGIS, BATTUMUR PUREVRAGCHAA,, BATBAYAR DALAIBAT의 실제 점유 여부, 독립 임대차 여부, 보증금 및 확정일자 유무를 조사해야 합니다. 전입일만으로 대항력의 성립을 단정하지 마세요.
• 보증금 중복계산 방지. 유하윤의 보증금 270,000,000원과 주택도시보증공사의 승계 권리를 독립적인 보증금 두 건으로 합산하지 않아야 합니다. 반대로 확약 대상이 아닌 다른 임차인의 권리를 자동으로 소멸 처리해서도 안 됩니다.
• 실질취득 기준으로 응찰. 확약 성립 시 해당 임차권의 인수는 0원이나 다른 전입자 관련 부담은 미상입니다. 다른 권리가 확인되지 않은 후에만 최저매각가 185,600,000원을 실질취득 비교의 기준으로 삼을 수 있습니다.
• 최근 실거래 재확인. 최근 평균 198,500,000원은 2건에 근거하고, 최신 표시 거래는 2025.05입니다. 가격 추세 -18.4%를 감안해 입찰 전 동일 면적대의 추가 거래 및 현재 매물가격을 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 말소와 현실적인 점유 인도는 구분됩니다. 현재 거주자, 점유권원, 실제 인도 가능 여부 및 예상 명도절차를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납 여부 및 배당에 반영되지 않은 조세채권 등이 있는지 확인하고, 별도 취득비용을 검토해야 합니다.
• 규제와 원본 대조. 제2종일반주거지역·공항소음 관련 규제·토지거래허가 적용 여부를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 감정평가서 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 호재지만, 권리조사는 끝나지 않았다”

이 물건은 일반적인 선순위 보증금 인수형 경매와는 중요한 차이가 있습니다. 임차인 유하윤의 보증금은 270,000,000원으로 현재 최저매각가보다 크고, 일반 규칙대로라면 미배당액 87,798,400원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 유하윤과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 매각조건에 포함되어 있어, 해당 임차권의 부담은 조건 충족 시 실질 0원으로 해소됩니다.

그렇다고 이 물건의 권리가 모두 정리된 것은 아닙니다. 별도 전입자 4명의 임대차관계와 보증금이 미상이고, 이들의 권리는 유하윤의 확약으로 당연히 해결되지 않습니다. 따라서 실제 임차인 1명의 선순위 보증금 문제는 해소될 수 있지만, 전체 인수액과 점유 인도 위험은 추가 조사가 필요합니다.

가격 측면에서도 현재 최저가 185,600,000원은 최근 평균 198,500,000원의 93.5%지만, 최근 가격 추세가 -18.4%로 하락 중이며, 최근 평균의 근거가 되는 거래도 2건에 불과합니다. 16세대 소규모 다세대라는 환금성 부담까지 고려하면, 겉으로 보이는 할인율만으로 공격적인 평가를 하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 조건부 C등급입니다. 확약의 유효성과 이행 절차를 확인하고, 추가 전입자 4명의 독립 임차권 및 보증금 인수 가능성을 먼저 해소해야 합니다. 그 후에야 실제 취득부담을 최근 시세와 비교해 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 확약의 적용 범위와 추가 점유자의 권리 확인입니다.