서울남부지방법원 2026타경3231. 서울 영등포구 당산동1가에 위치한 세인트 빌 4층 402호 다세대주택입니다. 영등포구청역 남동측 인근에 위치하며, 지하철 2·5호선과 버스 이용이 가능한 주상혼재 지역입니다. 감정가는 322,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 257,600,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 전입신고가 빠른 임차인 정수영의 보증금 325,000,000원이 존재하기 때문입니다. 보증금 미배당분을 매수인이 인수한다면 최저가가 낮아도 실질적인 취득비용은 크게 올라갑니다.
그런데 매각물건명세서가 이 구조를 바꿉니다. 임차인 정수영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액에 대한 보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 내용입니다. 따라서 이 조건의 법적 효력과 이행 여부가 사실상 입찰 판단의 첫 번째 관문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동1가 236 세인트 빌 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 영등포구 영등포로27길 24-1 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 비교대상 전용 25.3㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 세인트빌(236) · 2017.03.10. 사용승인 · 12세대 |
| 소유자 | 김현민 (2021.05.27. 소유권이전 · 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 | 322,000,000원 |
| 최저매각가 | 257,600,000원 (감정가 80% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.22. 갑구 4번 신용보증기금 가압류 · 18,468,428원 |
| 선순위 임차인 | 정수영 · 보증금 325,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
| 매각조건 | 임차인 및 주택임차권 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심이다
말소기준권리는 2022.02.22. 신용보증기금의 가압류입니다. 2017년 수협은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 근저당으로 계산하지 않습니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 정수영의 전입신고와 확정일자는 모두 2021.05.07.로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 점유개시일도 2021.05.06.입니다. 따라서 임차인의 대항력은 인정되는 것으로 분석하며, 보증금의 미배당 부분은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.25억의 처리
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 정수영 건물 전부 |
점유 2021.05.06. 전입 2021.05.07. 확정 2021.05.07. |
325,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 배당요구 있음 임차권등기 2023.06.28. |
조건 충족 시 0원 룰상 미배당 71,806,400원 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로서 별도의 신규 임차인이나 추가 보증금 325,000,000원을 가진 독립 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
이 경우 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득비용은 329,406,400원으로 최근 12개월 실거래 평균보다 높아집니다.
이 조건이 유효하게 적용·이행되는 경우, 위의 71,806,400원은 매수인이 실질적으로 부담할 금액이 아니므로 인수액 0원으로 판단합니다.
특히 주택도시보증공사에 대한 325,000,000원 청구금액을 임차인 정수영의 보증금에 더해 총 650,000,000원의 임차보증금이 있다고 해석해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 정수영 1명이고, 주택도시보증공사는 임차권 승계 관계에 있습니다.
③ 시세 비교 — 조건 충족 시 가격 메리트
세인트빌(236)의 비교 가능한 면적대 실거래는 총 5건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 4건입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 23.04㎡ | 6층 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 25.3㎡ | 3층 | 335,000,000원 |
| 2025.08 | 24.84㎡ | 5층 | 305,000,000원 |
| 2025.07 | 25.3㎡ | 5층 | 290,000,000원 |
| 2023.11 | 23.04㎡ | 5층 | 308,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 317,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 315,600,000원 |
최근 12개월 평균은 317,500,000원, 가장 최근인 2026년 5월 거래는 340,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 기간 대비 +3.1%의 상승 추세로 집계됩니다.
명세서상 포기·말소 조건이 충족될 경우 실질취득금액은 257,600,000원으로, 최근 12개월 평균보다 59,900,000원 낮습니다. 최근 평균 대비 81.1%, 전체 실거래 평균 대비 81.6% 수준입니다. 최신 거래가인 340,000,000원보다도 낮아, 비교가격상 매력은 분명합니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계됩니다. 현재 물건 역시 1회 유찰된 상태입니다. 다만 집계된 낙찰률은 0.0%로, 거래 표본과 집계 범위에 한계가 있어 실제 낙찰 가능성이나 적정 입찰가를 확정하는 자료로 사용하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,406,400원 |
| 1. 임차인 정수영 보증금 | 325,000,000원 | 253,193,600원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 18,468,428원 | 0원 |
| 3. 한국자산관리공사 가압류 | 7,103,134원 | 0원 |
| 4. 제이티친애저축은행 가압류 | 22,045,849원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매신청 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,406,400원을 제외한 매각대금 253,193,600원이 임차보증금 우선변제에 배분되는 가정입니다. 배당표의 주택도시보증공사 청구금액은 임차권 승계 관계를 고려해야 하며, 동일 보증금을 독립된 임차채무로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 반대 움직임
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 조건 충족 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 감정가 80% |
257,600,000원 | 71,806,400원 | 257,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 감정가 64% |
206,080,000원 | 122,605,120원 | 206,080,000원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 51.2% |
164,864,000원 | 163,244,096원 | 164,864,000원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 일반적인 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에 고정되는 효과가 나타납니다. 실제로 이 사건도 포기 조건을 적용하지 않은 시나리오에서는 각 회차의 낙찰가와 인수액을 합한 금액이 보증금 325,000,000원에 집행비용이 더해진 수준으로 유지됩니다.
반면 본건에서는 임차인과 주택임차권 승계인의 반환청구권 포기·등기 말소 조건이 유효하게 적용되면 인수액이 0원이므로 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득금액의 하락으로 연결됩니다. 이 두 시나리오를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 당산동1가, 영등포구청역 남동측 인근의 주상혼재 지역입니다. 주변에 공동주택과 각종 근린생활시설이 위치합니다.
- 교통. 영등포구청역 지하철 2·5호선과 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며 건물까지 차량 진출입이 가능합니다. 감정요항표상 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며, 외벽은 석재 타일붙임 마감입니다.
- 도로. 서측 약 10m, 북측 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하는 소로각지입니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고 교육환경보호구역에 저촉됩니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 대상 용도와 지정기간이 서로 다르므로 실제 거래 형태에 따른 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이며 실거래 표본은 5건입니다. 지하철 접근성은 긍정적이나 대단지 아파트에 비해 개별 호수 상태와 매수 수요에 따른 가격 변동 및 환금성 차이를 주의해야 합니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 현황은 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 최우선 확인. 매각물건명세서에 정수영과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신본에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 포기·말소의 실행 가능성. 해당 조건의 효력, 관련 서류, 배당 후 임차권등기 말소 절차 및 필요 조치를 법원과 관련 당사자를 통해 확인하세요.
- 실제 임차인 1명. 정수영의 전입 2021.05.07., 확정일자 2021.05.07., 보증금 325,000,000원을 확인하되 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
- 추가 점유자 조사. 다른 점유자나 별도 임대차가 존재하는지 현황조사서·전입세대확인서·현장 조사를 통해 확인하세요. 주어진 포기 조건이 다른 임차인에게 자동 적용되는 것은 아닙니다.
- 명도·인도. 보증금 반환청구권 포기와 실제 점유자의 퇴거는 구별됩니다. 임차권등기 말소 및 주택 인도 시점, 점유 현황과 인도 절차를 확인하세요.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 317,500,000원, 최신 거래 340,000,000원을 참고하되 개별 호수의 층·상태·면적 차이를 반영해 입찰 상한을 결정하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용과 당해세·우선채권의 실제 배당 영향을 별도로 확인하세요.
- 입찰기일·원본 대조. 2026.10.30. 매각기일에 앞서 기일 변경 여부 및 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 대조하세요.
맺으며 — “보증금 3.25억보다 중요한 것은 포기 조건”
이 사건은 겉으로 보면 최저가 257,600,000원에 보증금 325,000,000원의 선순위 임차인이 있는 위험한 경매입니다. 말소기준권리보다 전입이 빠르므로 원칙적인 대항력 인수 위험이 있으며, 현재 예상배당에서도 71,806,400원의 보증금 부족액이 발생합니다.
그러나 매각물건명세서에는 임차인 정수영과 임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시돼 있습니다. 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 해당 보증금 인수는 실질 0원입니다.
이 전제에서 현재 최저가 257,600,000원은 최근 12개월 거래 평균 317,500,000원의 81.1%로, 가격 메리트가 확인됩니다. 최근 거래 추세도 +3.1%로 상승 방향입니다. 다만 12세대 소규모 다세대주택의 제한된 실거래 표본과 임차권 말소·명도 관련 확인 부담을 함께 고려해야 합니다.
결론은 ‘조건 확인 후 선별적 입찰 검토’입니다. 포기·말소 조건이 확실하게 적용된다면 현재 가격은 검토할 만합니다. 반대로 이 조건의 효력이나 이행이 불확실하다면 실질취득비용이 최근 시세를 넘어설 수 있으므로, 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 이 물건의 투자 가치는 할인율보다 매각조건의 확실성에 달려 있습니다.
