서울남부지방법원 2026타경3231. 영등포구 당산동1가 세인트 빌 4층 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 임차인 정수영의 보증금 325,000,000원입니다. 정수영은 2021.05.07. 전입·확정일자를 갖췄고 점유개시는 2021.05.06.로, 선언된 말소기준권리인 2022.02.22. 신용보증기금 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 조건이 하나 더 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 임차인 정수영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 배당계산상 부족분이 발생하더라도 그 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수를 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3231 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동1가 236 세인트 빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 25.3㎡ · 6층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김현민 (2021.05.21. 매매, 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 322,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2022.02.22. 신용보증기금 가압류 18,468,428원입니다. 정수영의 전입일 2021.05.07.과 점유개시일 2021.05.06.은 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 영등포구 압류, 한국자산관리공사 가압류, 제이티친애저축은행 가압류, 미추홀구 압류, 2026년 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2017년 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현 경매의 말소기준권리는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 325,000,000원 | 2021.05.07 / 2021.05.07 | 有 | 有 | 실제 임차인 1명 · 주택도시보증공사 승계 표기 |
③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 1.4% 높다
세인트빌(236)의 최근 거래는 총 5건이며, 최근 12개월 거래 4건의 평균은 317,500,000원입니다. 신건 최저가 322,000,000원은 그 평균의 101.4%입니다. 최근 12개월 평균보다 4,500,000원 높으므로 신건 자체를 “시세보다 싸다”고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 23.04㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 25.3㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2025.08 | 24.84㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.07 | 25.3㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2023.11 | 23.04㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 317,500,000원 |
최신 거래는 2026.05. 340,000,000원으로 현재 최저가보다 높고, 최근 거래 추세도 과거 대비 +3.1%입니다. 즉 시장이 하락 중인 자료는 아닙니다. 다만 최근 12개월 평균만 보면 신건 322,000,000원이 평균을 웃돌기 때문에 가격 가점을 크게 줄 단계는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,308,000원 |
| 1. 임차인 정수영 보증금 | 325,000,000원 | 316,692,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 18,468,428원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 7,103,134원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이티친애저축은행 주식회사 | 22,045,849원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 8,308,000원이나, 정수영 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포구청역(지하철 2·5호선) 남동측 인근이며, 주위에 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포구청역이 있어 교통시설 환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 402호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 10m, 북측 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래규모. 세인트빌(236)은 12세대이며 2017.03.10. 준공, 확인된 실거래는 5건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 정수영 및 주택도시보증공사의 배당부족액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 재확인해야 합니다.
- 신건 가격. 322,000,000원은 최근 12개월 평균 317,500,000원보다 높습니다. 평균 대비 즉시 할인된 가격은 아닙니다.
- 최신 거래도 함께 보기. 최신 거래는 340,000,000원이고 최근 추세는 +3.1%이므로 평균 하나만으로 시세를 단정하지 말고 개별 층·면적 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확약의 실효는 임차권등기 말소 조건과 결부되어 있으므로 소유권이전 후 말소 처리까지 확인해야 합니다.
- 세금·비용. 압류가 여러 건 존재하므로 당해세 등 법정 우선채권이 실제 배당에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
- 현장 점검. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도 상태는 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 판을 바꾼다”
정수영은 보증금 325,000,000원의 대항력·우선변제권 있는 임차인이라 원칙만 보면 낙찰가가 보증금에 못 미칠 때 매수인이 부족액을 떠안을 수 있는 사건입니다. 실제 신건 배당계산에서도 8,308,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건은 그 부족액에 대해 임차인과 주택도시보증공사가 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 실질취득가 322,000,000원은 최근 12개월 평균 317,500,000원보다 1.4% 높아 신건 자체가 싸다고 보기는 어렵습니다. 반면 최신 거래 340,000,000원보다는 낮고 최근 추세는 +3.1%입니다. 따라서 이 물건은 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 제한적인 신건으로 보는 것이 가장 데이터에 충실합니다.
