서울남부지방법원 2026타경3235. 강서구 화곡동 장원센스빌 1층 102호, 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 이승호는 2021년 9월 17일 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 취득했고, 등기는 2021년 10월 18일 접수됐습니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라 대항력 있는 임차권과 주택도시보증공사의 강제경매가 결합된 구조라는 점입니다.

임차인 김명현은 임대차계약일 2021년 5월 28일, 점유개시일 2021년 10월 15일, 전입일 2021년 10월 18일, 확정일자 2021년 9월 2일이며 보증금은 225,000,000원입니다. 이후 2023년 10월 27일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 강서구 압류 2024년 8월 29일보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 이번 매각은 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 선순위지만 매각조건으로 해소

현재 권리구조에서 가장 중요한 것은 을구 5번 주택임차권 김명현 225,000,000원입니다. 이 임차권은 2023년 10월 27일 등기됐고, 말소기준인 2024년 8월 29일 강서구 압류보다 앞섭니다. 임차인은 전입·확정일자를 갖추고 배당요구도 해 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다.

* 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 미배당 잔액은 6,000원이지만, 위 매각조건에 따라 해당 임차인과 승계인의 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소가 전제돼 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 6.5% 높은 신건

장원센스빌가동은 총 10세대, 2002년 1월 15일 사용승인된 소규모 다세대입니다. 대상 면적은 58.15㎡이며 실거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 220,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

최신 거래는 2024년 5월 215,000,000원이고 최근 12개월 평균도 215,000,000원입니다. 현재 최저가 229,000,000원은 이 최근 시세의 106.5%로, 약 14,000,000원 높습니다. 전체 평균 220,000,000원보다도 높은 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

현재 회차 배당계산상 임차보증금 부족분은 6,000원입니다. 다만 이 사건은 김명현 및 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로 실질 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리조건 확인은 필수

통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건도 계산상으로는 1회 유찰 시 45,164,800원, 2회 유찰 시 81,291,840원의 미배당 인수액이 발생합니다. 하지만 이번 매각조건은 김명현과 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 하므로 그 조건이 실제 매각조건대로 이행되는 한 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 북동측과 남동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 3,691,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 10세대 규모의 소규모 다세대로 실거래 표본이 2건에 불과하며, 최근 거래는 2024년 5월 215,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 김명현 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 선순위 임차권 자체는 원칙적으로 인수 대상이므로, 낙찰 후 말소 절차와 조건 이행 여부를 반드시 점검해야 합니다.
• 가격 상한 보수적으로. 최근 실거래 215,000,000원, 최근 12개월 평균 215,000,000원보다 신건 최저가가 높습니다. 최근 거래 추세도 -4.4%입니다.
• 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모이고 거래 표본이 적어 매도 시 가격 발견과 환금성이 대단지 공동주택보다 제한될 수 있습니다.
• 권리와 가격을 분리. 확약으로 인수 위험이 사라지는 것과 현재 입찰가격이 저렴한 것은 별개입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 해소는 됐지만, 가격 메리트는 없다”

이 물건은 처음 보면 보증금 225,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 일반적인 구조라면 배당받지 못한 잔액을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 이번 사건은 김명현과 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로 실질 인수는 0원*입니다.

그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 감정가이자 최저가인 229,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 215,000,000원의 106.5%이고, 최근 거래 추세도 -4.4%입니다. 게다가 총 10세대의 소규모 다세대로 실거래 표본도 적습니다. 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 매각조건으로 정리되지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높습니다. 신건에서는 권리보다 가격을 더 엄격하게 봐야 합니다.