서울남부지방법원 2026타경3235. 서울 강서구 화곡동 장원센스빌 제1층 제102호, 다세대주택입니다. 소유자는 이승호 씨로 2021년 9월 17일 매매를 원인으로 2021년 10월 18일 소유권을 취득했고 거래가액은 225,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 225,000,000원입니다. 등기상 과거 국민은행·동부화재해상보험주식회사의 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 2023년 설정된 주택임차권입니다.

임차인 김명현은 2021년 10월 18일 주민등록, 2021년 10월 15일 점유개시, 2021년 9월 2일 확정일자를 갖고 있으며 2023년 10월 27일 주택임차권등기가 접수됐습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 따라붙지만, 이번 사건에는 그 원칙을 뒤집는 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 승부처

데이터상 말소기준권리는 2024.08.29. 갑구 5번 강서구(서울특별시) 압류이고, 해당 압류는 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 2023.10.27. 을구 5번 주택임차권은 매수인 인수 대상으로 남아 있습니다. 임차인 김명현은 보증금 225,000,000원, 대항력 有, 우선변제권 有이며 2023.10.27. 배당요구도 했습니다.

현재 확인되는 실제 임차인은 1명인 김명현입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시되어 있으므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재됐지만, 등기상 주택임차권과 매각물건명세서상 임차인 정보가 확인됩니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 이행 기준 실질취득’으로 판단

실거래 비교 대상은 장원센스빌가동으로 총 10세대, 준공일은 2002.01.15입니다. 비교면적은 58.15㎡로 면적 일치가 확인됩니다. 확인된 실거래는 2건이며 전체 평균은 220,000,000원입니다. 다만 가격 메리트 판단은 과거 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 215,000,000원과 최신 거래 215,000,000원을 우선합니다.

현재 최저매각가는 183,200,000원으로 감정가의 80%입니다. 확약 조건이 이행되어 실질 인수가 0원이면 실질취득 역시 183,200,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 215,000,000원의 85.2%입니다. 최근 기준으로는 31,800,000원 낮은 가격입니다. 반면 감정가는 최근 12개월 평균의 106.5%로, 감정가 자체에는 가격 메리트가 없습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 183,200,000원 가정)

현재 회차에서 집행비용 3,364,800원을 제외한 뒤 김명현에게 179,835,200원이 배당되고, 보증금 225,000,000원 중 45,164,800원이 부족합니다. 이 부족분은 원칙상 매수인 인수액이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 실질 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 동측 인근이며, 인근은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 건물의 제1층 제102호이며, 건물 기준일은 2002.01.15입니다. 기본적인 위생·난방·급배수·CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 토지면적은 313.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다. 평지의 세로장방 형상이며 북동측과 남동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한 허가구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 가격. 공시지가는 3,691,000원/㎡입니다.
• 공부·건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 장원센스빌가동은 10세대 규모입니다. 실거래 확인 건수는 2건, 최근 12개월 평균은 215,000,000원, 최신 거래도 215,000,000원이며 최근 추세는 -4.4%입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회, 매각률은 0.0%로 유동성은 보수적으로 판단합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 김명현의 미배당 보증금 45,164,800원에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 실질취득 기준. 확약이 이행되면 현재 실질취득은 183,200,000원입니다. 최저가만 보고 판단하는 것이 아니라 확약의 법적·절차적 효력을 전제로 계산해야 합니다.
• 확약 불성립 대비. 확약이 무효·미이행이면 45,164,800원 인수위험이 살아나고 현재 회차 총 취득부담은 228,364,800원으로 올라가 최근 12개월 평균 215,000,000원을 웃돕니다.
• 가격 기준. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균·최신 거래의 85.2%입니다. 다만 최근 추세가 -4.4%이므로 향후 시세 하락 가능성을 함께 반영하세요.
• 환금성. 10세대 규모이고 경매 통계상 매각률이 0.0%이므로, 일반적인 대단지보다 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡는 것이 좋습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요. 특히 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 가격을 만든다”

이 물건은 대항력 임차인이 있어 원칙적으로는 상당한 인수위험을 가진 사건입니다. 김명현의 보증금은 225,000,000원이고 현재 회차 배당 부족분은 45,164,800원입니다. 그러나 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

그 결과 현재 최저매각가 183,200,000원은 실질취득 기준으로 최근 12개월 평균·최신 거래 215,000,000원의 85.2%입니다. 가격만 놓고 보면 메리트가 있습니다. 다만 감정가는 최근 기준 시세보다 높고, 최근 추세는 -4.4% 하락이며, 10세대 규모와 경매 매각률 0.0%라는 환금성 부담도 있습니다.

결국 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약 조건의 확실한 이행입니다. 확약이 유효하면 권리상 인수 0원과 최근 시세 대비 할인이라는 두 장점이 동시에 생기지만, 확약이 성립하지 않으면 총 취득부담이 228,364,800원까지 올라 최근 거래 수준을 넘어섭니다. 확약 확인은 필수, 가격은 현재 회차에서 검토할 만한 수준, 환금성은 보수적이라는 결론입니다.