서울남부지방법원 2026타경3240. 강서구 마곡동 엘리안 3층 303호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 박재범이며 2022.06.07 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 140,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.01.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 박정민은 2022.04.25 확정일자를 받고, 2022.05.14 점유를 개시했으며, 2022.05.16 주민등록을 마쳤습니다. 보증금은 146,000,000원이고 2024.05.24 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 일반적인 권리분석이라면 최저가 134,000,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 793-4 엘리안 3층 303호 · 도로명 서울특별시 강서구 강서로 409 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔(거실, 주방, 욕실) · 지하4층/지상10층 중 3층 |
| 소유자 | 박재범 (2022.06.07 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 조건부로 인수 해소
2015.04.06 설정된 우리은행 근저당권 90,000,000원은 2015.04.10 이미 말소됐습니다. 이후 박정민의 주택임차권은 2024.05.24 등기됐고, 전입·점유·확정일자는 모두 2026.01.16 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 권리 자체만 놓고 보면 매각으로 당연 소멸하는 후순위 임차권이 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 146,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
박정민은 2022.05.16 전입, 2022.05.14 점유개시, 2022.04.25 확정일자를 갖추고 있으며 배당요구도 2024.05.24 이루어졌습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로, 이를 박정민과 별개의 146,000,000원 보증금으로 다시 더해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 134,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 하지만 비교 가능한 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세가 제시돼 있지 않아, 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 권리상 인수 0원이 확인되더라도 가격 메리트까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
이 물건은 특히 일반적인 대항력 인수형과 달리 확약으로 주된 인수위험이 해소되는 구조이므로, 입찰가 판단의 다음 단계는 권리가 아니라 134,000,000원의 시장 적정성입니다. 실거래 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 임차인 박정민 보증금 | 146,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 박정민의 보증금 중 14,676,000원이 미배당으로 남아 규칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 146,000,000원 청구와 박정민의 146,000,000원 보증금은 동일 승계관계를 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 현황은 거실·주방·욕실을 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철 5호선 발산역 북측 인근이며 주변에 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근 노선버스 정류장, 남측 지하철 5호선 발산역, 북측 지하철 9호선 양천향교역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층/지상10층 건물이며 사용승인일은 2015.03.26입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 7,515,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 도시개발구역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 대조. 박정민과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 실질 인수 0원 판단의 전제는 해당 주택임차권등기가 매각조건에 따라 말소되는 것입니다.
- 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 박정민 1명이며 주택도시보증공사는 명세서상 승계인입니다. 146,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 134,000,000원이 시장가격보다 낮다고 단정하지 말고 주변 주거용 오피스텔의 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용이므로 실제 이용 및 관련 제약을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 이 사건은 조건부로 인수가 사라진다”
이 사건을 최저가 134,000,000원짜리 신건으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 박정민의 보증금은 146,000,000원이고 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 본래는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 배당모형에서도 미배당액 14,676,000원이 계산됩니다.
하지만 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 박정민과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건 이행을 전제로 하면 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 134,000,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 권리의 승부처는 확약 조건 확인, 가격의 승부처는 최신 실거래 검증입니다.
