서울남부지방법원 2026타경3240. 강서구 마곡동 엘리안 3층 303호는 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 실제로는 주거용으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 박재범이며, 2022.06.07 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 140,000,000원입니다. 이번 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 146,000,000원입니다.

이 물건의 권리분석은 단순하지 않습니다. 2024.05.24 등기된 주택임차권이 있고, 임차인의 전입신고와 확정일자는 그보다 앞선 2022년에 갖춰졌습니다. 2026.01.16 강제경매개시결정보다 선행하는 임차권이므로, 일반적인 경우에는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 다만 매각조건에 포함된 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 그 위험을 실질적으로 해소하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 관건

2015.04.06 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 90,000,000원)은 2015.04.10 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 근저당권을 현재의 말소기준권리로 삼으면 안 됩니다. 현재 권리관계에서는 2026.01.16 강제경매개시결정이 말소기준에 해당합니다.

반면 박정민의 주택임차권은 2024.05.24 등기되었고, 실제 점유개시일 2022.05.14 및 전입신고일 2022.05.16도 경매개시보다 앞섭니다. 확정일자 2022.04.25와 배당요구 내역까지 확인되므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박정민의 임대차계약일은 2022.04.23, 임차권등기 접수일은 2024.05.24입니다. 등기된 보증금은 146,000,000원이고 배당요구 내역도 확인됩니다.

주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 명세서상 박정민의 주택임차권 승계인으로 등장하는 보증기관이며, 동시에 이번 강제경매의 신청채권자입니다. 박정민과 주택도시보증공사의 청구금액을 각각 독립된 임대차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금 원금은 146,000,000원으로 구분하는 것이 타당합니다.

② 가격 분석 — 유찰 할인과 실질취득을 구분

감정가는 134,000,000원이고, 1회 유찰로 최저매각가는 107,200,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 80%이므로 숫자상 할인은 분명합니다. 하지만 감정가 대비 할인과 실거래 시세 대비 저렴함은 다른 문제입니다.

회차별 인수액은 각 회차 예상배당을 전제로 계산한 확약 적용 전 금액입니다. 확약이 유효하게 적용되면 표시된 임차인 관련 실질 인수액은 0원입니다. 각 회차 최저가에 실제 낙찰된다고 가정한 비교이며 취득세·명도비용 등은 제외합니다.

확약이 없는 일반적인 대항력 보증금 인수형이라면 입찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 증가하므로, 매수인이 실질적으로 부담하는 취득금액은 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건 역시 확약 적용 전 계산에서 2회·3회 유찰 시 매수인 인수액이 커지는 구조가 나타납니다.

하지만 이번 물건은 확약으로 해당 임차인의 미배당 청구권을 포기시키는 조건부 매각입니다. 따라서 조건 이행을 전제로 하면 입찰가격 인하는 실질취득 부담 감소로 연결됩니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정하거나 가격 가점을 부여할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,200,000원 가정)

집행비용 2,300,800원은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 박정민 관련 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계·청구 관계는 중복 보증금으로 합산하지 않습니다. 신청채권자 미배당액은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 발산역 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·각종 업무시설 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남측에는 지하철 5호선 발산역, 북측에는 지하철 9호선 양천향교역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2015.03.26 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 소화설비가 갖춰져 있습니다. 본건은 지상 10층 중 3층에 위치합니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 35m, 서측으로 폭 약 10m의 도로에 접합니다. 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄하고 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용계획. 준주거지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·도시개발구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 7,515,000원/㎡입니다.
• 토지거래 관련. 토지거래계약허가구역 기재가 있으나 대상자·용도가 구분되어 있으므로, 본건 오피스텔의 실제 허가 대상 여부는 적용 규정을 별도로 확인해야 합니다.
• 이용·환금성. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 주변 교통·업무시설 입지는 참고할 수 있으나, 개별 호실의 환금성과 가격 적정성은 실거래 비교 없이 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 박정민 및 주택도시보증공사의 배당 부족액 반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건을 최종 원본과 대조해야 합니다.
• 임차권등기 정리 확인. 2024.05.24 접수된 을구 3번 주택임차권의 말소 조건과 이행 절차를 확인하고, 해당 임차인 외의 별도 권리가 있는지도 점검해야 합니다.
• 보증기관 중복계산 금지. 실제 임차인은 박정민 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계인 지위와 신청채권자 지위를 별도 임대차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 실거래가격 확인. 최저가 107,200,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 최근 동일 오피스텔 거래와 가격 추세를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 되어 있더라도 실제 현재 점유상태와 인도 가능 여부는 별도 확인해야 합니다. 권리상 인수 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비, 공용부분 부담 가능성, 취득 관련 세금, 명도 관련 비용을 확인해 실제 투입자금을 계산해야 합니다.
• 용도 확인. 주거용으로 사용 중인 오피스텔이므로 공부상 업무시설이라는 점과 실제 이용상태를 구분하여 금융·세금·임대 관련 조건을 검토해야 합니다.
• 배당표의 한계. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.30 매각기일의 진행 여부, 변경 여부 및 최종 매각조건을 법원 공고와 원본 서류로 대조해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수 위험, 확약이 핵심이다”

이 사건은 단순히 감정가 134,000,000원짜리 오피스텔이 107,200,000원으로 내려온 물건이 아닙니다. 등기된 임차보증금이 146,000,000원이고, 확약이 없었다면 현재 회차에서만 41,100,800원의 보증금 미배당액을 인수할 수 있는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 박정민과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용되면 주된 보증금 인수 위험은 해소되며 실질 인수액은 0원입니다. 별도의 임차인이나 권리가 확인될 경우에는 해당 확약으로 자동 해소된다고 볼 수 없습니다.

다만 인수 위험 해소와 투자 매력은 구분해야 합니다. 최근 실거래가격 및 추세에 대한 검증 없이 현재 최저가가 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 권리 측면에서는 확약 조건 확인이 최우선이고, 가격 측면에서는 시세 검증이 우선입니다. 종합적으로는 조건부 권리위험 해소형·가격 판단 보류에 해당하며, 확약의 이행 가능성과 실제 거래가격을 확인한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.