서울남부지방법원 2026타경3257. 서울 금천구 독산동 제이에스빌 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용하는 물건입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 청구금액은 280,000,000원입니다. 소유자는 사형택이며, 2019년 8월 5일 소유권을 취득했습니다.

이 사건을 단순히 “1회 유찰되어 감정가의 80%로 내려온 다세대주택”으로 보면 안 됩니다. 등기부에는 보증금 280,000,000원의 주택임차권이 남아 있고, 임차인 김동훈은 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 즉 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후에 설정되었더라도 기존 점유·전입에 기초한 대항력을 별도로 고려해야 하는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에 명시된 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 일반적인 보증금 인수형 경매와 결정적으로 다릅니다. 이 조건을 정확하게 이해하고 원본으로 확인하는 것이 권리분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차인 대항력은 별도

등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 2일 국(서초세무서장)의 압류입니다. 그보다 앞선 2019년 수협은행 근저당권은 이미 말소되어 있고, 2021년에 등기된 국의 압류 2건 역시 각각 해제에 따라 말소된 상태입니다.

말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 서울특별시 동대문구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 임차인의 대항력은 단순히 임차권등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 부정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 잔액청구 포기 조건

실제 임차인은 김동훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재된 기관으로, 별도의 실제 임차인을 한 명 더 추가하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

중요한 차이는 배당을 받지 못하는 금액이 존재한다는 사실과 그 금액을 낙찰자가 인수해야 한다는 결론이 같지 않다는 점입니다. 이번 매각에서는 전자가 발생하지만, 명세서의 반환청구권 포기 조건에 따라 후자는 해소되는 구조입니다.

확약 또는 포기의 적용 범위도 구별해야 합니다. 이번 포기 조건은 김동훈 및 명세서에 기재된 주택임차권 승계인에 관한 것입니다. 다른 임차인이나 별도의 인수 권리가 확인될 경우 그 위험까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김동훈 1명이지만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 입찰 전 점유 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 80% 할인보다 인수 조건이 중요

감정가 284,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 227,200,000원입니다. 감정가 대비 80%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 최저매각가가 최근 거래가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

가격 검토에서 중요한 것은 일반적인 대항력 인수 구조와 이번 매각의 조건부 포기 구조를 구분하는 일입니다.

잔액 금액은 회차별 집행비용을 반영한 예상 미배당 보증금이며, 명세서상 포기·말소 조건을 적용하기 전의 룰상 수치입니다. 실제 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 향후 회차 및 최저매각가는 변경될 수 있습니다.

통상적인 인수형이라면 낙찰가가 내려가면서 보증금 미배당액이 증가해 매수인의 실질 취득부담은 보증금 280,000,000원 안팎으로 유지됩니다. 그러나 이번 사건은 매각조건이 유지·적용된다는 전제에서 미배당 보증금 인수가 실질 0원이므로, 낙찰대금 기준 부담도 회차에 따라 낮아질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,200,000원 가정)

매각대금 227,200,000원 가운데 집행비용 추정액 3,980,800원을 제외하면 임차인에게 223,219,200원이 배당되는 구조입니다. 김동훈의 보증금은 전액 회수되지 못하고, 주택도시보증공사 관련 후순위 청구에는 배당 재원이 남지 않습니다.

가압류 청구금액 1,279,000,000원과 경매신청 청구금액 280,000,000원은 각각 기재된 청구액입니다. 같은 주택도시보증공사와 관련된 금액이므로 실제 채권의 중복 여부 및 채권 관계를 확인하지 않고 별개의 확정채무로 단정해서는 안 됩니다. 경매신청 자체가 별도의 우선배당 순위를 만드는 것도 아닙니다.

예상배당은 집행비용 추정치에 기초한 계산입니다. 당해세, 우선징수 세금, 최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당 순위와 액수가 달라질 수 있습니다. 특히 국 및 지방자치단체의 압류가 있으므로 조세채권 관계를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 정심초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대·연립주택, 도시형생활주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 지상 5층 철근콘크리트구조 건물이며 외벽 석재 붙임, 내벽 벽지 및 일부 타일, 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 도시가스 난방, 승강기, 필로티 주차장이 갖춰져 있습니다.
• 접도. 남측 약 6m, 북측 및 동측 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 서측 완경사지의 두 필지 일단 토지로, 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 이력이 있어 입찰 전 적용 대상과 유효기간을 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 이는 내부 수리 상태나 현장 하자가 없다는 보증은 아닙니다.
• 환금성. 주거용 다세대주택으로 주변에 주거시설과 생활시설이 형성되어 있습니다. 그러나 실제 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 매각 시 소요기간이나 적정 매도가격을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 김동훈 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 동일하게 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 등기말소의 주체, 절차 및 관련 서류를 확인하세요. 명세서에 조건이 있다는 사실과 등기 정리가 완료되었다는 사실은 구별해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 김동훈의 등기된 임차권과 별개로 현재 누가 점유하는지 확인하세요. 임차보증금 인수액이 0원이더라도 인도 및 명도 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
• 보증기관 채권 관계 확인. 주택도시보증공사의 1,279,000,000원 가압류와 280,000,000원 경매신청 청구액의 관계, 임차권 승계 범위 및 중복 여부를 확인해야 합니다. 실제 임차보증금을 이중 계산하지 않도록 주의하세요.
• 조세채권 확인. 서초세무서장의 압류 및 서울특별시 동대문구의 압류와 관련된 조세채권의 배당·소멸 관계를 점검하세요. 예상배당표에는 우선징수 세액 등이 반영되지 않았습니다.
• 최근 실거래 비교. 주변 다세대주택 가운데 면적·건축연도·층·주차 조건이 유사한 최근 거래를 확인해야 합니다. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 낙찰가를 결정하지 마세요.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 미납 관리비, 누수, 내부 상태, 승강기 및 주차시설 관리상태 등을 현장에서 확인하세요.
• 토지거래 관련 규제. 지정기간과 대상에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로 매각기일 현재 규제와 경매취득 관련 절차를 확인하세요.
• 최신 서류 재확인. 매각기일 2026.10.30. 이전에 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 매각기일 변경 및 특별매각조건을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “대항력은 있다. 하지만 그 보증금을 그대로 인수하지는 않는다”

이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실과 매수인에게 보증금 반환책임이 남는지를 구별하는 데 있습니다.

임차인 김동훈은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금도 280,000,000원으로 현재 최저매각가 227,200,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 부족분을 매수인이 부담해야 하므로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

그러나 이번 매각물건명세서는 김동훈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 분명히 기재하고 있습니다. 따라서 이 매각조건이 적용된다면 현재 회차의 룰상 부족액 56,780,800원을 매수인의 실질 인수금으로 더해서는 안 됩니다. 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.

반면 세금 관련 권리와 실제 점유 상태는 추가 검토가 필요하고, 실거래 비교자료가 없어 현재 최저매각가가 시장가치보다 낮다고 평가할 근거도 아직 없습니다. 명세서상 포기·말소 조건과 최신 권리관계를 확인한 뒤, 인근 거래사례를 바탕으로 낙찰가를 검토하는 것이 적절합니다.

결론은 ‘주된 임차보증금 인수위험은 조건부 해소, 가격 메리트는 미확인’입니다. 이번 물건의 판단 기준은 단순한 유찰률이 아니라 매각조건의 정확한 적용 여부와 실제 시세에 있습니다.