서울남부지방법원 2026타경3257. 서울 금천구 독산동 제이에스빌 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 사형택이며, 등기상 매매 원인은 2019.03.24, 소유권이전 접수는 2019.08.05입니다. 권리분석의 기준점은 2023.05.02 서초세무서장 관련 국 압류입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 뒤늦게 올라온 임차권등기 날짜만 보면 안 된다는 점입니다. 김동훈의 임차권등기는 2023.09.18이지만 실제 점유개시는 2021.08.30, 주민등록은 2021.08.31, 확정일자는 2021.08.05입니다. 따라서 대항력은 말소기준권리보다 먼저 갖춘 구조이고, 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤이므로 소멸한다”만으로 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3257 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 993-27 제이에스빌 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로88길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있지만 매각조건이 핵심
2019년 수협은행 근저당권은 2019.08.01 이미 말소됐고, 2021년의 국 압류 2건 역시 각각 2021.09.02와 2022.02.23 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 것은 2023.05.02 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 김동훈 임차권등기, 강제경매개시결정, 서울특별시동대문구 압류가 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·매각조건 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동훈 | 건물 전부 · 주거 | 280,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.08.31 | 우선변제 확정 2021.08.05 · 배당요구 | HUG 승계 잔액청구 포기 · 임차권 말소 조건 |
실제 임차인은 김동훈 1명입니다. 매각조건에는 김동훈뿐 아니라 주택임차권 승계인 주택도시보증공사도 함께 기재돼 있으므로, 이를 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 회차별 구조 — 원래는 낙찰가가 내려갈수록 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 매각조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 284,000,000원 | 776,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 227,200,000원 | 56,780,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 181,760,000원 | 101,584,640원 | 0원* |
확약 성격의 매각조건이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 실제로 원계산상 1회 유찰 시 미배당액은 56,780,800원, 2회 유찰 시 101,584,640원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 그 금액을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 김동훈 보증금 | 280,000,000원 | 279,224,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산상 김동훈 보증금 부족분은 776,000원입니다. 다만 매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정심초등학교 북서측 인근. 주변에 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 위생 급배수설비, 화재탐지·소화설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 필로티 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 북측 및 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 김동훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 전입 2021.08.31이 말소기준 2023.05.02보다 빠릅니다. 매각조건을 빼고 보면 인수 위험이 있는 임차인이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김동훈 1명이며, 주택도시보증공사는 매각조건상 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다.
- 신건 가격 검증. 감정가와 최저가가 동일한 284,000,000원입니다. 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 최근 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 조세·배당 확인. 말소기준이 국 압류이고 이후 서울특별시동대문구 압류도 존재하므로 실제 배당과 조세채권 관계는 매각 전 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 매각조건
이 물건은 겉으로 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수주의 물건입니다. 신건 배당계산에서도 776,000원이 부족하고, 유찰되면 원계산상 미배당액은 56,780,800원, 101,584,640원으로 커집니다. 하지만 이번 사건은 김동훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.
따라서 이 조건이 그대로 이행되는 한 매수인 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 284,000,000원입니다. 권리상 핵심 위험은 조건부로 정리돼 있지만, 신건 가격 자체의 적정성은 별도로 검증해야 합니다. 결론은 “권리는 조건부 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단”입니다.
