서울남부지방법원 2026타경3263. 양천구 신월동 미소빌3 제4층 제402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 정주승이고, 2020.09.28. 매매를 원인으로 2020.09.29. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 186,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매이고 청구금액은 195,300,000원입니다.
이 사건의 권리분석 포인트는 근저당이 아닙니다. 과거 우리은행 근저당과 경서농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 남아 있는 핵심은 2024.03.04. 등기된 연송현의 주택임차권입니다. 보증금은 195,300,000원이고, 계약은 2020.08.08. 및 2022.09.07., 전입·점유개시는 2020.09.17., 최초 확정일자는 2020.08.10.입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3263 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 221-35 미소빌3 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 곰달래로6길 14-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지상6층 건물 내 제4층 제402호 |
| 사용승인일 | 2015.03.18 |
| 소유자 | 정주승 · 2020.09.29. 소유권이전 · 거래가액 186,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당권은 2015.04.10. 일부포기로 말소됐고, 경서농업협동조합 근저당권도 2018.07.30. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 봐야 할 권리는 임차권자 연송현입니다. 연송현은 2020.09.17. 전입·점유를 시작했고 2020.08.10. 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 연송현 | 전부 · 주거(임차권등기) | 195,300,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 연송현 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 승계 관계가 매각조건에 함께 기재되어 있으나, 임차인 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 감정가 241,000,000원
미소빌3는 총 10세대, 사용승인일 2015.03.18인 소규모 공동주택입니다. 현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 가격이 제시되지 않아 감정가 241,000,000원이 최근 시장가격보다 싼지 비싼지를 숫자로 확정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 1. 임차인 연송현 보증금 | 195,300,000원 | 195,300,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,300,000원 | 41,526,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 241,000,000원 가정 시 임차인 연송현 보증금 195,300,000원이 우선 배당되고, 주택도시보증공사에는 41,526,000원이 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 153,774,000원입니다. 배당 계산상 잔액과 매수인 인수 여부는 별개이며, 본건은 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인고속도로 신월IC 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제4층 제402호이며, 사용승인일은 2015.03.18입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 공항 관련 수평표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 217.9㎡, 공시지가 3,350,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장조사. 이해관계인의 폐문부재로 내부는 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰 등을 통해 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 임차인 연송현과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 등기상 주택임차권은 선순위이므로, 매각조건이 실제로 충족돼 등기가 말소되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 직접 비교할 최신 실거래 자료가 없으므로 감정가 241,000,000원의 적정성을 인근 신월동 유사 다세대 거래와 비교할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부 수리상태·누수·설비 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·공항 규제 확인. 공항 관련 구역과 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 표시가 있으므로 실제 취득과 이용에 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 매각조건이 승부를 바꾼다”
등기부만 보면 이 물건은 보증금 195,300,000원의 선순위 임차권이 있어 경계해야 하는 사건입니다. 전입과 확정일자도 강제경매개시결정보다 앞서기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서에는 임차인 연송현과 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 이 조건이 그대로 이행된다면 낙찰자의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 피해야 하는 물건”도 아니고, “최저가만 보고 안전하다고 단정할 물건”도 아닙니다. 권리의 핵심은 매각조건 원문 확인, 가격의 핵심은 감정가 241,000,000원의 시장 적정성 검증입니다. 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없는 만큼, 권리 해소 여부를 확인한 뒤 가격을 보수적으로 판단하는 접근이 필요합니다.
