서울남부지방법원 2026타경3263. 서울 양천구 신월동 ‘미소빌3’ 제4층 제402호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 정주승 씨로 2020년 9월 29일 거래가 186,000,000원에 취득했습니다. 과거 우리은행과 경서농업협동조합의 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 경매의 기준 권리는 2026년 1월 19일 갑구 5번 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 반면 2024년 3월 4일 등기된 연송현의 주택임차권은 그보다 앞서 있어 대항력·우선변제권이 있는 선행 임차권으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고상 연송현과 주택도시보증공사 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 따라서 확약 조건이 실제로 이행되면 연송현에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 확약 밖의 다른 임차인은 확인되지 않습니다. 결국 이 사건은 ‘임차권이 있어서 위험한 물건’이 아니라 확약 이행 여부를 확인해야 인수 위험이 해소되는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 임차권이 핵심, 확약이 출구

과거 근저당은 모두 이미 말소되어 현재 매수인이 과거 담보권을 직접 인수하는 구조는 아닙니다. 2024년 3월 4일 연송현의 주택임차권등기가 들어왔고, 전입일은 2020년 9월 17일, 확정일자는 2020년 8월 10일 및 2022년 9월 8일입니다. 임차보증금은 195,300,000원이며 배당요구도 2024년 3월 4일 이루어졌습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차권으로 분석됩니다.

* 위 0원은 매각물건명세서 비고의 조건인 미배당 잔액 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소가 이행되는 경우에 한합니다. 확약 조건이 이행되지 않는다면 배당표상 미배당액이 매수인 부담으로 남는 구조입니다.

② 가격·실질취득 — 최저가보다 ‘확약 전후 총액’을 먼저 본다

현재 최저매각가는 192,800,000원으로 감정가 241,000,000원의 80.0%입니다. 다만 최근 매각가·매각일이 확인되지 않아 이를 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 최저가를 웃돌기 때문에, 확약이 없다면 최저가만 보는 판단은 위험합니다.

숫자만 보면 확약이 없을 때 낙찰가가 내려가도 매수인 실질취득액은 198,799,200원 → 198,259,360원 → 197,827,488원으로 크게 줄지 않습니다. 즉 대항력 보증금이 낙찰가를 따라 내려가는 구조가 아니라, 낙찰가와 미배당액의 합계가 보증금 수준에 붙어가는 전형적인 인수형 구조입니다. 이 사건에서 유찰의 가격 효과가 실제로 살아나는 지점은 확약이 이행되어 인수액이 0원이 되는 경우입니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,800,000원 가정)

확약 전 배당표 기준으로 임차인 미배당액은 5,999,200원이며 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 실제 잔여·배당은 변동될 수 있습니다. 매각물건명세서의 확약 조건이 이행되면 해당 5,999,200원은 실질 인수 0원으로 처리됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동, 경인고속도로 신월IC 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지, 중로각지이며 토지면적은 217.9㎡, 공시지가는 3,350,000원/㎡입니다. 도시지역·과밀억제권역·진입표면구역· 수평표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 미소빌3은 총 10세대의 소규모 단지이고 경매 평균 유찰 횟수는 1회이며 매각률은 0.0%입니다. 최근 매각가·매각일이 확인되지 않아 거래 유동성은 보수적으로 평가하는 편이 안전합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 연송현 및 주택도시보증공사 승계인의 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인하세요.
• 인수액을 두 번 계산. 현재 최저가 192,800,000원에서는 확약 전 5,999,200원이 매수인 부담으로 계산되지만, 확약 이행 시 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가는 154,240,000원, 3회 유찰 시 123,392,000원입니다. 다만 확약 전에는 미배당액이 각각 44,019,360원과 74,435,488원으로 증가하므로 유찰에 따른 표면적인 가격 하락만 보고 판단하지 마세요.
• 현황 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 인해 내부구조도는 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰을 통해 표시되었습니다. 실제 점유상태와 내부상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 가격 검증. 최근 매각가·매각일이 확인되지 않으므로 감정가 대비 80.0%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요. 소규모 10세대 단지인 점까지 함께 보수적으로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 실제 매각조건을 대조해 확약의 적용 범위와 말소 절차를 최종 확인하세요.

맺으며 — “확약이 성패를 가른다”

이 사건은 단순한 ‘깨끗한 권리’ 물건은 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 가진 연송현의 임차보증금이 195,300,000원으로 현재 최저가 192,800,000원보다 높기 때문입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 5,999,200원이 미배당으로 남고, 낙찰가를 낮춰도 실질취득액이 보증금 수준에 붙는 인수형 구조가 됩니다.

반대로 매각물건명세서의 확약 조건이 이행되면 해당 임차인의 미배당 잔액 청구권이 포기되고 주택임차권등기가 말소되므로 실질 인수는 0원입니다. 이 경우 현재 실질취득은 192,800,000원이고, 2회 유찰 시 154,240,000원, 3회 유찰 시 123,392,000원으로 내려갑니다. 다만 최근 매각가·매각일이 확인되지 않고 10세대 소규모라 시세 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리상 핵심은 확약, 가격상 핵심은 거래 검증, 투자상 핵심은 환금성입니다.