서울남부지방법원 2026타경3271. 영등포구 신길동 콘펠리체 13층 1307호로, 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중인 물건입니다. 감정가는 160,000,000원, 신건 최저가도 160,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 대항력 임차권과 매각 조건에 붙은 반환청구권 포기·임차권 말소를 함께 읽는 데 있습니다.

임차인 박소라는 임대차계약일 2021.11.22, 확정일자 2021.11.22, 전입·점유개시 2021.12.23로 확인되고, 보증금은 175,000,000원입니다. 2024.02.23 주택임차권등기가 설정됐으며 배당요구도 한 상태입니다. 이 임차권은 말소기준으로 선언된 2026.01.19 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2018.08.14 하나은행 근저당권 120,000,000원이 설정됐지만 2021.12.24 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 박소라의 주택임차권이 2024.02.23 등기됐고, 2026.01.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 이미 말소된 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 박소라의 임차권입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 보증금을 추가 합산하는 대상이 아니라 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 등장합니다. 따라서 보증금은 박소라의 175,000,000원 한 건만 기준으로 봐야 합니다.

* 배당표의 18,040,000원은 확약을 반영하지 않은 권리상 부족분입니다. 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우 매수인이 실제로 부담하는 박소라 보증금 잔액은 0원으로 봅니다.

② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

감정가와 신건 최저가는 모두 160,000,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료는 제시되어 있지 않으므로, 현재 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 접근은 피해야 합니다.

특히 이 사건은 대항력 임차권이 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 신건 160,000,000원에서는 18,040,000원, 1회 유찰 가정 128,000,000원에서는 49,592,000원, 2회 유찰 가정 102,400,000원에서는 74,833,600원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 즉 최저가가 내려간 사실만으로 경제적 취득비용이 그만큼 낮아지는 구조가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

배당계산상 박소라 보증금 미배당액은 18,040,000원입니다. 다만 이 사건은 해당 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있으므로, 조건 이행 시 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 소재 지하철 1호선 및 신림선 환승역 대방역에서 남서측 직선거리 약 250m 지점입니다.
• 주변. 오피스텔과 각종 근린생활시설이 밀집한 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 대방역 약 250m, 간선도로 영등포로에 접해 있습니다.
• 이용. 공부상 오피스텔로 방, 욕실겸화장실, 현관, 다락 등으로 구성된 것으로 평가됐으며 현장조사시 내부 확인은 불가능했습니다.
• 설비. 급배수·급탕, 도시가스 보일러, 시스템 에어컨, 승강기, 방송·소방 및 기계식 주차설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
• 토지. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 정방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 35m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역이 확인되며 공시지가는 8,936,000원/㎡입니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 박소라와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 박소라의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 권리이므로, 말소가 실제로 이행되지 않으면 일반적인 자동 소멸 권리처럼 볼 수 없습니다.
• 배당 부족분 구분. 신건 기준 권리상 미배당액 18,040,000원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 160,000,000원이 시장 대비 저렴한지 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 현황 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이지만 현황은 주거용으로 사용 중인 점을 반영해 이용·세금·대출 조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”

이 사건을 등기 순서만 보면 박소라의 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있어 전형적인 대항력 인수형입니다. 신건 160,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 18,040,000원이 부족합니다.

하지만 이번 매각은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 박소라와 주택도시보증공사에 대해 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있기 때문입니다. 그 조건이 그대로 이행되는 전제에서는 매수인의 박소라 관련 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 ‘선순위 임차권 존재’가 아니라 그 선순위 권리를 매각조건이 실제로 해소하는지 원문으로 확인하는 것입니다.

가격 면에서는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 160,000,000원이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 결론적으로 권리는 확약 이행 시 정리 가능, 가격은 별도 검증 필요한 사건입니다.