서울남부지방법원 2026타경3271. 서울 영등포구 신길동 콘펠리체 13층 1307호, 공부상 오피스텔이지만 현황 주거용으로 사용되는 물건입니다. 소유자는 서재현이며, 과거 하나은행 근저당권은 2021.12.24 말소됐습니다. 이후 임차인 박소라의 주택임차권등기가 2024.02.23 이루어졌고, 주택도시보증공사가 2026.01.19 강제경매를 신청했습니다.
여기서 중요한 점은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 박소라는 2021.12.23 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자도 2021.11.22에 받았습니다. 보증금은 175,000,000원으로 현재 최저가 128,000,000원을 웃돕니다. 명세서의 특별 매각조건이 없다면 매수인이 상당한 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건은 일반적인 선순위 임차보증금 인수형과 결론이 다릅니다. 임차인 및 임차권 승계인이 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건이므로, 해당 조건이 충족되는 경우 매수인은 부족한 보증금을 실질적으로 인수하지 않습니다. 다만 이 권리 해소를 실제로 확보할 수 있는지는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 449-20 콘펠리체 제13층 제1307호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영등포로 402 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 |
| 층수 / 구조 | 지하 1층·지상 14층 중 13층 · 철근콘크리트구조 |
| 내부구성 | 방·욕실 겸 화장실·현관·다락 등 (집합건축물대장 기준) |
| 사용승인일 | 2018.08.10 |
| 소유자 | 서재현 · 단독소유 |
| 소유권 취득 거래가 | 164,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 128,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 점유·이용상태 | 주거용 사용 · 내부 현장 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별 매각조건
등기부상 과거 하나은행 근저당권은 2021.12.24 해지로 말소됐습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 2026.01.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 전입·점유하고 임차권등기까지 마친 박소라의 권리는 단순히 경매가 진행된다는 이유만으로 안전하게 소멸한다고 볼 수 없습니다.
임차인 및 보증기관 승계 관계
실제 주택임차인은 박소라 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인으로 기재된 기관이며, 별도의 독립적인 주거 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 175,000,000원의 임차보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 | 임차인 / 관계 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 박소라 주거용 · 전부 |
전입 2021.12.23 확정 2021.11.22 |
175,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 조건부 포기 |
| 주택임차권 승계인 | 주택도시보증공사 별도 실제 임차인 아님 |
박소라 임차권 승계 관계 | 중복 합산 없음 | 승계인 조건부 포기 |
| 실제 임차인 | 박소라 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.11.22 |
| 전입·점유개시 | 2021.12.23 |
| 확정일자 | 2021.11.22 |
| 주택임차권등기 | 2024.02.23 · 을구 3번 |
| 임차보증금 | 175,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.02.23 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 현재 회차 추정 미배당 | 49,592,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (명세서상 포기·말소 조건 이행 시) |
② 가격 비교 — 최저가 하락과 실질취득은 다르다
감정가는 160,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 128,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 하지만 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건은 선순위 임차보증금과 특별 매각조건을 함께 고려해야 하는 물건이기 때문입니다.
명세서상 포기·말소 조건이 유효하게 이행된다면 현재 최저가 기준 실질취득금액은 128,000,000원으로 볼 수 있습니다. 반대로 해당 조건이 적용되지 않는 상황이라면 49,592,000원의 미배당 보증금 인수 추정액까지 고려해야 하므로, 낮은 낙찰가가 곧 낮은 전체 취득 부담으로 이어지지 않습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 조건 미이행 시 인수 추정 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 128,000,000원 | 49,592,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 102,400,000원 | 74,833,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 81,920,000원 | 94,954,560원 | 0원 |
각 회차의 인수 추정액은 배당 및 집행비용을 가정한 산출값입니다. 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 실제 낙찰가와 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 박소라 · 우선변제 | 175,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권자 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
주택도시보증공사는 임차권 승계 관계에 있으므로 임차인의 보증금 채권과 별개의 신규 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 표의 신청채권자 채권액은 청구금액 및 배당 시나리오에 따른 별도 표시이며, 실제 채권 귀속·배당 순위는 원본 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
현재 회차에서는 매각대금 128,000,000원 중 집행비용 추정액 2,592,000원을 제외한 125,408,000원이 임차보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이에 따른 박소라의 미배당 보증금은 49,592,000원입니다. 다만 이는 배당상 부족액이며, 명세서의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 이행되는 경우 매수인이 그 금액을 추가 지급해야 한다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 소재로, 지하철 1호선 및 신림선 환승역인 대방역 남서측 약 250m 지점입니다. 주변에는 오피스텔과 각종 근린생활시설이 밀집한 노선 상가지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 영등포로에 접해 있습니다. 지하철 및 간선도로를 통한 대중교통 접근성이 양호한 입지입니다.
- 건물. 2018.08.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급탕·난방·시스템에어컨·승강기·소방설비 및 기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 주거용으로 사용 중입니다. 방·욕실 겸 화장실·현관·다락 등이 있는 것으로 파악되지만 현장조사 시 폐문과 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 제3종일반주거지역과 관련된 토지이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등의 제한 사항이 있습니다. 공시지가 기준액은 8,936,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았으나, 실제 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 대방역과 가까운 교통 입지는 장점입니다. 다만 오피스텔은 주거용 아파트와 가격 형성 및 매수 수요가 다를 수 있으므로, 동일 건물·유사 규모의 최근 실거래와 임대수요를 대조해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 반환청구권 포기 조건 원문 확인. 박소라 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 내용이 법원의 매각조건에 어떻게 반영되는지 최종 매각물건명세서로 확인하세요.
- 주택임차권등기 말소 확인. 선순위 주택임차권이 매각 후 어떤 절차와 시점에 말소되는지, 매수인이 추가로 부담할 사항은 없는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 관계 대조. 박소라와 주택도시보증공사의 관계를 원본 자료로 확인하고, 보증금을 이중 계산하거나 동일 채권을 독립적인 채무로 합산하지 않도록 주의하세요.
- 현장 점유·명도. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자, 점유 권원, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요. 반환청구권 포기만으로 명도가 자동 완료되는 것은 아닙니다.
- 실거래 비교. 최저가 128,000,000원이 감정가 대비 낮다는 이유만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 동일 건물과 주변 유사 오피스텔의 최근 거래가를 먼저 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 102,400,000원, 3회 유찰 시 81,920,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 반환청구권 포기 조건의 유지 여부를 회차별로 확인해야 합니다.
- 관리비 및 기타 비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 취득 관련 세금, 인도·수리 비용 등을 별도로 점검하세요.
- 오피스텔 이용 및 규제. 공부상 오피스텔·현황 주거용이라는 점과 해당 토지의 용도지역 및 허가구역 관련 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 경매 진행내역을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “보증금보다 낮은 최저가, 그러나 인수는 조건으로 해소”
서울남부지방법원 2026타경3271의 핵심은 선순위 임차보증금 175,000,000원입니다. 최저매각가가 128,000,000원으로 내려갔지만, 원칙적인 대항력 인수 구조라면 낙찰자는 미배당 보증금까지 부담할 수 있어 최저가만으로 경제성을 평가하기 어렵습니다.
다행히 이 사건의 매각물건명세서에는 박소라와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 해당 임차보증금 인수는 실질 0원이며, 현재 회차 최저가 128,000,000원을 취득금액 판단의 출발점으로 삼을 수 있습니다.
하지만 조건부 권리 해소가 곧 수익성 확보를 뜻하지는 않습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고 내부 현황도 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 필요한 것은 감정가 대비 할인율에 대한 기대가 아니라 특별 매각조건의 이행 확실성, 주택임차권 말소 절차, 점유 현황, 실제 시장가격을 순서대로 점검하는 일입니다.
결론적으로 권리 인수는 특별 매각조건으로 해소 가능한 구조이나, 가격 경쟁력과 현장 위험은 별도 검증이 필요합니다. 조건 이행이 확인되지 않으면 49,592,000원의 룰상 인수 위험을 간과해서는 안 되며, 조건이 확인되더라도 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
