서울남부지방법원 2026타경3275. 서울 양천구 목동 에덴하이빌 5층 501호, 전용 29.71㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 신민경이며, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 진행 중입니다. 최저매각가는 감정가의 80%인 190,400,000원입니다. 외형만 보면 비교 실거래 평균보다 저렴해 보이지만, 이 물건은 매각조건을 읽기 전에는 가격을 판단할 수 없는 선순위 임차권 사건입니다.

임차인 이가영은 2022년 3월 8일 전입 및 확정일자를 갖추었고, 말소기준으로 제시된 양천구 압류의 등기일은 2023년 1월 17일입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 주택임차인으로서 대항력을 갖는 구조입니다. 보증금 220,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 통상적인 경매라면 보증금 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 부담할 수 있습니다.

그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기를 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이가영의 보증금에 관한 매수인 인수 위험이 매각조건에 의해 해소되는 구조로, 단순한 대항력 인수형 경매와는 구별해서 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약 조건

이 사건의 말소기준은 2023.01.17 접수된 양천구 압류입니다. 이후 등기된 엔에이치농협캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 서울보증보험·비엔케이캐피탈·경남신용보증재단의 가압류 및 기존 양천구 압류는 이미 말소됐습니다.

문제의 핵심은 이가영의 임차권입니다. 주택임차권등기 자체는 2024.03.18에 접수됐지만, 전입·점유개시일과 확정일자는 모두 2022.03.08입니다. 임차권등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 매각으로 임차권등기가 말소되는 것과 미배당 보증금 반환책임이 사라지는 것은 별개의 문제이기 때문입니다.

주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재돼 있으며 동시에 경매신청채권자입니다. 이가영의 보증금 220,000,000원과 승계인의 청구금액 220,000,000원을 별도 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인·전입 관계자는 이가영과 이장은의 2명이며, 주택도시보증공사는 별도 거주 임차인으로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 구별해야 한다

이가영: 을구 3번 주택임차권등기 · 배당요구일 2024.03.18. 이장은: 현황조사 및 매각물건명세서상 전입자. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로서 실제 임차인 수에 중복 포함하지 않음.

과거 임차권자 송종학의 보증금 180,000,000원에 관한 주택임차권등기는 2021.11.15 접수 후 2022.03.16 말소됐습니다. 현재 남아 있는 이가영의 임차권과 합산하거나 별도의 현존 인수채무로 취급하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 거래 최신성이 약하다

에덴하이빌은 8세대 규모의 소형 다세대 건물입니다. 비교 대상은 전용 29.71㎡ 동일 면적의 실거래 5건이며, 전체 거래 평균은 225,000,000원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 거래 비교평균 226,500,000원과 최종 확인 거래 223,000,000원을 우선 적용합니다.

현재 최저가 190,400,000원은 제시된 최근 비교평균 226,500,000원의 84.1%이며, 최종 확인 거래가 223,000,000원과 비교해도 낮습니다. 확약에 따라 이가영 보증금 인수가 실질 0원으로 처리된다면, 최저매각가를 기준으로 한 가격 할인은 분명히 존재합니다. 다만 이 할인은 실제 낙찰가가 최저가에 머무르고 매각조건이 이행된다는 전제에서만 유효합니다.

특히 8세대 소형 건물은 비교 거래 표본이 제한적입니다. 층별 가격 편차, 내부 수리 상태, 채광, 임대수요에 따라 실제 환금가가 달라질 수 있습니다. 전체 평균 225,000,000원만으로 할인율을 계산해 가격 매력을 과대평가하는 것은 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)

제시된 추정 배당순서를 따른 계산입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금 승계관계와 중복될 수 있으므로 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액을 분리하자

룰상 미배당 인수액은 각 회차별 집행비용 추정이 반영된 참고금액입니다. 확약 이행 시 이가영 보증금 관련 실질 인수는 0원으로 취급합니다. 후속 회차는 가격 시나리오이며 실제 유찰·재매각을 보장하지 않습니다. 별도 전입자 관련 미확인 위험과 부대비용은 포함되지 않습니다.

일반적인 선순위 대항력 인수형 물건이라면 낙찰가가 내려가도 보증금 인수액이 늘어 실질취득원가가 크게 떨어지지 않습니다. 반면 본건은 확약이 유효하게 이행되는 경우에 한하여 매각가격 하락분이 실질취득가격 하락으로 연결됩니다.

에덴하이빌 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 다만 이것만으로 추가 유찰을 예상하거나 향후 매각가격을 확정할 수는 없습니다. 가격의 할인 정도뿐 아니라 확약조건·점유관계·최신 시세를 함께 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 목동 마장어린이공원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 지하철 5호선 목동역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2016.06.20 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트 건물의 5층 세대입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역·목동오거리 지구단위계획구역 등에 해당하며, 동측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 정방형이며 공시지가 자료는 4,686,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 관련 사항이 표시됩니다. 표시된 외국인 등 대상 허가구역 기간과 아파트 대상 지정기간은 서로 다르므로 본 다세대주택에 대한 실제 적용 여부를 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이가 보고되지 않았습니다. 다만 내부 현황과 설비 유지상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모이며 동일 면적 거래 표본이 5건으로 제한적입니다. 대규모 아파트 단지와 달리 실거래 가격의 대표성과 매수층의 폭을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 이가영과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 최신 매각물건명세서에서 확인해야 합니다. 확약의 법적 효력과 이행 절차도 검토해야 합니다.
• 선순위 임차권 검토. 이가영의 전입·점유개시·확정일자 2022.03.08, 임차권등기 2024.03.18 및 보증금 220,000,000원의 관계를 대조해야 합니다. 확약 없이 최저가만으로 실질취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
• 이장은 점유 확인. 2025.01.17 전입자의 실제 거주 여부, 점유 범위, 임대차계약과 보증금, 기존 임차인과의 관계를 확인해야 합니다. 이가영의 확약은 이장은에게 자동으로 적용되지 않습니다.
• 임차권 승계 중복계산 방지. 이가영 보증금과 주택도시보증공사 승계 청구를 독립된 두 보증금으로 합산하지 않아야 합니다. 실제 배당받을 권리자와 배당관계는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 최신 시세 갱신. 2025.08 이후 동일 면적 거래와 매물 호가, 실제 매도 가능가격을 확인해야 합니다. 현재 제시된 비교평균 226,500,000원을 2026년 매각시점 시세로 그대로 사용할 수 없습니다.
• 명도 및 점유 상태. 임차권등기가 말소되더라도 실제 거주자가 남아 있을 수 있습니다. 인도 협의와 명도비용, 점유관계 정리 일정을 고려해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 체납 여부와 별도 정산 항목을 확인해야 합니다.
• 기일·매각조건 재확인. 2026.10.30 매각기일의 진행 여부, 기일 변경, 특별매각조건, 입찰보증금 및 최신 등기·현황조사·매각물건명세서 내용을 법원 공고와 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 가격을 살리고, 미확인 점유는 리스크를 남긴다”

이 물건을 단순히 감정가 238,000,000원에서 20% 할인된 다세대주택으로 이해하면 핵심을 놓칩니다. 선순위 임차인 이가영의 보증금은 220,000,000원으로, 일반적인 인수형 경매였다면 낮아진 최저가의 장점이 미배당 보증금 승계로 상쇄될 수 있었습니다.

그러나 본건은 임차인과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 제시합니다. 이 조건이 이행된다면 이가영 보증금에 대한 실질 인수는 0원이고, 최저가 190,400,000원은 제시된 비교평균 226,500,000원보다 낮습니다. 즉, 확약이 가격 할인 효과를 실질적으로 살려주는 구조입니다.

그럼에도 불구하고 결론은 무조건적인 입찰 추천이 아닙니다. 별도 전입자 이장은의 점유·보증금 관계가 확인되지 않았고, 비교 시세의 가장 최신 거래가 2025년 8월에 머물러 있으며, 전체 8세대의 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 존재합니다.

확약 조건 확인은 필수, 별도 점유자 확인은 선행, 가격 판단은 최신 거래 갱신 후. 선순위 임차보증금 위험이 조건부로 해소된다는 점은 분명한 장점이지만, 그 사실만으로 다른 미확인 위험까지 없어지는 것은 아닙니다. 권리의 주된 장애는 해소 가능하지만, 최종 입찰 판단은 보류·조건부 검토가 적절한 사건입니다.