서울남부지방법원 2026타경3275. 서울 양천구 목동 에덴하이빌 제5층 제501호, 전용 29.71㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 신민경이며, 제공된 말소기준은 2023.01.17. 양천구 압류입니다. 이후 엔에이치농협캐피탈 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순한 “후순위 소멸”이 아니라, 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 이가영의 대항력 있는 임차관계입니다.
이가영은 2022.03.08. 전입·점유와 확정일자를 갖추고 보증금 220,000,000원으로 2024.03.18. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 이가영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이가영 관련 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3275 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 791-20 에덴하이빌 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.71㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 신민경 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2016.06.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 끊는다
과거 송종학 명의의 주택임차권은 보증금 180,000,000원으로 2021.11.15. 등기됐지만 2022.03.16. 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 이가영입니다. 이가영의 임차권등기 자체는 2024.03.18.이지만 전입·점유·확정일자는 2022.03.08.로 말소기준인 2023.01.17.보다 빠르기 때문에 대항력 있음으로 확인됩니다. 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제권 행사 가능 상태입니다.
| 임차관계 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이가영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.08 · 2022.03.08 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계인 HUG |
| 이장은 | 미상 | 2025.01.17 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 불리하다
에덴하이빌 전용 29.71㎡ 실거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 225,000,000원, 최근 12개월 평균은 226,500,000원, 최신 거래는 2025.08. 223,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.1%로 하락 추세는 아니지만, 신건 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 29.71㎡ | 2 | 223,000,000원 |
| 2025.05 | 29.71㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2023.09 | 29.71㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2023.02 | 29.71㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2021.06 | 29.71㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.71㎡ | 2건 | 226,500,000원 |
신건 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 226,500,000원뿐 아니라 최신 거래 223,000,000원과 확인된 실거래 최고 235,000,000원보다도 높습니다. 전체 실거래 평균 225,000,000원 대비 비율 역시 105.8%입니다. 따라서 이 사건은 “보증금 인수 위험이 없어졌으니 가격도 매력적이다”라고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 이가영 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 9,004,299원 | 9,004,299원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 4,863,701원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 238,000,000원 가정에서는 이가영 보증금 220,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사에는 4,863,701원이 배당되는 계산입니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 실제 정산에서는 확약 조건과 최종 배당 내용을 함께 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 마장어린이공원 남측 인근으로, 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 5호선 목동역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2016.06.20이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물입니다. 기본 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(목동오거리)이며 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래 표본. 에덴하이빌은 8세대이며 전용 29.71㎡ 실거래 5건이 확인됩니다. 거래가격은 217,000,000원부터 235,000,000원까지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원본 확인. 이가영과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 잔액 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 재점검. 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 226,500,000원의 105.1%입니다. 권리 해소와 가격 매력은 별개의 문제입니다.
- 이장은 확인. 전입일 2025.01.17로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 이가영 주택임차권등기가 매각조건에 따라 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 경매 통계 참고. 에덴하이빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회, 낙찰률은 0.0%입니다. 신건 가격을 그대로 받아들이기보다 회차별 가격 변화를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 별개다
이 사건의 첫인상은 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차인 때문에 복잡해 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 이가영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 주된 임차보증금 인수 위험은 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격인 것은 아닙니다. 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 226,500,000원의 105.1%이고 최신 거래 223,000,000원, 확인된 실거래 최고 235,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세가 +1.1%로 하락장은 아니지만, 현재 최저가는 최근 시세 이상입니다. 권리는 확약 조건 확인 후 통과, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 확약서의 실제 이행을 확인하면서 신건 가격을 무리하게 추격하지 않는 데 있습니다.
