서울남부지방법원 2026타경3294. 영등포구 양평동1가 ‘성운하우징’ 303호, 전용 18.52㎡ 오피스텔입니다. 감정평가서상 이용상태도 오피스텔이고, 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 현재 소유자는 주서현이며 2020년 253,000,000원에 취득했습니다. 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되고, 청구금액은 246,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 일반적인 ‘임차보증금 인수’가 아니라, 대항력 있는 임차권과 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않기로 한 매각 조건입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 80%인 176,000,000원입니다. 실거래는 최근 12개월 기준 245,000,000원 1건뿐이지만, 확인된 최신 거래 역시 245,000,000원입니다. 따라서 현재 가격만 놓고 보면 최저가는 최근 거래 대비 71.8% 수준입니다. 다만 표본이 1건이므로 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정하기보다 확약의 효력과 실제 매각 조건을 먼저 확인한 뒤 가격 메리트를 평가하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 213-1 성운하우징 제3층 제303호 도로명: 서울특별시 영등포구 선유서로24길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 18.52㎡ · 7층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 주서현 (2020.09.14 소유권 이전, 거래가액 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 176,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 · 현황 주거용 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약으로 실질 인수 0원
등기상 핵심 임차권은 2024.08.28 설정된 공현욱의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.07.13, 주민등록·점유개시일자는 2022.08.19, 확정일자는 2022.07.13이며 보증금은 246,000,000원입니다. 따라서 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분석됩니다.
다만 매각물건명세서에는 공현욱과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 조건이 그대로 적용되는 경우 공현욱에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 현재 배당표상 미배당액 73,264,000원은 명목상 부족분으로 각주에 병기할 금액이지, 확약 조건이 이행되는 경우 매수인이 실제 지급할 금액은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공현욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 246,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가는 최근 실거래의 71.8%
성운하우징은 16세대, 2020.04.29 준공입니다. 대상 면적은 전용 18.52㎡이고, 비교 실거래는 매칭된 18.22㎡ 거래 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 245,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 18.22㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
현재 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 245,000,000원의 71.8%입니다. 감정가 220,000,000원도 최근 거래보다 낮은 수준입니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이어서 개별 호수의 상태·층·조건 차이를 감안한 보수적 판단이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 공현욱 보증금 (우선변제) | 246,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 176,000,000원 중 집행비용 3,264,000원을 제외한 172,736,000원이 임차인 공현욱에게 배당되고, 보증금 부족분은 73,264,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 이 부족분의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 별도 항목에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 ‘양평1동주민센터’ 동측 인근으로, 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 양평역(서울지하철5호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 3층 303호입니다. 위생·급배수, 난방·승강기·소방설비 및 주차시설이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 143.8㎡의 4필 일단 부정형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 준공업지역·도시지역에 해당하고 남동측으로 노폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 허가구역의 허가대상 용도는 아파트로 기재되어 있어 본건 오피스텔과의 적용 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대. 2022.07.27 민간임대주택 등기가 존재하며, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 등기 내용이 있습니다. 낙찰 후 운영·처분 시 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 환금성. 성운하우징은 16세대이고 최근 12개월 실거래가 1건입니다. 확인된 거래가 245,000,000원 1건뿐이므로, 가격 메리트와 별개로 거래 표본이 적다는 점은 보수적으로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 공현욱의 배당 부족분 73,264,000원에 대한 매수인 청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서와 일치하는지 확인하세요. 이 조건이 유지될 때만 실질 인수 0원으로 보아야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 공현욱은 전입·점유·확정일자가 확인되어 대항력과 우선변제권이 있습니다. 확약을 전제로 실질 부담은 0원이지만, 조건을 확인하지 않은 채 일반적인 ‘인수 없음’으로 처리하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 최저가 176,000,000원을 최근 12개월 평균·최신 거래 245,000,000원과 비교하세요. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 1회 유찰이며 최저가는 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 140,800,000원, 3회 유찰 시 112,640,000원으로 내려갑니다. 확약이 동일하게 적용되는지 각 회차마다 확인하세요.
- 민간임대주택. 2022.07.27 민간임대주택 등기가 있으므로 낙찰 후 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 사항을 원본 등기와 관련 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있으면 인수 0원, 그러나 확약을 확인해야 한다”
이 사건은 대항력 있는 임차인 때문에 처음 보면 보증금 246,000,000원이 매수인에게 넘어올 수 있는 물건처럼 보입니다. 실제 배당표에서도 73,264,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에는 공현욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 확약이 그대로 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재 최저가 176,000,000원으로, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 245,000,000원의 71.8%입니다. 따라서 권리와 가격을 함께 보면 현재 회차의 메리트는 분명합니다. 다만 비교 거래가 1건이고 성운하우징 자체도 16세대라 환금성 판단에는 보수성이 필요합니다. 여기에 민간임대주택 등기가 존재하므로 낙찰 후 임대 관련 의무도 확인해야 합니다.
결론은 명확합니다. 확약이 유효하게 적용된다면 권리 인수 부담은 실질 0원이고, 현재 가격은 확인된 최근 거래보다 낮습니다. 다만 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 ‘73,264,000원 부족분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다’는 조건의 실제 적용 여부입니다.
