서울남부지방법원 2026타경3294. 영등포구 양평동1가 성운하우징 3층 303호 오피스텔입니다. 소유자 주서현은 2020.07.02 매매를 원인으로 거래가액 253,000,000원에 취득했고, 등기는 2020.09.14 접수됐습니다. 과거 북서울농업협동조합 근저당 2건은 2020.08.27 이미 말소됐기 때문에 현재 경매에서의 말소기준은 2026.01.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 공현욱은 2022.07.13 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022.08.19 전입·점유를 시작했습니다. 2024.08.28에는 보증금 246,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담으로 이어지는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 213-1 성운하우징 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 18.52㎡ · 제3층 · 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 주서현 (2020.07.02 매매 · 거래가액 253,000,000원 · 2020.09.14 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 조건부로 인수 해소
과거 북서울농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2026.01.20 강제경매개시결정이고, 공현욱의 전입일 2022.08.19 및 임차권등기 2024.08.28은 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 공현욱은 대항력 있는 선순위 임차인이며 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 공현욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 246,000,000원 | 2022.08.19 / 2022.07.13 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 공현욱 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 이를 공현욱과 별도의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
② 가격 비교 — 실질취득 2.20억 vs 최근 거래 2.45억
성운하우징은 총 16세대, 2020.04.29 준공입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2025.11 전용 18.22㎡, 2층의 245,000,000원 1건입니다. 본건 전용면적은 18.52㎡이고, 현재 최저가이자 조건 이행 시 실질취득액은 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 18.22㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 245,000,000원의 89.8%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 이 수치만으로 시세 범위를 넓게 단정하기는 어렵습니다. 이 물건에서는 ‘최저가 2.20억’과 ‘실질취득 2.20억’이 일치하는 이유가 임차보증금 잔액청구 포기·임차권 말소 조건 때문이라는 점이 가장 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 공현욱 보증금 | 246,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계산 배당에서는 공현욱 보증금 중 29,880,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평1동주민센터 동측 인근. 아파트·다세대주택 등 공동주택과 업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서울지하철5호선 양평역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 3층 303호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차시설이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가에서도 오피스텔 이용중으로 조사됐습니다.
- 토지. 준공업지역 · 대지 · 평지 · 부정형 · 주상용, 공시지가 6,072,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 조건 재확인. 공현욱 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 이번 매각에도 그대로 유지되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 실질 인수 0원 판단을 확정할 수 있습니다.
- 가격 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래는 245,000,000원 1건입니다. 89.8%라는 비율은 유리하지만 단일 거래만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황 주거용으로 사용중이라는 매각물건명세서 기재를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.27 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 숫자보다 ‘매각조건’이 더 중요하다
표면만 보면 위험도가 높습니다. 임차보증금 246,000,000원은 최저가 220,000,000원보다 크고, 공현욱은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다. 단순 배당 계산에서도 29,880,000원의 부족분이 생깁니다.
하지만 이 사건의 매각조건은 그 부족분을 그대로 매수인에게 넘기지 않습니다. 공현욱과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원*, 실질취득 220,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 245,000,000원의 89.8% 수준입니다.
따라서 이 물건은 ‘선순위 임차인이라 무조건 피하는 사건’도, ‘최저가가 싸니 곧바로 안전한 사건’도 아닙니다. 핵심은 하나입니다. 잔액청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각·말소 과정에서 그대로 이행되는지를 원본으로 확인하는 것. 그 조건이 확인되어야 현재의 가격 비교도 의미가 있습니다.
* 매각물건명세서 조건을 적용한 실질 인수액. 조건을 배제한 현 회차 배당 계산상 미배당액은 29,880,000원입니다.
