창원지방법원 2025타경685. 진주시 대평면 당촌리 1074-3의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 카페 등으로 이용 중이며, 토지면적은 2,600㎡입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.02.09 설정된 하동군수산업협동조합 근저당권 480,000,000원이고, 2025.04.29 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만, 임차관계는 그렇지 않습니다. 주식회사 별의정원은 2020.04.27, 최영순은 2022.01.27부터 점유·전입한 것으로 확인돼 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 유효한 대항력과 미배당 보증금이 확인될 경우 매수인의 실질취득비용은 최저매각가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경685 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 대평면 당촌리 1074-3 · 경상남도 진주시 대평면 원당길158번길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 카페 등으로 이용중 |
| 토지 | 2,600㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 30,900원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층 · 사용승인일 2006.04.14 · 2020년경 리모델링공사 |
| 소유자 | 최율현 |
| 감정가 / 최저가 | 778,654,100원 / 186,955,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동군수산업협동조합 / 408,063,341원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.02.09 하동군수산업협동조합 근저당권입니다. 등기상 2025.04.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 확인된 점유·임차관계는 5명이며, 이 가운데 3명은 말소기준일 이후 점유·전입으로 대항력이 없고, 주식회사 별의정원과 최영순 2명은 말소기준일보다 앞서 점유·전입했습니다.
| 점유자 | 점유·전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이대진 | 2025.02.17 | 미상 | 2025.07.24 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 반석근 | 2025.02.14 | 미상 | 2025.07.28 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 별의정원디아트 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 별의정원 | 2020.04.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영순 | 2022.01.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 — 감정가 24%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 4회 유찰 상태로, 최저매각가는 186,955,000원입니다. 감정가 778,654,100원 대비 현재 회차는 감정가의 24% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인폭만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 점은 선순위 점유 2명의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 만약 유효한 대항력과 매수인 인수 보증금이 확인된다면 실질취득비용 = 낙찰가 + 인수금액이 되므로, 낙찰가 자체가 낮아 보여도 최종 취득비용은 달라질 수 있습니다. 이 사건은 응찰가 계산보다 임대차 원본 확인이 먼저인 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,417,370원 |
| 1. 근저당 · 하동군수산업협동조합 | 480,000,000원 | 183,537,630원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 하동군수산업협동조합의 미배당액은 296,462,370원입니다. 이 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·제시외 물건 체크
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각됩니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ~ㅅ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 제시외 수목. 감정서상 a 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.
- 경계 확인. 정확한 위치와 경계 확정은 측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주시 대평면 당촌리 원내마을 동측 인근으로, 추모공원·단독주택·농경지·순수임야 등이 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 면 외곽지대에 위치해 관내 대중교통 사정은 보통정도입니다.
- 이용상태. 건물은 카페 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층 건물로 사용승인일은 2006.04.14이며, 2020년경 리모델링공사가 이루어졌습니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·일부 천정형 시스템에어컨설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2,600㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역, 낙동강 수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 관련 제한이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임대차 원본 확인. 주식회사 별의정원과 최영순의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 최영순 관계 확인. 근저당 채무자와 동일한 이름이므로 소유자·채무자·점유자 관계와 실제 임대차 성립 여부를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이대진은 2025.07.24, 반석근은 2025.07.28 배당요구가 확인되며, 나머지 점유자의 배당요구 여부는 원본 문건으로 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㅅ과 제시외 수목 a가 매각에 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 측량. 정확한 위치·경계 확정에는 측량이 필요하므로 토지 경계와 실제 이용범위를 확인해야 합니다.
- 용도·규제 검토. 보전관리지역과 수변구역·배출시설설치제한지역 등의 규제가 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 24%”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 사건은 감정가 778,654,100원에서 최저매각가 186,955,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 실거래 비교 자료가 없고 선순위 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 주식회사 별의정원과 최영순의 임차관계가 유효하고 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액은 매수인의 실질취득비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 선순위 점유자의 보증금과 대항력·배당관계를 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다. 일괄매각·제시외 건물 및 수목·측량 필요성까지 함께 확인한 뒤 응찰가를 계산해야 합니다.
