창원지방법원 2025타경685. 진주시 대평면 당촌리 1074-3의 토지 2,600㎡와 철근콘크리트구조 2층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 2006.04.14 사용승인을 받았고 2020년경 리모델링됐으며, 감정 당시 카페 등으로 이용 중입니다. 제시외 건물과 수목도 매각에 포함되고, 정확한 위치와 경계는 측량이 필요합니다.
등기상 말소기준은 2022.02.09 설정된 하동군수산업협동조합의 근저당권 480,000,000원입니다. 근저당권과 2025.04.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 근저당 미배당액 104,600,574원을 매수인이 직접 갚는 구조는 아닙니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준 전 전입한 점유·임차 신고자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 대평면 당촌리 1074-3 · 원당길158번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층 · 카페 등으로 이용 |
| 토지 | 2,600㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 주거기타 · 완경사·사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최율현 (2019.07.22 임의경매로 인한 매각, 2019.07.23 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 778,654,100원 / 381,541,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동군수산업협동조합 / 408,063,341원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.09 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도
2022.02.09 하동군수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이보다 뒤에 전입한 주식회사 별의정원디아트, 반석근, 이대진은 전입 시점상 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 별의정원과 최영순은 말소기준보다 먼저 전입했지만, 보증금·확정일자·구체적인 점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 5명, 선순위 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 별의정원 | 2020.04.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 최영순 | 2022.01.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 주식회사 별의정원디아트 | 2022.02.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 반석근 | 2025.02.14 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이대진 | 2025.02.17 | 미상 | 2025.07.24 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 신고된 실제 임차인은 5명입니다. 다만 다섯 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 실제 배당액을 계산할 수 없습니다. 특히 선순위 2명은 배당요구 여부도 확인되지 않아 인수 여부를 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 381,541,000원으로 감정가 778,654,100원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 법원이 정한 감정가에서 얼마나 유찰됐는지를 보여줄 뿐, 매수인의 최종 부담이나 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
카페로 이용되는 2층 건물과 2,600㎡ 토지가 함께 매각되는 물건은 아파트처럼 표준화된 동일 평형 거래로 가격을 비교하기 어렵습니다. 원내마을 동측 인근의 농촌지대, 보전관리지역과 수변구역 등 토지 규제, 건물 상태와 영업시설의 활용 가능성을 각각 조사해 가격을 산정해야 합니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 381,541,000원 | 375,399,426원 | 104,600,574원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 267,078,699원 | 262,539,597원 | 217,460,403원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 186,955,089원 | 183,537,718원 | 296,462,282원 |
근저당권은 배당 부족 여부와 관계없이 매각으로 소멸하므로 위 미배당액을 매수인이 인수하지는 않습니다. 다만 유찰이 거듭될수록 선순위 임차보증금이 배당으로 회수될 여지는 작아질 수 있어, 낮아지는 낙찰가만큼 임차보증금 인수 위험이 커질 수 있다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 381,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,141,574원 |
| 1. 근저당 · 하동군수산업협동조합 | 480,000,000원 | 375,399,426원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 임차인 보증금·확정일자·최우선변제와 당해세가 확정되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으며, 이 표만으로 임차보증금 인수가 0원이라고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용 상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층 건물로, 감정 당시 카페 등으로 이용 중입니다. 2006.04.14 사용승인 후 2020년경 리모델링됐습니다.
- 주변 환경. 원내마을 동측 인근의 순수농촌지대로, 주변은 추모공원·단독주택·농경지·순수임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하나 면 외곽에 위치하며, 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 토지 조건. 토지 2,600㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 30,900원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 낙동강 수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 환금성. 농촌 외곽의 카페·대규모 토지 복합 물건으로 일반 주거용보다 수요층이 제한될 수 있어 매각기간과 재매각 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 2명의 계약 원본. 주식회사 별의정원과 최영순의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 개시일, 전입 유지 여부를 확인하세요.
- 최영순의 지위. 근저당 채무자와 동일인이므로 소유자·채무자·영업 관계와 실제 임대차 성립 여부를 조사하세요.
- 점유 부분 특정. 다섯 명이 건물 전체 또는 일부 중 어디를 사용하고 있는지, 법인 영업장과 개인 거주의 관계가 무엇인지 확인하세요.
- 실질취득가 상한. 최저가에 선순위 미배당 보증금을 더한 금액을 기준으로 응찰 상한을 정하고, 보증금을 확인하지 못하면 보수적으로 입찰을 보류하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㄱ~ㅅ과 제시외 수목 a가 포함되므로 감정평가서 도면과 현장을 대조하세요.
- 경계 측량. 정확한 위치와 경계 확정에는 측량이 필요하므로 도로 접면, 인접 토지 침범과 이용 범위를 확인하세요.
- 토지 규제. 보전관리지역·수변구역·배출시설설치제한지역 등의 규제가 카페 영업, 증축, 용도변경과 향후 개발에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%는 할인율이 아니라 유찰 결과다”
이 사건은 감정가 778,654,100원에서 최저가 381,541,000원까지 내려왔지만, 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 선순위 점유자 2명의 보증금입니다. 두 사람의 임대차가 유효하고 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면 매수인은 그 미배당액을 추가 부담할 수 있습니다. 반대로 실제 임대차가 아니거나 인수액이 없다는 점이 확인돼야 비로소 현재 최저가를 기준으로 가격을 논할 수 있습니다.
여기에 농촌 외곽의 카페·토지 복합 용도, 2회 유찰, 토지이용 규제와 경계 측량 문제까지 겹칩니다. 등기상 담보권은 소멸하지만 점유 위험과 환금성은 무겁습니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 승부처는 49%라는 숫자가 아니라, 미상 보증금의 실체를 밝혀 실질취득비용을 확정할 수 있느냐에 있습니다.
