서울남부지방법원 2026타경3298. 금천구 시흥동 후암리치빌 제2층 제203호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자 강신모는 2020년 5월 16일 매매를 원인으로 2020년 6월 8일 소유권을 취득했고, 등기 당시 거래가액은 230,000,000원입니다. 이 물건의 선언된 말소기준은 2020년 7월 10일 부천시 압류입니다.

권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 2020년 5월 29일 전입·점유입니다. 임차인 김희준은 확정일자도 2020년 4월 29일에 받아 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다. 그러나 이번 매각에는 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 룰상 인수 위험과 실질 인수를 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 매각조건이 인수를 끊는다

과거 우리은행 근저당권과 신한은행 근저당권, 신옥자 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.07.10 부천시 압류이며, 그보다 앞선 2020.05.29에 김희준의 전입·점유가 시작되었습니다. 따라서 김희준은 말소기준보다 선행하는 대항력 임차인입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 나타나지만 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 즉 김희준의 230,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 230,000,000원 청구를 서로 다른 보증금처럼 더하는 구조가 아닙니다.

② 가격 판단 — 실질취득은 224,000,000원, 시세 평가는 보류

대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 일반적인 인수형이라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조를 경계해야 합니다. 하지만 본건은 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 224,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

배당 산식상 김희준 보증금의 미배당액은 9,936,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 이 금액의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
• 입지. 서울신흥초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 도로. 남측 약 6미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2013.08.29입니다. 기본 전기·위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 포함돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 문구 재확인. 입찰 직전 매각물건명세서에서 김희준 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 배당표상 미배당 보증금은 9,936,000원이지만 매각조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
• 중복 보증금 계산 금지. 실제 임차인은 김희준 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 보증금 230,000,000원을 별도 중복 합산하면 안 됩니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당 결과가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 224,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 결론내리면 안 됩니다.
• 점유·인도. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 실제 인도 상태와 열쇠 인계, 잔존 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 입찰 당일 기준으로 직접 대조하세요.

맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 건 이번 매각의 조건

이 물건은 표면만 보면 까다롭습니다. 실제 임차인 김희준의 전입일 2020.05.29가 말소기준 2020.07.10보다 빨라 대항력이 있고, 보증금도 230,000,000원으로 현재 최저가 224,000,000원을 넘습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 매수인 총 부담이 쉽게 낮아지지 않는 유형입니다.

그러나 이번 사건은 결정적인 예외가 명시돼 있습니다. 김희준과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 현재 배당 산식상 9,936,000원의 미배당액이 있어도 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 224,000,000원으로 봅니다.

다만 권리상 인수 문제가 정리됐다고 해서 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 실거래 시세 자료가 없고, 대상은 다세대주택이며 세금 압류 5건의 당해세 여부도 배당 전 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 핵심 인수는 조건부 해소, 가격 판단은 보류. 이 사건은 “대항력 임차인이 있느냐”보다 “매각조건이 실제로 그 잔액 청구권을 끊어 놓았느냐”를 확인하는 것이 승부처입니다.