서울남부지방법원 2026타경3303. 서울 구로구 궁동 ‘상떼그린빌’ 제102동 401호, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 사용승인일은 2019.06.28이고 제4층 제401호입니다. 소유자는 사형택이며, 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 330,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 251,200,000원으로 감정가 314,000,000원에서 한 차례 유찰된 상태입니다.

권리분석의 핵심은 2023.05.02. 갑구 7번 압류가 말소기준권리로 잡혀 있다는 점입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 그리고 최강민의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 다만 최강민은 말소기준권리보다 앞선 2021.10.01 전입으로 대항력이 있고, 2021.09.01 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 있습니다. 따라서 원칙적으로는 미배당 보증금의 인수 위험이 문제되지만, 이 사건에는 그 위험을 실질적으로 제거하는 조건부 확약이 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약으로 실질 인수 0원

말소기준권리는 2023.05.02. 갑구 7번 압류입니다. 2019년 소유권보존과 2019.11.29. 사형택으로의 소유권이전은 소유권의 기초이므로 매각으로 사라지는 권리와 구분해야 합니다. 2021.08.25. 압류와 2021.11.05. 압류는 각각 2021.08.27. 및 2022.04.27. 해제로 이미 말소되었습니다. 2023.05.02. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 2026.01.20. 강제경매개시결정, 2023.10.12. 최강민의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다.

※ 현재 배당표상 확약 전 명목 인수액은 83,116,800원입니다. 이 금액은 330,000,000원 보증금 중 현재 회차 배당 후 부족분으로 표시된 금액이며, 위 확약 조건이 충족되면 매수인의 실질 부담은 0원입니다. 이 확약은 최강민 및 해당 승계관계에 적용되는 것이므로, 별도의 임차인 인수위험이 확인되면 동일하게 볼 수 없습니다.

② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세보다 높다

상떼그린빌102동은 13세대 규모이며 2019.06.28. 사용승인된 단지입니다. 확인된 실거래는 총 4건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 특히 대상 전용면적 40.92㎡와 최근 거래 면적은 일치하지 않아, 가격 비교에는 보수적으로 접근해야 합니다.

전체 평균은 246,250,000원이지만, 가격 메리트 판단은 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 205,000,000원, 최신 거래도 205,000,000원이며 최근 대 과거 추세는 -21.2%입니다. 현재 실질취득 251,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 122.5%로, 하락 추세를 보이는 시장에서 현재 회차를 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다. 게다가 거래 표본의 면적이 대상 40.92㎡와 맞지 않으므로 단순 평균만으로 상한을 정하기도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 251,200,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 4,316,800원과 최강민에게 246,883,200원이 배당되어 매각대금 251,200,000원이 전부 소진됩니다. 배당표상 최강민 보증금 부족분은 83,116,800원이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 확약이 조건대로 이행되면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 궁동 소재 ‘우신고등학교’ 동측 인근으로, 아파트·연립주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·종교시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 제401호이며 사용승인일은 2019.06.28.입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·난방·소화설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지면적은 273.0㎡, 공시지가는 2,791,000원/㎡입니다.
• 현황. 남향 완경사 지대의 자루형 토지이며 다세대 건물부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
• 환금성. 13세대의 소규모 단지이고 최근 12개월 거래 1건, 매각률 0.0%, 평균 유찰 3.1회로 거래·경매 모두 유동성이 낮게 나타납니다. 최근 추세 -21.2%도 가격 협상력을 보수적으로 잡아야 할 근거입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 확인. 최강민의 미배당 보증금 83,116,800원은 확약이 조건대로 이행될 때만 실질 0원입니다. 주택임차권등기 말소와 반환청구권 포기 조건을 매각물건명세서 원본에서 반드시 확인하세요.
• 대항력·우선변제권 확인. 최강민은 2021.10.01 전입·점유, 2021.09.01 확정일자로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 확약이 깨질 경우에는 일반적인 대항력 있는 임차인 인수 구조를 다시 계산해야 합니다.
• 현재 가격 경계. 현재 실질취득 251,200,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 205,000,000원의 122.5%입니다. 현재 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 유찰 타이밍. 2회 유찰 시 200,960,000원, 3회 유찰 시 160,768,000원입니다. 단지 평균 유찰 3.1회와 최근 추세 -21.2%를 감안해 회차별 상한을 미리 정하세요.
• 면적 비교 주의. 대상 전용 40.92㎡와 확인된 실거래 면적 29.9㎡·27.78㎡·25.14㎡는 일치하지 않습니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 단순 평균보다 개별 호수의 면적·층·상태를 따로 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현장 확인하고, 미납 관리비 등 매수인 부담 가능 항목도 관리사무소에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 인수 0원 ≠ 현재 가격이 싸다”

이 물건의 권리분석은 확약이 핵심입니다. 최강민은 대항력과 우선변제권이 있는 330,000,000원 보증금 임차인이므로 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 전제로 하므로, 현재 배당표의 명목 인수액 83,116,800원은 실질 0원으로 볼 수 있습니다.

문제는 가격입니다. 현재 실질취득은 251,200,000원으로 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 205,000,000원의 122.5%이고, 최근 대 과거 추세는 -21.2%입니다. 전체 평균 246,250,000원만 보면 차이가 작아 보일 수 있지만, 하락장 보정 원칙상 최근 데이터가 더 중요합니다. 여기에 13세대의 소규모 단지, 최근 12개월 1건 거래, 평균 유찰 3.1회와 매각률 0.0%가 겹칩니다.

결론은 명확합니다. 권리상 주된 인수는 확약으로 해소되지만, 현재 회차의 가격 메리트는 없습니다. 2회 유찰 시 200,960,000원, 3회 유찰 시 160,768,000원으로 내려가는 시나리오가 있어 추가 유찰을 기다릴 이유가 충분합니다. 다만 거래 면적이 대상과 일치하지 않고 표본도 적으므로, 유찰 후에도 개별 물건의 실제 가치와 확약 이행 가능성을 다시 대조한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.