서울남부지방법원 2026타경3303. 구로구 궁동 상떼그린빌 102동 4층 401호의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 사형택이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차권이 있다/없다”가 아니라, 대항력 있는 330,000,000원 임차보증금과 매각조건의 포기·말소 조항을 함께 읽어야 합니다.

최강민의 임대차계약일은 2021.09.01, 확정일자도 2021.09.01, 주민등록 및 점유개시는 2021.10.01입니다. 말소기준권리로 제시된 2023.05.02 압류보다 앞서 대항요건을 갖췄기 때문에 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 현재 회차 배당 계산상 미배당액은 21,196,000원입니다. 다만 명세서에는 임차인 최강민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있어, 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건으로 잔액 인수 해소

말소기준권리는 2023.05.02 서초세무서장 압류입니다. 그 뒤 2023.08.30 주택도시보증공사의 1,279,000,000원 가압류와 2026.01.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 최강민의 임차권등기 자체는 2023.10.12이지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유개시는 2021.10.01로 말소기준보다 앞섭니다.

실제 임차인은 1명입니다. 매각조건상 최강민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. *현재 회차 배당 계산만 보면 미배당 21,196,000원이 발생하지만, 이 매각조건을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 큰 문제

상떼그린빌102동의 확인 거래는 4건입니다. 다만 본건 대상 면적은 40.92㎡인데, 확인된 거래 면적은 25.14㎡~29.9㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 개별 물건의 정밀 시세라기보다는 해당 건물의 거래 흐름을 보는 참고치로 해석해야 합니다.

전체 4건 평균은 246,250,000원이지만, 과거 290,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래는 모두 205,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간 대비 -21.2%입니다. 즉 거래 흐름은 하락 추세입니다.

이 건물 경매 데이터의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재는 신건 314,000,000원이고, 1회 유찰 시 251,200,000원, 2회 유찰 시 200,960,000원입니다. 포기·말소 매각조건이 동일하게 유지된다는 전제에서 가격만 보면 2회 유찰 시 금액이 최근 12개월 평균 205,000,000원과 가까워지지만, 거래 면적이 본건과 일치하지 않고 최근 추세가 -21.2%인 점까지 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족분은 21,196,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어질 수 있으나, 본건은 명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 우신고등학교 동측 인근. 아파트·연립주택·단독주택·다세대주택·근린생활시설·종교시설·학교가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상5층, 사용승인일 2019.06.28. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·난방·소화설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측 및 북동측으로 폭 4~6m 정도의 포장도로에 2면 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 273.0㎡, 지목 대, 공시지가 2,791,000원/㎡, 완경사·자루형입니다.
• 환금성. 상떼그린빌102동은 13세대이며 경매 데이터상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 최근 거래 추세가 -21.2%이고 비교 거래 면적도 본건 40.92㎡와 일치하지 않아 보수적인 가격 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 최강민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 명세서 원문을 확인해야 합니다.
• 현재 가격 메리트 없음. 신건 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 153.2%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -21.2%입니다. 전체 평균 246,250,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 면적 불일치 주의. 본건 대상 면적은 40.92㎡이지만 확인된 거래 면적은 25.14㎡~29.9㎡입니다. 개별 호수 시세의 직접 비교자료로 단정하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 314,000,000원, 1회 유찰 시 251,200,000원, 2회 유찰 시 200,960,000원입니다. 권리조건뿐 아니라 각 회차 가격을 최근 거래 흐름과 다시 비교해야 합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰 전 적용 범위와 요건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”이 곧 “가격 메리트”는 아니다

이 사건의 첫 번째 포인트는 분명합니다. 최강민은 보증금 330,000,000원의 대항력 있는 임차인이지만, 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인이 실제로 떠안을 임차보증금은 0원*으로 정리됩니다.

하지만 두 번째 포인트가 더 중요합니다. 현재 실질취득액은 최저가와 같은 314,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 205,000,000원이고, 최저가는 그 기준의 153.2%입니다. 여기에 최근 거래 추세 -21.2%, 비교 거래의 면적 불일치, 13세대 규모와 평균 유찰 2.4회까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리조건은 정리됐지만 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 현재 회차를 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.