136,000,000원
서울남부지방법원 2026타경3315. 서울 강서구 마곡동 마곡헤리움2차 11층 1115호 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가 170,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 136,000,000원으로 내려왔습니다.
등기부에는 2024년 한진희 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 전입과 점유개시는 2020.08.03이며, 보증금은 168,000,000원입니다. 2026.01.21 강제경매개시결정보다 먼저 형성된 임차관계이므로 대항력 있는 선순위 임차권으로 보아야 합니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며, 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로도 기재되어 있습니다.
이런 물건은 통상 낙찰자가 선순위 임차인의 미배당 보증금을 떠안을 수 있다는 점이 핵심 위험입니다. 그러나 본건은 명세서상 임차인과 승계인이 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 붙어 있습니다. 선순위 임차권이 존재한다는 사실과, 그 보증금을 실제로 인수하는지는 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 758-3 마곡헤리움2차 제11층 제1115호 도로명주소: 서울특별시 강서구 마곡중앙5로1길 25 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 건축물대장상 오피스텔 · 매각명세서상 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 11층 · 2016.04.26 사용승인 |
| 소유자 | 박재범 · 2020.08.03 소유권이전 · 매매 거래가액 173,000,000원 |
| 감정가 | 170,000,000원 |
| 최저매각가 | 136,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 168,000,000원 |
| 말소기준 | 2026.01.21 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 한진희 · 보증금 168,000,000원 · 2024.08.14 임차권등기 |
| 매각조건 | 임차인·주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 인수 포기 조건이 있다
등기부상 과거 신한은행 근저당권은 채권최고액 102,960,000원으로 설정되었으나 2020.08.04 이미 말소되었습니다. 과거 신탁등기도 말소되어 있습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 남아 있는 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
현재 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 한진희의 전입·점유개시일은 2020.08.03, 임차권등기일은 2024.08.14로서 말소기준인 2026.01.21보다 앞섭니다. 일반적으로 선순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 해당 포기·말소 조건이 유효하게 이행되는 경우 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 위 34,704,000원은 포기 조건을 적용하지 않은 일반 권리계산상 부족분으로서, 조건 이행 후 실제 인수액과 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한진희 | 건물전부 · 주거용 임차권등기 |
전입 2020.08.03 확정일자 기재 상이: 2022.08.03 / 2022.10.15 배당요구 있음 |
168,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
배당요구
주택도시보증공사 승계 잔액 청구 포기·말소 조건 |
임차인 한진희의 최초 보증금은 160,000,000원이었고, 2022.07.15에 8,000,000원이 증액되어 등기된 보증금은 168,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.08.14 접수되었습니다.
주택도시보증공사는 매각조건에 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 동시에 경매 신청채권자입니다. 이를 한진희와 별개의 실제 임차인으로 세어 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 한진희 1명이고, 분석 대상 보증금은 168,000,000원입니다.
③ 가격과 실질취득 — 1.36억의 의미가 달라진다
감정가 170,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 136,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 80% 수준입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 포기 조건의 효력을 따져보지 않고 할인율만으로 입찰가치를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 일반 계산상 인수 부족분 | 포기·말소 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 136,000,000원 | 34,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 108,800,000원 | 61,523,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (51.2%) | 87,040,000원 | 82,926,720원 | 0원 |
후속 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 예정가격이 아닙니다. 일반 계산상 부족분은 매수인 인수 포기 조건을 반영하지 않은 추정치입니다. 각 회차에서 조건이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차권의 인수액은 0원으로 판단합니다.
이 표에는 중요한 대비가 있습니다. 포기 조건이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 증가해 낙찰대금과 인수액을 합한 부담이 보증금 168,000,000원 안팎에서 유지됩니다. 반면 본건의 포기·말소 조건이 유효하게 이행된다면 임차보증금 인수액은 0원으로 처리되어 유찰에 따른 낙찰대금 인하 효과가 실제 매입부담에 반영됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,704,000원 |
| 1. 임차인 한진희 · 보증금 우선변제 | 168,000,000원 | 133,296,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권자 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 계산에서 집행비용 2,704,000원을 공제한 나머지 133,296,000원이 임차보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 임차보증금 미배당액은 34,704,000원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 별도로 배정된 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 없습니다.
이는 제공된 예상배당 계산의 재현입니다. 주택도시보증공사가 임차권 승계인이기도 하므로 임차보증금 채권과 신청채권을 독립된 두 채권처럼 중복 합산하여 실제 채권총액이나 회수액으로 해석해서는 안 됩니다. 승계 범위, 실제 배당수령 주체, 당해세, 최우선변제 및 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 미배당액과 매수인 실질 인수액은 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 마곡중학교 북동측 인근입니다. 주변은 업무용빌딩, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 마곡나루역 등이 위치합니다. 북측과 동측에 각각 왕복 2차선 포장도로가 있습니다.
- 건물. 2016.04.26 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 11층 호실입니다. 기본적인 위생·급배수· 도시가스·승강기·난방설비 및 지하주차장 등이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용이라고 기재되어 있어 실제 이용상태와 용도 관련 사항의 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지 이용 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 등기사항전부증명서에는 대지권비율이 기재되어 있으나 토지대장상 대지권등록부와 공유지연명부에는 해당 지분 기재가 없다는 감정평가서상 지적이 있습니다. 이는 경매 진행과 매수 후 권리 확인에서 별도 검토가 필요한 사항입니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.08.19 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항과 매각 후 법적 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 마곡 지역의 업무·주거 혼재 입지와 지하철 접근성은 참고할 만하지만, 오피스텔의 실제 매매·임대가격과 거래량을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서의 한진희·주택도시보증공사 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 포함되어 있는지 확인하세요.
- 포기·말소 효력. 두 주체의 권리 범위, 포기 효력과 말소 절차, 매수인에게 별도 청구가 가능한 권리가 남는지 확인하세요. 조건 이행 여부에 따라 실질 인수 판단이 달라집니다.
- 보증기관 승계 범위. 주택도시보증공사의 주택임차권 승계와 경매 신청채권자 지위를 확인하고, 한진희의 보증금과 중복 채권으로 계산하지 마세요.
- 확정일자 불일치. 2022.08.03과 2022.10.15로 달리 기재된 날짜의 원본을 대조하고, 보증금 증액분에 관한 확정일자와 우선변제 범위를 검토하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지 별도 확인해야 합니다. 보증금 인수 포기와 현실적인 명도 문제는 구분하세요.
- 민간임대주택 관련 사항. 등기된 민간임대주택의 임대의무, 등록 상태와 매수 후 처리 문제를 관계 서류로 확인하세요.
- 대지권. 등기부에 표시된 대지권비율과 토지대장·관련 등록부의 기재 차이를 경매법원 및 관계 공부를 통해 확인하세요.
- 가격 검증. 마곡헤리움2차의 유사 호실 최근 실거래, 임대료 및 관리비와 개별 호실의 상태를 조사해 입찰가 상한을 설정하세요.
- 최종 서류 확인. 매각기일 2026.10.30 전에 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건 변경 여부를 반드시 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.36억이냐 1.68억이냐, 답은 매각조건에 있다”
이 사건의 겉모습은 선순위 임차보증금이 최저매각가보다 큰 위험한 경매입니다. 보증금은 168,000,000원, 현재 최저가는 136,000,000원이고, 일반적인 예상배당상 부족분은 34,704,000원입니다. 포기 조건이 없다면 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 매각물건명세서에는 임차인 한진희와 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 해당 임차보증금 인수액은 실질 0원으로 판단할 수 있습니다. 따라서 조건 미적용 시의 34,704,000원을 그대로 낙찰자의 추가 부담으로 합산하는 것도 정확하지 않습니다.
다만 권리 문제의 조건부 해소가 가격 메리트까지 증명하는 것은 아닙니다. 오피스텔 실거래 시세가 확인되지 않았고, 확정일자 기재 차이, 민간임대주택등기와 대지권 관련 확인사항도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수 조건부 해소, 시세 판단 보류, 원본 검증 후 신중 접근입니다. 입찰 판단의 중심은 감정가 할인율이 아니라 포기·말소 조건의 확실성과 검증된 시장가격이어야 합니다.
