서울남부지방법원 2026타경3315. 마곡헤리움2차 11층 1115호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박재범이고, 2020년 4월 14일 매매를 원인으로 2020년 8월 3일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 173,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당이나 가압류가 아니라 한진희의 주택임차권입니다. 한진희는 2020년 8월 3일 전입·점유를 시작했고 보증금은 168,000,000원이며, 2024년 8월 14일 임차권등기가 접수되어 있습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2026년 1월 21일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 한진희의 전입과 임차권은 그보다 앞서므로 자료상 대항력이 있는 임차인입니다. 신건 170,000,000원에 매각한다고 가정한 배당계산에서는 집행비용 3,180,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 166,820,000원이 배당되어 보증금 중 1,180,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 잔액은 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 이 사건에는 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 758-3 마곡헤리움2차 제11층 제1115호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 마곡중앙5로1길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 현황 주거용 사용 · 감정평가상 오피스텔 이용중 |
| 건물 | 2016.04.26 사용승인 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 11층 1115호 |
| 소유자 | 박재범 · 2020.08.03 소유권이전 · 거래가액 173,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심
과거 신한은행 근저당권 102,960,000원은 2016년 5월 9일 설정됐지만 2020년 8월 4일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2020년 8월 3일부터 대항요건을 갖춘 한진희의 임차권입니다. 2026년 1월 21일 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있고, 한진희의 전입·점유가 그보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계분 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한진희 | 건물전부 · 주거 | 2020.08.03 | 2022.08.03 / 2022.10.15 | 168,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 확약 적용 | 0원 |
실제 임차인은 한진희 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으므로 한진희의 보증금 168,000,000원과 별개의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 즉 ‘한진희 168,000,000원 + 주택도시보증공사 168,000,000원’으로 보는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 한진희 보증금 · 우선변제 | 168,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한진희 보증금 중 1,180,000원이 미배당으로 남지만, 매각조건상 한진희와 주택도시보증공사가 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 미배당액과 매수인의 실질 인수액을 혼동하면 안 됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 170,000,000원 | 1,180,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 136,000,000원 | 34,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 108,800,000원 | 61,523,200원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 매수인의 인수부담도 증가합니다. 실제 계산도 신건에서 1,180,000원, 1회 유찰 시 34,704,000원, 2회 유찰 시 61,523,200원으로 커집니다. 하지만 이 사건은 바로 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하는 확약이 매각조건에 붙어 있으므로 확약이 유효하게 이행되는 한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마곡중학교 북동측 인근으로 업무용빌딩, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 마곡나루역이 있습니다.
- 건물. 2016.04.26 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물의 11층 1115호이며, 승강기·도시가스·난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 각각 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역 · 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) · 도시개발구역 · 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 8,060,000원/㎡이며 토지면적은 1,755.9㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 한진희와 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각조건을 반드시 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차인 중복계산 금지. 실제 임차인은 한진희 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 168,000,000원을 두 번 합산하지 마세요.
- 확정일자 대조. 자료상 2022.08.03과 2022.10.15가 함께 나타나므로 임차권등기와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.19 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 대지권 관련 확인. 등기사항전부증명서에는 대지권비율이 등재되어 있으나 토지대장상 대지권등록부와 공유지연명부에 대지권지분이 기재되어 있지 않다는 감정평가 참고사항이 있습니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없어 최저가 170,000,000원의 시장가 대비 수준은 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 168,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서는 고위험 구조입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 1,180,000원이 남아 원칙대로라면 매수인 인수가 발생합니다. 그러나 매각조건에 한진희와 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시되어 있어 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 위험하다”도, “최저가 170,000,000원이니 싸다”도 아닙니다. 권리는 확약 조건을 정확히 확인하면 정리될 수 있고, 가격은 시세 자료가 없으므로 별도로 검증해야 합니다. 특히 주택도시보증공사의 승계분을 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않는 것이 중요합니다.
