서울남부지방법원 2026타경3319. 강서구 등촌동 예지움 제101동 제203호, 전용 30.0㎡ 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 이영춘이며, 2022년 6월 17일 거래가 280,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2023년 현대캐피탈의 가압류가 말소기준권리이고, 2026년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 물건의 핵심은 근저당권이나 가압류가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다. 임차인 김선우는 말소기준권리보다 앞서 전입하고 확정일자를 받아 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다. 낙찰가보다 보증금이 크기 때문에 통상적인 경매에서는 상당한 인수 위험이 발생하지만, 이 사건에서는 명세서의 보증금 포기·임차권등기 말소 조건을 별도로 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 포기 조건이 핵심

말소기준권리는 2023.11.13 현대캐피탈 가압류입니다. 이후 접수된 김선우의 임차권등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국의 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2016년 우리은행 근저당권은 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다.

다만 임차권등기가 말소 대상이라는 사실만으로 임차인의 선순위 대항력이 소멸한다고 볼 수는 없습니다. 김선우는 2022.06.03 전입·점유 개시했고, 확정일자는 2022.05.04로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 보증금 부족분의 인수 여부를 매각조건과 함께 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 주의

실제 임차인으로 구분되는 사람은 김선우와 이중민, 2명입니다. 시보증은 이중민 관련 보증기관 대위·승계 신고이므로 독립적인 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 또한 주택도시보증공사는 김선우의 주택임차권 승계인으로 매각조건에 명시돼 있으며, 같은 임차보증금을 임차인 채권과 승계인 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

③ 보증금 인수와 실질취득 — 확약 유무에 따른 차이

최저매각가 203,200,000원으로 낙찰되고 제시된 배당 추정대로 처리된다면, 임차인 김선우에게 199,555,200원이 배당되고 보증금 중 80,444,800원이 남습니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형 경매라면 이 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있습니다.

여기서 가장 중요한 점은 낙찰가 인하가 언제나 실질취득액의 인하로 이어지는 것은 아니라는 사실입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아진 만큼 보증금 미배당액이 증가해 실질취득액은 보증금 수준에 머물게 됩니다. 반면 본건처럼 미배당 보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 이행된다면 김선우의 해당 인수액은 0원이므로, 낙찰가 하락의 효과를 매수인이 얻을 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 과거 거래 대비 할인, 현재 시세는 별도 검증

예지움 전용 30.0㎡의 확인된 매매 사례는 2건이며, 평균은 270,000,000원입니다. 현재 최저가 203,200,000원은 이 평균의 75.3%입니다. 그러나 거래 시점이 2021년과 2022년으로 오래됐기 때문에 이를 현재 시장가격으로 그대로 적용하는 것은 위험합니다.

확약이 적용되는 경우에는 실질취득 203,200,000원을 과거 거래 평균과 비교할 수 있습니다. 반대로 확약이 이행되지 않아 선순위 보증금을 인수하는 경우에는 최저가 203,200,000원이 아니라 실질취득 약 280,000,000원 수준을 기준으로 비교해야 합니다. 후자의 경우 과거 거래 평균 270,000,000원보다도 높은 구조가 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 203,200,000원 가정)

위 표는 매각가 203,200,000원을 전제로 한 추정 배당입니다. 임차보증금 부족분 80,444,800원은 확약을 반영하지 않은 일반적인 권리 인수 계산상의 금액이며, 본건 매각조건이 이행되면 김선우 관련 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 승계 관계가 있는 보증금을 중복 합산하지 않아야 하며, 실제 배당순위와 금액은 집행비용·조세채권·기타 우선권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 조건부 인수액의 변화

확약이 없다면 매각가가 낮아질수록 선순위 임차인의 미배당 보증금이 증가해 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반면 확약이 유효하게 이행된다면 김선우의 인수액은 어느 시나리오에서도 0원으로 처리됩니다. 그러나 이중민의 미확인 임대차 위험과 현재 시장가격에 대한 불확실성까지 사라지는 것은 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 등촌중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 등촌역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로, 사용승인일은 2015.12.23입니다. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수 설비, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV 및 주차장 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 규정은 입찰 전 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 토지. 완경사 지대의 사다리형 토지이며, 공시지가 4,020,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 30세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 실거래 표본이 적습니다. 과거 매매가격만으로 현재 처분 가능 금액이나 매각 소요 기간을 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 확인. 김선우 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 승계 관계 대조. 김선우와 주택도시보증공사의 임차보증금 승계 범위, 시보증과 이중민의 별도 승계 관계를 구분하고 보증금을 중복 계산하지 마세요.
• 이중민 임대차 조사. 전입 2024.10.07 이후의 점유 상황, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 김선우의 확약이 이중민의 권리까지 소멸시키지는 않습니다.
• 매각조건 이행. 낙찰 후 포기 의사와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지, 필요한 서류 및 절차를 확인하세요.
• 가격 검증. 과거 실거래 평균 270,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고, 등촌동 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 매물가격을 별도로 비교하세요.
• 명도. 등기부상 임차권등기와 실제 거주자는 다를 수 있습니다. 현 점유자 확인 및 인도 절차를 고려하세요.
• 세금·관리비. 국의 압류가 등기돼 있으므로 조세채권 및 체납 내역을 점검하고 공용 관리비 부담 여부도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “2.8억 보증금보다 중요한 것은 확약의 적용 범위”

이 사건은 외형만 보면 최저가 203,200,000원에 선순위 보증금 280,000,000원이 붙어 있는 위험한 경매입니다. 통상적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가도 인수 보증금이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

하지만 본건은 다릅니다. 김선우와 주택임차권 승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 따라서 조건 이행을 전제로 김선우 관련 인수액은 0원이며, 최저가가 해당 부분의 실질취득 기준이 됩니다.

그렇다고 곧바로 안전한 할인 매물로 결론 내릴 수는 없습니다. 이중민의 미상 임대차관계는 확약 적용 범위 밖이고, 실거래 평균 270,000,000원은 2021~2022년 거래 2건을 바탕으로 합니다. 현재 시세와 임차인의 권리관계가 확인되기 전에는 가격 메리트도 보수적으로 해석해야 합니다.

주요 보증금은 조건부 해소, 잔여 권리와 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라 확약의 실제 이행, 별도 임차인의 권리 확인, 현재 거래 가능한 시세입니다.