서울남부지방법원 2026타경3319. 등촌동 예지움 101동 2층 203호, 전용 30.0㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 말소기준권리보다 대항력 임차인과 확약 조건의 결합입니다. 김선우는 2022.06.03 전입·점유, 2022.05.04 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 280,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2023.11.13 현대캐피탈 가압류이므로 김선우의 전입은 그보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
현재 최저매각가 254,000,000원으로 단순 배당하면 집행비용 4,356,000원을 먼저 제외하고 김선우에게 249,644,000원이 배당되어 30,356,000원이 남습니다. 통상적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인에게 인수될 수 있어 실질취득액이 보증금 수준으로 올라가는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 김선우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 두었습니다. 따라서 김선우 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 365-7 예지움 제101동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 30.0㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이영춘 (2022.06.17 매매 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 늦은 말소기준
등기부상 2016년 우리은행 근저당은 이미 말소되어 현재 말소기준이 되지 않습니다. 이 사건에서 기준이 되는 권리는 2023.11.13 현대캐피탈 가압류 18,804,060원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김선우의 전입·점유는 2022.06.03으로 말소기준보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 보증금 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형 사건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선우 | 건물 전부 · 2022.06.03 확정일자 2022.05.04 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 룰상 30,356,000원 부족 실질 인수 0원* |
| 이중민 | 미상 · 2024.10.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 보증금·점유관계 확인 필요 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 별도 실제 임차인 아님 | 별도 합산 없음 | 판정 대상 아님 | 승계 신고 | 중복신고 이중민 보증금의 대위·승계 표시 |
실제 임차인은 김선우·이중민 2명으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 표시는 별도의 새로운 임차보증금이 아니므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 김선우는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 반면, 이중민은 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 이중민의 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 비교 시세 평균의 94.1%
예지움은 총 30세대, 사용승인일은 2015.12.23입니다. 전용 30.0㎡ 거래로 확인되는 실거래는 2021.09 260,000,000원, 2022.06 280,000,000원이며 비교 시세 평균은 270,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.06의 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 30.0㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2021.09 | 30.0㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 평균 | 30.0㎡ | 2건 | 270,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 254,000,000원은 비교 시세 평균 270,000,000원의 94.1%입니다. 즉 가격만 놓고 보면 시세 기준보다 낮은 구간이지만, 거래 표본이 2건에 불과한 소규모 다세대이고 최신 확인 거래 역시 2022.06이므로 아파트처럼 풍부한 실거래 표본을 전제로 한 가격 확신은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 임차인 김선우 보증금 | 280,000,000원 | 249,644,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 | 18,804,060원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김선우 보증금 부족분은 30,356,000원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 김선우 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 채권은 동일 보증금의 승계 구조이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 등촌중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 등촌역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 203호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 30세대 규모이며 확인되는 전용 30.0㎡ 거래는 2건으로, 가격 판단 시 거래 표본이 많지 않다는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 김선우 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각 조건으로 정확히 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김선우 배당 부족분. 배당표상 부족액은 30,356,000원이지만 확약 조건 충족 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 마세요.
- 이중민 점유 확인. 2024.10.07 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 점유, 실제 임대차 관계와 명도 가능성을 확인하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 대위·승계 표시는 별도의 새 임차보증금이 아니므로 기존 임차보증금과 중복 계산하면 안 됩니다.
- 시세 보수적으로 보기. 최저가 254,000,000원은 비교 시세 평균 270,000,000원의 94.1%지만 거래 표본이 2건에 불과합니다.
- 토지·공항 규제 확인. 공항 관련 보호구역과 토지거래계약 허가구역 지정 내용을 입찰 목적과 함께 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 조세채권 등 실제 부담 가능 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “2.8억 대항력 보증금”보다 확약 조건을 먼저 본다
표면만 보면 감정가 254,000,000원보다 큰 280,000,000원 대항력 임차보증금이 있어 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표에서도 김선우에게 249,644,000원만 배당되어 30,356,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 명시되어 있어, 김선우 관련 실질 인수액은 0원으로 분석하는 것이 핵심입니다.
그 전제를 반영한 현재 회차 실질취득은 254,000,000원이고 비교 시세 평균 270,000,000원의 94.1%입니다. 가격은 시세 기준 아래지만 할인 폭이 압도적이지 않고, 소규모 다세대에 거래 표본도 2건뿐입니다. 여기에 확약 밖 이중민의 보증금·점유 확인이 남아 있으므로 이 물건은 “조건부 인수 해소형, 가격은 소폭 할인”으로 보는 것이 적절합니다. 승부처는 최저가 자체보다 확약 조건의 실제 이행과 잔여 점유관계 확인입니다.
