서울남부지방법원 2026타경3329. 영등포구 당산동2가 서경홈타운 603호, 공부상 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 2022년 전입한 임차인 이수진과 2024년 수협은행 가압류의 선후관계입니다. 2022.05.16 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당은 2022.07.01 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 이수진의 전입·점유개시는 2022.07.01, 확정일자는 2022.05.24이므로 말소기준보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 매각조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 이수진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이수진 보증금의 원칙적 미배당 인수액과 실제 매수인 부담을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제6층 제603호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영등포로19길 3-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 관련 공부상 다세대주택 · 제6층 제603호 |
| 사용승인 | 2022.04.05 |
| 소유자 | 최상범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 398,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 395,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
핵심은 2022.07.01 전입·점유한 이수진입니다. 현재 말소기준인 2024.01.05 수협은행 가압류보다 앞서므로 대항력 있음, 2022.05.24 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 2024.02.15에는 임차보증금 395,000,000원의 주택임차권등기가 완료됐습니다.
② 임차인·점유자 — 주된 보증금은 1건, 현황조사 점유자는 별도
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수진 | 2022.07.01 | 2022.05.24 | 395,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| KHURRAMOVA EZOZA JASURBEX KIZI | 2025.07.20 | 미상 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| MYRATGELDIYEVA GULJEMAL | 2025.07.20 | 미상 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| HNIN HTOO YEE SOE | 2025.10.10 | 미상 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
확인되는 임차인·점유자 기록은 4명입니다. 이 가운데 보증금과 임차권이 명확하게 확인되는 사람은 이수진 1명이고, 나머지 3명은 현황조사상 전입만 확인되며 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 세 사람 모두 전입일 자체는 말소기준 2024.01.05 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,372,000원 |
| 1. 임차인 이수진 보증금 | 395,000,000원 | 391,628,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 395,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산상 이수진은 391,628,000원을 배당받고 3,372,000원이 남습니다. 대항력만 놓고 보면 이 부족액은 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각조건상 이수진과 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 398,000,000원 | 3,372,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 318,400,000원 | 81,857,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 254,720,000원 | 144,646,080원 | 0원* |
④ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 398,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 동일 면적의 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않으므로 감정가가 시세보다 싼지 비싼지 단정할 수 없습니다. 서경홈타운은 12세대이고 사용승인일은 2022.04.05이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
따라서 이 사건에서 신건 398,000,000원을 두고 단순히 “감정가 대비 할인” 또는 “시세보다 저렴”이라고 평가하는 것은 금물입니다. 1회 유찰 시 318,400,000원, 2회 유찰 시 254,720,000원으로 내려가지만, 실거래 비교 기준이 없는 이상 가격 메리트는 별도 시세 확인 후 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 영등포구 당산동2가, 지하철 2·5호선 환승역 영등포구청역 남서측 인근이며 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 영등포시장역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 6층 603호, 사용승인일 2022.04.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 대지 241.7㎡, 공시지가 6,409,000원/㎡이며 북측·동측으로 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 서경홈타운은 12세대이며 대상 면적은 22.35㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 재확인. 매각물건명세서에서 이수진 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재도 그대로 적용되는지 입찰 직전 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유자 3명 확인. 현황조사상 2025.07.20 전입 2명, 2025.10.10 전입 1명의 보증금·확정일자·점유 형태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.25 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 이후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 398,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 원자료상 1회 유찰가는 318,400,000원, 2회 유찰가는 254,720,000원입니다. 가격만 내려간다고 자동으로 투자 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실제 인수”는 다른 문제다
이 사건의 이수진 임차권은 대항력이 있습니다. 신건 398,000,000원에서도 원칙적인 배당계산만 하면 보증금 395,000,000원 중 3,372,000원이 남아 매수인 인수 문제가 생깁니다. 유찰되면 원자료상 그 미배당액은 81,857,600원, 144,646,080원으로 커집니다.
하지만 이 물건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 매각물건명세서에 임차인 이수진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있기 때문입니다. 따라서 이 주된 임차권에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 권리분석이 완전히 끝난 것은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 현황조사 점유자 3명, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기, 그리고 실거래 시세 자료의 부재가 남아 있습니다. 주된 임차보증금 인수는 해소됐지만, 점유관계와 가격은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
