서울남부지방법원 2026타경3329. 서울 영등포구 당산동2가 ‘서경홈타운’ 제6층 제603호, 공부상 다세대주택입니다. 소유자는 최상범 씨이고, 등기부상 2022년 4월 소유권보존 이후 민간임대주택 등기가 들어왔습니다. 을구 1번 근저당권은 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 4,608,000,000원이었으나 2022.07.01. 말소등기가 이루어져 현재 등기상 부담으로 남아 있지 않습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2024.01.05. 갑구 2번 가압류·수협은행입니다. 이후 국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞서 전입·점유한 이수진입니다. 이수진은 2022.05.24. 임대차계약 및 확정일자를 받고 2022.07.01. 전입·점유를 시작했으므로 대항력이 인정되고 우선변제권도 행사 가능한 것으로 정리됩니다. 다만 매각물건명세서에는 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 확약이 명시되어 있어, 이 임차인에 한해서는 인수금액을 실질적으로 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제6층 제603호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 영등포로19길 3-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 관련 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 제6층 제603호 · 사용승인일 2022.04.05. |
| 소유자 | 최상범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 318,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 395,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 토지면적 / 용도지역 | 241.7㎡ · 준공업지역 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2024.01.05 가압류
등기부상 2022.05.16. 근저당권은 채권최고액 4,608,000,000원이었지만 2022.07.01. 말소등기가 되어 있습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.01.05. 수협은행 가압류입니다. 이 가압류 이후의 국 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 1-1의 민간임대주택등기는 등기상 존속하고 있으므로 매각 후 임대사업 관련 제한과 이전 절차의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 이수진의 인수는 확약으로 실질 0원
등기부에는 이수진의 주택임차권이 2024.02.15. 접수되어 있습니다. 임차권등기 자체의 접수일은 기준권리 이후이지만, 실제 임대차계약·확정일자 2022.05.24. 및 전입·점유개시 2022.07.01.이 기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 정리됩니다.
| 점유자 / 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수진 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.01 / 2022.05.24 배당요구 2024.02.15 | 395,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계인 |
| HNIN HTOO YEE SOE 점유 부분 미상 | 2025.10.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| KHURRAMOVA EZOZA JASURBEX KIZI 점유 부분 미상 | 2025.07.20 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| MYRATGELDIYEVA GULJEMAL 점유 부분 미상 | 2025.07.20 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 318,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,257,600원 |
| 1. 임차인 이수진 보증금 (우선변제) | 395,000,000원 | 313,142,400원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 395,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,257,600원을 제외한 313,142,400원이 이수진에게 배당되고 부족분 81,857,600원이 발생합니다. 확약이 없다면 이 부족분을 매수인이 인수하여 낙찰가 318,400,000원에 더해 실질취득이 400,257,600원 수준이 될 수 있지만, 본건은 해당 반환청구권 포기 확약이 있어 이수진 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격·인수 시나리오
| 회차 | 낙찰가 | 확약 전 기계적 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 318,400,000원 | 81,857,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 254,720,000원 | 144,646,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 203,776,000원 | 194,876,864원 | 0원 |
대항력 있는 이수진의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 원칙적으로 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 본건은 확약이 그 예외입니다. 확약 조건이 실제 매각절차에서 유효하게 이행되는 것을 전제로 하면 이수진 관련 인수는 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 실질 0원입니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 판단할 사건이 아니라 확약의 효력과 이행 여부를 확인해야 하는 사건입니다.
⑤ 시세·환금성 — 감정가 대비 할인은 확인되지만, 시장가격은 검증되지 않음
서경홈타운은 12세대, 사용승인일은 2022.04.05.입니다. 확인된 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 0.0%이며 최근 매매금액과 최근 매매일은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 318,400,000원이 감정가 398,000,000원보다 80%로 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 영등포구 당산동2가 소재로 지하철 2·5호선 환승역인 영등포구청역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 영등포시장역 및 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 6층 603호이며 위생·급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 241.7㎡, 준공업지역, 정방형·평지·소로각지로 기재되어 있으며 공시지가는 6,409,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 민간임대. 2022.04.25. 민간임대주택 등기가 설정되어 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있어, 낙찰 후 임대사업 관련 적용관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 단지 통계상 매각률 0.0%, 평균 유찰 1.8회이며 최근 매매가격이 확인되지 않아 대단지 아파트처럼 유동성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 이수진 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서와 매각절차에서 동일하게 적용되는지 반드시 확인하세요.
- 확약 범위 구분. 확약은 이수진 관련 인수에만 적용됩니다. HNIN HTOO YEE SOE, KHURRAMOVA EZOZA JASURBEX KIZI, MYRATGELDIYEVA GULJEMAL의 보증금은 미상이므로 매각물건명세서 보완 및 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 권리 기준일. 2024.01.05. 수협은행 가압류가 말소기준권리입니다. 2024.02.15. 접수된 이수진 임차권등기만 보고 대항력을 부정하면 안 되고, 2022.07.01. 전입·점유개시를 함께 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.25. 등기된 민간임대주택 관련 의무가 낙찰 후 어떻게 적용되는지 등기부와 관련 절차를 확인하세요.
- 환금성. 최근 매매가격이 확인되지 않는 12세대 물건이므로, 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 실제 매수 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 점유·명도. 현황조사상 3명의 점유자가 있고 보증금이 미상입니다. 대항력은 없는 것으로 정리되어도 실제 점유관계와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차권등기 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 0원, 그러나 확인은 남는다”
이 사건의 가장 큰 위험은 대항력 있는 이수진의 395,000,000원 보증금입니다. 현재 회차의 배당 부족분은 81,857,600원이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 확약 때문에 이수진에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 권리만 보면 핵심 인수부담은 상당 부분 해소된 사건입니다.
반면 확약 밖의 현황조사 점유자 3명은 보증금이 미상이고, 민간임대주택등기가 남아 있으며, 건물은 12세대 규모에 매각률 0.0%, 평균 유찰 1.8회로 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 매매가격이 확인되지 않기 때문에 최저가 318,400,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수도 없습니다. 권리상 핵심 인수는 확약으로 0원, 가격은 시세 검증 보류, 환금성과 미상 점유가 남은 사건입니다.
