서울남부지방법원 2026타경3340. 양천구 신월동 아줄리움 504호로, 감정평가상 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층이며, 대상 면적은 26.91㎡입니다. 현재 등기부상 소유자는 김보영입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2023년 등기된 김흥원의 229,000,000원 주택임차권입니다.
김흥원은 2021.04.27 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.05.12 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 말소기준으로 선언된 2024.07.09 김포세무서장 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권 행사 대상입니다. 따라서 일반적인 경매라면 낙찰가가 내려가 배당이 부족할수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 17-2 아줄리움 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활(다세대)주택 · 26.91㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 소유자 | 김보영 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 조건부로 인수 해소
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김흥원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계·포기조건 |
김흥원의 전입·점유 개시는 2021.05.12, 확정일자는 2021.04.27이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 2024.07.09 압류보다 앞선 선순위 주택임차권이라 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 이번 매각조건에서는 김흥원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 그 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원입니다.
참고로 일반적인 인수 산식만 적용하면 1회 유찰 시 미배당 인수 가능액은 32,600,000원, 2회 유찰 시 72,040,000원입니다. 그러나 본건은 위 포기·말소 매각조건이 적용되므로 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
② 시세 비교 — 권리보다 더 큰 문제는 가격
아줄리움은 20세대, 2018.08.28 준공 물건입니다. 확인되는 거래는 2건이며 대상 면적 26.91㎡와 비교되는 거래 면적은 26.08㎡입니다. 최신 거래는 2026.04 180,000,000원, 이전 거래는 2024.12 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.08㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 26.08㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 205,000,000원 |
전체 2건 평균은 205,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원이고, 최근 거래는 과거 거래 대비 -21.7% 흐름입니다. 그런데 신건 최저가는 250,000,000원으로 최근 평균의 138.9%입니다. 포기·말소 조건으로 인수액이 0원이 되더라도 현재 회차의 실질취득액은 매각대금 250,000,000원이므로 최근 거래가격을 크게 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 김흥원 보증금 | 229,000,000원 | 229,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 16,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 산정상 주택도시보증공사 청구액 229,000,000원 중 16,700,000원이 배당되고 212,300,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 김흥원의 229,000,000원 보증금과 별개의 두 번째 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 또한 매각조건상 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 예정돼 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서양천교육지원청 남동측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 5층 504호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 12m, 남동측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하며 공시지가는 3,681,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 물건이고 확인 거래는 2건입니다. 최근 거래가 230,000,000원에서 180,000,000원으로 낮아져 최근 흐름은 -21.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 재확인. 본건 권리안전성의 핵심입니다. 임차인 김흥원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 김흥원 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 보증금 229,000,000원을 별도로 한 번 더 합산하지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 250,000,000원은 최근12개월 평균 180,000,000원의 138.9%입니다. 인수 0원이라는 이유만으로 현재 가격을 싸다고 평가하면 안 됩니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세는 -21.7%입니다. 전체 평균 205,000,000원보다 최신 거래 180,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 기준 매각가는 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰·탐문을 토대로 작성됐으므로 실제 내부상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원 조건”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 229,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수 위험이 커 보입니다. 실제로 포기 조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 매각은 김흥원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 250,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 180,000,000원의 138.9%이고, 최근 거래 흐름도 -21.7%입니다. 권리 쪽 조건이 해소됐다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다. 권리는 조건부 정리 가능, 가격은 신건 보류. 이 물건의 핵심은 포기·말소 조건을 확실히 확인한 뒤 최근 시세에 맞는 회차와 가격을 기다리는 데 있습니다.
