서울남부지방법원 2026타경3340. 서울 양천구 신월동 월정로 261에 자리한 ‘아줄리움’ 5층 504호입니다. 2018년 준공된 6층 건물의 도시형생활(다세대)주택으로, 전용면적은 26.91㎡입니다. 감정가 250,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 200,000,000원입니다.

등기부만 보면 상당히 조심해야 할 물건입니다. 김흥원 명의의 임차보증금 229,000,000원짜리 주택임차권이 등기되어 있고, 주민등록일은 2021년 5월 12일, 확정일자는 2021년 4월 27일입니다. 말소기준으로 표시된 2024년 압류보다 앞선 임차관계여서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서의 특별한 매각 조건이 권리분석 결과를 바꿉니다. 임차인 김흥원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 매수인이 보증금 부족분을 별도로 떠안을 필요가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기부상 최초 소유자는 주식회사성현이며, 2018년 김보영에게 소유권이 이전됐습니다. 최초 설정된 신목신용협동조합 근저당권은 채권최고액 1,703,000,000원으로 표시되지만, 2018년 10월 17일 이미 말소된 권리이므로 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 보지 않습니다.

이후 김흥원 명의의 주택임차권이 2023년 6월 13일 등기됐습니다. 임차인의 실제 주민등록 및 점유개시일은 2021년 5월 12일로, 2024년 7월 9일의 압류보다 빠릅니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차관계로 보아야 합니다.

2024년 국의 압류가 말소기준권리이며, 그 뒤 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등록됐습니다. 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 단, 선순위 임차권의 잔액 인수 문제는 단순한 말소기준 분석만으로 해결되는 것이 아니라 명세서의 포기·말소 조건을 함께 적용해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.29억, 실질 인수 0원

실제 임차인은 김흥원 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 실제 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관입니다. 신청채권자의 청구금액 229,000,000원과 임차보증금 229,000,000원을 합산해 별개의 보증금 채무 458,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 2,000만원 비싸다

아줄리움은 총 20세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 실거래는 전용 26.08㎡의 2건이며, 경매 대상인 전용 26.91㎡와 면적 차이가 있으므로 비교 시 이를 고려해야 합니다.

전체 거래 평균은 205,000,000원입니다. 이 평균과 비교하면 현재 최저가 200,000,000원은 97.6%로 언뜻 할인된 가격처럼 보입니다. 하지만 2024년의 230,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다.

더 중요한 것은 최근 거래가격입니다. 2026년 4월 거래는 180,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 180,000,000원입니다. 현재 최저가 200,000,000원은 최근 실거래보다 20,000,000원 높은 가격으로, 최근 시세의 111.1%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차인 및 주택도시보증공사는 동일 보증금의 원임차인·승계인 관계이므로 두 채권액을 중복 합산하지 않습니다. 배당표상 미배당 보증금 32,600,000원은 매각 조건의 포기·말소 확약을 적용하면 매수인 실질 인수액 0원으로 처리됩니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 세금·우선채권 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 있으면 가격은 내려간다

이 물건은 확약의 적용 여부에 따라 유찰 시나리오의 의미가 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 매각가가 낮아질수록 임차보증금의 미배당 잔액이 증가해 실질취득부담이 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 반면 현재 명세서의 포기·말소 조건이 그대로 유효하다면 그 증가분을 실제 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.

미배당 인수액은 제시된 회차별 추정치를 그대로 표시한 것입니다. 실제 추가 인수액은 해당 포기·말소 조건이 유효하게 이행될 경우 0원입니다. 실질취득금액은 낙찰대금과 임차보증금 인수액만 고려했으며 취득세·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 향후 회차 및 최저가는 실제 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 강서양천교육지원청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다. 북동측 약 12m 도로와 남동측 약 6m 도로에 접합니다.
• 건물. 2018년 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 승강기, 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 도시가스 난방시설 등이 설치되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 표시됩니다. 토지거래허가구역은 지정 대상과 기간에 따른 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,681,000원/㎡이며, 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대주택으로 대단지 아파트보다 비교 거래 및 매수층이 제한적일 수 있습니다. 확인된 유사 면적 거래는 2건이며, 최근 거래가격이 과거 거래보다 하락했습니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부구조도는 건축물대장 도면, 외부관찰 및 탐문을 토대로 작성됐습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각 조건으로 유지되는지 확인하세요. 현재 판단의 가장 중요한 전제입니다.
• 임차권 말소 절차. 김흥원 및 주택도시보증공사의 권리관계, 잔액 포기의 적용 범위, 매각 후 임차권등기의 말소 방법을 확인하세요.
• 중복청구 구분. 실제 임차인은 김흥원 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구액을 임차보증금과 별개의 두 번째 보증금으로 합산하지 마세요.
• 가격 기준. 전체 평균 205,000,000원이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균인 180,000,000원을 우선 기준으로 검토하세요. 현재 최저가는 이보다 11.1% 높습니다.
• 추가 유찰 여부. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 추가 유찰 시 가격 경쟁력을 다시 평가하되, 매각 조건이 바뀌지 않는지 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 보증금 잔액 포기는 실제 점유자의 자발적인 퇴거를 보장하지 않습니다. 현황 점유자와 인도 절차를 별도로 조사하세요.
• 내부 상태 및 관리비. 내부 상태가 직접 확인되지 않았으므로 수리비, 체납 관리비, 공용부분 부담 여부를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래가 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”이어도 “시세보다 싸다”는 아니다

이 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 229,000,000원 보증금이 존재하면서도, 매각 조건 때문에 매수인의 실질 인수가 0원이 될 수 있다는 점입니다. 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 인수금액으로 남아 실질취득부담이 크게 줄지 않는 유형입니다. 그러나 이번 사건은 보증금 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각 조건에 명시되어 있어 그 구조가 달라집니다.

그렇다고 지금 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 1회 유찰 최저가 200,000,000원은 최근 거래가격 180,000,000원의 111.1%입니다. 과거 230,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보면 할인된 것처럼 보이지만, 최근 시세는 오히려 하락했습니다. 소규모 다세대주택의 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다.

결론은 ‘권리상 조건부 해결, 현재 가격은 보류’입니다. 명세서의 확약이 유효하게 이행되는지 확인하는 것이 첫 번째 과제이고, 최근 하락한 실거래 시세에 비해 충분한 가격 여유를 확보하는 것이 두 번째 과제입니다. 권리 위험을 해소한 좋은 조건과 좋은 매수가격은 서로 다른 문제입니다.