서울남부지방법원 2026타경3346. 화곡동 더스위트 제2층 제201호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 박재영이며, 2021.11.24 소유권보존 뒤 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌다가 2022.06.23 신탁재산 귀속을 원인으로 그 신탁등기가 말소됐습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 295,000,000원입니다.

핵심 권리는 임차인 김지훈의 주택임차권입니다. 임대차계약과 확정일자는 2022.07.18, 주민등록일자는 2022.07.20, 점유개시는 2022.08.01이고 보증금은 295,000,000원입니다. 2024.08.09에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐습니다. 경매개시결정일 2026.01.30보다 앞선 권리라 원칙적으로 주의가 필요하지만, 이 사건은 명세서의 조건부 포기·말소 조항 때문에 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘조건부 인수 0원’

등기상 선언된 말소기준은 2026.01.30 강제경매개시결정입니다. 김지훈의 전입과 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 임차인은 대항력 有, 우선변제권 有로 판단됩니다. 통상 이런 선순위 임차보증금은 배당 부족액이 매수인에게 넘어갈 수 있어 가장 먼저 계산해야 합니다.

실제 임차인은 1명, 김지훈입니다. 매각물건명세서 비고에는 김지훈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 전제에서는 김지훈 임차권으로 인한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 현재 323,000,000원을 ‘싸다’고 볼 수 없다

더스위트(TheSuite)는 2021.11.12 사용승인, 총 14세대입니다. 본건 대상 면적은 23.91㎡인데 시세 표본 2건은 각각 15.74㎡, 16.29㎡로 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래 표본 자체의 직접 비교력은 제한적입니다.

시세지표상 최근 평균과 최신 거래는 모두 269,000,000원입니다. 현재 최저가 323,000,000원은 그 120.1%입니다. 즉 제공된 시세지표만 놓고 보면 최저가가 최근 가격보다 낮은 것이 아니라 오히려 높은 구간입니다. 비교 거래 면적이 본건보다 작다는 한계가 있으므로 323,000,000원이 정확히 고평가라고 단정할 수는 없지만, 적어도 “신건부터 시세보다 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)

현재 회차 323,000,000원 가정에서는 김지훈 임차보증금 295,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 22,678,000원을 배당받는 구조입니다. 신청채권의 미배당액은 272,322,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액이 생겨도 포기 조건이면 실질 0원

확약이 없다면 대항력 있는 김지훈의 보증금이 매각대금보다 커지는 회차에서는 미배당액이 늘어, 낙찰가가 낮아져도 낙찰가 + 인수액으로 계산한 실질취득액이 임차보증금 부근에서 유지되는 구조를 먼저 봐야 합니다. 실제 시나리오상 1회 유찰 때 룰상 인수액은 41,017,600원, 2회 유찰 때는 91,974,080원입니다.

그러나 이 사건은 김지훈 및 승계인이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있으므로, 그 조건이 이행되는 한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 확약 반영 후 실질취득액을 각각 해당 낙찰가 자체로 보는 것이 맞습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 6층 철근콘크리트구조 건물의 제2층 제201호이며, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 서울화일초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 202.0㎡, 공시지가는 2,962,000원/㎡입니다. 북서측과 남동측으로 강서로24길에 접합니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대이고 시세 표본도 2건으로 적습니다. 본건 23.91㎡와 거래 표본 면적도 일치하지 않아 가격 확인 난도가 높은 편입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 조건부 포기 원문 확인. 김지훈 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 유지되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김지훈 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보고 295,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다.
• 현재 가격 경계. 최저가 323,000,000원은 시세지표 269,000,000원의 120.1%입니다. 현 회차를 단순히 감정가 대비 할인된 경매가격으로 오해하면 안 됩니다.
• 비교면적 재확인. 본건은 23.91㎡이나 실거래 2건은 15.74㎡·16.29㎡입니다. 동일 면적 또는 유사 면적 거래를 별도로 대조해야 가격 판단 정확도가 올라갑니다.
• 유찰 시 계산. 확약이 없다는 가정에서는 1회 유찰 시 41,017,600원, 2회 유찰 시 91,974,080원의 룰상 인수액이 생깁니다. 이 사건은 포기 조건 때문에 실질 0원으로 보되 조건 이행을 반드시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 부담 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건의 첫인상은 선순위 대항력 임차보증금 295,000,000원 때문에 위험해 보이지만, 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 결론은 달라집니다. 김지훈 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.

하지만 권리가 정리된다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 신건 최저가 323,000,000원은 시세지표상 최근 평균과 최신 거래 269,000,000원의 120.1%입니다. 더구나 비교 거래는 본건 23.91㎡보다 작은 15.74㎡·16.29㎡라 가격 비교의 정밀도도 낮습니다. 따라서 현 회차의 판단은 “권리는 조건부 해소, 가격은 보수적으로 검증”이 핵심입니다. 조건부 말소를 확인한 뒤에도 동일·유사 면적 실거래로 323,000,000원의 적정성을 재검증하지 않는다면, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.