서울남부지방법원 2026타경3346. 서울 강서구 화곡동 더스위트 2층 201호, 전용면적 23.91㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 323,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 258,400,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 80%에 입찰할 수 있는 물건이지만, 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 선순위 주택임차권과 특별 매각조건입니다.

임차인 김지훈은 2022년 7월 20일 전입신고를 하고 2022년 8월 1일부터 점유를 시작했으며, 2022년 7월 18일 확정일자를 받았습니다. 2024년에는 보증금 295,000,000원에 대한 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이후 2026년 1월 30일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 따라서 임차권은 경매개시결정보다 앞서 존재하며, 통상적인 경매라면 미배당 보증금 인수 위험이 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별 매각조건

등기부상 소유권보존 후 신영부동산신탁주식회사에 대한 신탁등기가 있었으나, 2022년 6월 23일 신탁등기는 이미 말소되었고 소유자 박재영에게 귀속되었습니다. 이후 등기된 주택임차권은 경매개시결정보다 선순위입니다.

임차인 및 보증금 승계 관계

실제 임차인은 김지훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 명시된 주택임차권 승계인이자 신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

김지훈의 임차권등기는 2024년 8월 9일 접수되었고, 전입·점유 및 확정일자도 경매개시결정 이전입니다. 배당요구 역시 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 고려해야 하는 임차권입니다. 다만 특별 매각조건에 의해 매수인에게 미배당 보증금 반환을 청구하지 않는 구조로 정리되어 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 낮아도 저렴하다고 단정할 수 없다

본건의 전용면적은 23.91㎡입니다. 확인되는 더스위트 실거래는 2024년 1월의 2건으로, 면적은 각각 15.74㎡, 16.29㎡입니다. 본건과 동일 면적이 아니며 거래시점도 현재 매각기일보다 앞섭니다. 따라서 이 거래들의 평균만으로 본건의 적정가격을 확정해서는 안 됩니다.

표본 평균은 269,000,000원이고 최저매각가 258,400,000원은 이 금액의 96.1%입니다. 그러나 이는 본건과 다른 면적의 2024년 거래를 단순 비교한 수치입니다. 동일 면적·유사 조건의 신뢰할 만한 최근 거래가격이 확인되지 않았으므로, 96.1%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 258,400,000원 가정)

매각가 258,400,000원에서 집행비용 4,417,600원을 공제하면 임차보증금에 대한 계산상 배당액은 253,982,400원입니다. 미배당액 41,017,600원은 포기·말소 조건 적용 전 금액이며, 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금은 승계 관계이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수 위험은 별개

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 사건에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 특별 매각조건이 없거나 유효하게 이행되지 않는 경우에는 낮아진 최저가만 보고 경제적 이익을 판단해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울화일초등학교 남서측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·교육시설·공원·근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 접근성은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2021년 11월 12일 준공된 14세대 규모의 도시형생활주택입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 개별난방·도시가스·승강기·주차장·급배수시설 등을 갖추고 있습니다.
• 도로 및 토지. 북서측과 남동측에서 강서로24길에 접합니다. 토지는 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 정방형이며 제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가 관련 지정 내용도 있어 입찰 및 취득 시점의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지 규모가 14세대로 작고 확인되는 거래도 2건으로 제한적입니다. 단지 경매통계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%가 제시되어 있으나 표본 규모가 명확하지 않으므로 향후 매각 가능성을 단정할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 특별조건 원문 확인. 김지훈과 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건의 정확한 문구와 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 포기·말소의 효력 확인. 두 권리자에 대한 조건이 매수인을 유효하게 보호하는지, 낙찰 후 임차권등기 말소가 어떻게 이행되는지를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복산정 방지. 실제 임차인 김지훈 1명과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 관계를 확인하고, 보증금 295,000,000원을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유자를 단정할 수 없습니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 비교 대상 재검증. 본건은 전용 23.91㎡이므로 15.74㎡·16.29㎡ 거래를 그대로 기준으로 삼지 말고 동일 또는 유사 면적의 최근 실거래를 우선 확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 공용부분 관리비 체납 여부와 당해세·최우선변제 등에 따른 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 공항 관련 보호구역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약 허가 관련 지정의 현재 적용 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각조건을 입찰 전에 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건의 핵심은 295,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 일반적인 경매라면 최저매각가 258,400,000원에서 계산상 미배당액 41,017,600원을 인수할 수 있는 유형입니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 조항이 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 현재 최저가에 곧바로 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다. 실거래 비교가격 269,000,000원은 본건과 면적이 다른 2024년 거래 2건의 평균이므로, 본건의 현재 시장가치를 판단하기에 충분하지 않습니다. 소규모 다세대주택의 환금성도 별도로 검토해야 합니다.

결론은 권리 조건 확인 후 가격 판단 보류입니다. 매각조건의 효력이 확인되면 핵심 보증금 인수 문제는 해소될 수 있습니다. 이후 동일 면적의 최근 거래와 실제 점유·건물 상태를 확인하여 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다. 권리 해결이 곧 저가 매수의 보증은 아닙니다.