서울남부지방법원 2026타경3354. 영등포구 양평동6가 프라임51 제2층 제203호, 전용 29.53㎡대 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021년부터 점유한 임차인 박나리와 2023년 주택도시보증공사 가압류입니다. 박나리는 2021.09.17 확정일자를 받고 2021.10.13 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 280,000,000원입니다. 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 잡혀 있어 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 임차인 자체는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
다만 이 사건의 결론을 바꾸는 문구가 매각물건명세서에 있습니다. 임차인 박나리와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 사건처럼 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 아니라, 확약 조건이 이행되는 범위에서는 실질 인수 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 36 프라임51 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.53㎡ · 지상 5층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
2017.12.13 설정된 융창상호저축은행 근저당 2건은 2018.03.16 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 2023.11.01 박나리의 주택임차권등기, 2024.12.18 국의 압류, 2026.01.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박나리 | 건물 전부 · 주거 | 280,000,000원 | 2021.10.13 / 2021.09.17 | 대항력 有 우선변제 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권 승계인으로 기재된 것이므로 박나리 보증금과 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 93.3%
프라임51의 비교 거래 중 최근 12개월 실거래는 4건, 평균은 322,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.05 전용 29.54㎡·2층 350,000,000원이고, 현재 최저가는 301,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 93.3%로, 최근 시세보다 높은 가격은 아닙니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.1% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.54㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2025.09 | 27.29㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 29.54㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 29.91㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2024.05 | 29.53㎡ | 3 | 323,000,000원 |
| 2024.02 | 29.92㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2023.11 | 29.54㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 29.53㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.09 | 29.54㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 322,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 박나리 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 15,986,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 280,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사 관련 채권은 미배당이 남지만 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 301,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,800,000원 | 43,371,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,640,000원 | 90,856,960원 | 0원* |
* 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 적용되는 박나리 임차보증금에 대한 판단입니다. 이 확약은 해당 임차권에 한정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근으로, 주변에 학교·공원·창고·빌라·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 선유도역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물의 제2층 제203호이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 단지 규모. 프라임51은 16세대, 사용승인일은 2017.11.23이며 비교 가능한 실거래 9건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박나리와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 실질 인수 0원 판단은 해당 조건의 이행을 전제로 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 310,666,666원보다 최근 12개월 평균 322,500,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류와 2021.10.13 임차인 전입의 선후관계를 등기부·명세서 원본으로 다시 확인합니다.
- 세금·관리비 확인. 국의 압류가 존재하므로 세금 관련 배당관계와 미납 관리비 등 현장 부담을 별도로 점검합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 한 줄
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 사건입니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건까지 읽으면 결론이 달라집니다. 박나리와 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
가격 역시 감정가·최저가 301,000,000원이 최근 12개월 평균 322,500,000원의 93.3%이고, 최신 거래는 350,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 +7.1%로 하락장이 아닙니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 낮아 보여도 보증금 때문에 결국 280,000,000원에 고정되는 인수형”이 아니라, 확약으로 주된 인수위험이 해소된 가격 비교형에 가깝습니다. 다만 최종 판단은 반드시 매각물건명세서의 확약 문구와 임차권 말소 조건이 그대로 유지되는지를 확인한 뒤 해야 합니다.
