서울남부지방법원 2026타경3354. 영등포구 양평동6가 ‘프라임51’ 제2층 제203호, 다세대주택입니다. 소유자는 사형택이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 280,000,000원입니다. 권리의 핵심은 2023.09.18. 갑구 3번 가압류·주택도시보증공사가 말소기준권리라는 점입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차권등기도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 박나리의 임차보증금은 280,000,000원으로 현재 최저가보다 크고, 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 따라서 확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형이 될 수 있지만, 이번 사건에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 매각 비고가 있어 결론이 달라집니다.
가격 측면은 오히려 명확합니다. 현재 최저매각가 240,800,000원은 최근 12개월 평균 322,500,000원의 74.7%입니다. 최신 거래는 350,000,000원이고 최근 12개월 평균과 과거 거래를 비교한 추세도 +7.1%입니다. 전체 9건 평균은 310,666,666원이지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·추세를 우선하는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 36 프라임51 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 양평로28아길 1-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 면적 기준 | 29.53㎡ 매칭 거래 기준 |
| 소유자 | 사형택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 240,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 가압류, 임차인은 확약으로 실질 인수 0원
권리분석의 기준점은 2023.09.18. 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 1,279,000,000원으로 기재되어 있고, 매각으로 소멸합니다. 2017년 설정된 융창상호저축은행의 근저당권 2건은 채권최고액 2,080,000,000원과 1,300,000,000원이지만 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 대상 권리가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박나리 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 2023.11.01 신청 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 권리자로 배당표에 표시되며, 박나리의 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준 74.7%, 최신 거래 대비 68.8%
프라임51의 29.53㎡ 매칭 거래 9건입니다. 전체 평균은 310,666,666원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 322,500,000원, 최신 거래 350,000,000원, 그리고 최근 추세 +7.1%를 우선합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.54㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2025.09 | 27.29㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 29.54㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 29.91㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2024.05 | 29.53㎡ | 3 | 323,000,000원 |
| 2024.02 | 29.92㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2023.11 | 29.54㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 29.53㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.09 | 29.54㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 4건 | — | 322,500,000원 |
| 전체 평균 | 9건 | — | 310,666,666원 |
현재 최저가 240,800,000원은 최근 12개월 평균보다 81,700,000원 낮고, 그 평균의 74.7%입니다. 최신 거래 350,000,000원과 비교하면 109,200,000원 낮아 68.8% 수준입니다. 최근 거래 흐름도 +7.1%로 상승 추세이므로, 현재 회차의 가격 차이는 단순한 하락장 할인보다 더 적극적인 가격 메리트로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,171,200원 |
| 1. 임차인 박나리 보증금 (우선변제) | 280,000,000원 | 236,628,800원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 중 43,371,200원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 240,800,000원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰할수록 실질취득가는 내려가지만, 확약 조건은 그대로 핵심
| 회차 | 매각가 | 확약 전 미배당 인수액 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 240,800,000원 | 43,371,200원 | 0원 | 240,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,640,000원 | 90,856,960원 | 0원 | 192,640,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 154,112,000원 | 128,845,568원 | 0원 | 154,112,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표·토지정보 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 지하철 9호선 ‘선유도역’ 북서측 인근. 각급 학교·공원·창고·빌라·다세대주택·각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 ‘선유도역’ 및 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물의 제2층 제203호이며, 석재 붙임 마감, 샤시창호, 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 토지면적은 287.9㎡, 지목은 대, 평지·사다리형이고 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 4,025,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있으므로 실제 적용범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 환금성. 프라임51은 16세대, 2017.11.23 준공입니다. 최근 거래는 9건이며, 경매물건 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 소규모 집합건물인 만큼 거래량과 매도기간은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 박나리의 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 명시되어 있는지 확인하세요. 이 조건이 실질 인수 0원의 핵심입니다.
- 임차인 권리 재확인. 전입·점유 2021.10.13, 확정일자 2021.09.17, 보증금 280,000,000원, 배당요구 2023.11.01을 원본 서류와 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 240,800,000원은 최근 12개월 평균 322,500,000원의 74.7%이고 최신 거래 350,000,000원보다 낮습니다. 입찰가는 최근 거래와 개별 호수의 상태 차이를 함께 반영하세요.
- 회차 전략. 현재 1회 유찰 상태이며 2회 유찰 시 192,640,000원, 3회 유찰 시 154,112,000원입니다. 다만 최근 추세가 +7.1%이므로 추가 유찰 가능성과 가격 상승 흐름을 함께 판단해야 합니다.
- 소규모 물건 환금성. 16세대 소규모 건물이고 경매물건 매각률이 0.0%로 나타나므로, 낙찰 후 매도기간까지 고려한 자금계획을 세우세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조하고, 특히 확약 조건과 임차권등기 말소 조건을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 실질 인수를 없앤다”
이 사건은 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 박나리는 280,000,000원의 보증금을 가진 대항력·우선변제권 임차인이고, 현재 최저가 240,800,000원보다 보증금이 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 보증금 수준의 인수 부담이 남는 전형적인 인수형 사건입니다.
하지만 이번 사건의 매각조건은 그 구조를 바꿉니다. 박나리와 주택임차권 승계인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 매각조건 이행을 전제로 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 240,800,000원으로 볼 수 있습니다.
가격도 긍정적입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 322,500,000원의 74.7%이고, 최신 거래 350,000,000원의 68.8%입니다. 최근 추세가 +7.1%인 점까지 감안하면 가격 메리트가 분명합니다. 결론적으로 이 물건의 승부처는 ‘권리가 깨끗하냐’가 아니라 ‘확약 조건을 확실히 확보하면서 240,800,000원이라는 가격 메리트를 지킬 수 있느냐’입니다. 권리 자체는 대항력 임차인 때문에 복잡하지만, 확약 적용 시 실질 인수 0원이라는 점이 핵심입니다.
