서울남부지방법원 2026타경3360. 금천구 독산동 에스엠벨리체 2층 201호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이승용이고, 2020.02.07 매매를 원인으로 2020.03.06 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 159,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 2023.07.13 신한저축은행 가압류가 말소기준으로 잡히는 한편, 그보다 훨씬 앞선 2020.03.06부터 점유·전입한 허건웅의 대항력이 존재한다는 점입니다.
원칙적인 배당 계산만 보면 매각대금 169,000,000원에서 집행비용 3,166,000원을 빼고 허건웅에게 165,834,000원이 배당돼 보증금 중 666,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 통상 매수인 부담 위험으로 이어지지만, 이번 사건은 매각조건이 다릅니다. 허건웅과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3360 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 10층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 / 구조 | 2019년 12월 사용승인 · 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 이승용 · 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승부를 바꾼다
말소기준권리는 2023.07.13 신한저축은행 가압류 7,766,541원입니다. 이후 2026.01.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.06.15 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 허건웅은 말소기준보다 앞선 2020.03.06 전입·점유와 2020.02.25 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허건웅 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.06 | 2020.02.25 | 166,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
| 김근희 | 미상 | 2025.01.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
허건웅은 임대차계약일 2020.02.25, 전입·점유 2020.03.06, 확정일자 2020.02.25로 말소기준권리보다 선행합니다. 최초 보증금은 159,000,000원이고 2022.02.15 7,500,000원이 증액돼 총 보증금은 166,500,000원입니다. 2024.03.15 임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 확인됩니다.
김근희는 2025.01.13 전입으로 말소기준권리인 2023.07.13보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 점유 부분과 보증금, 확정일자는 확인되지 않으므로 실제 명도 단계에서는 점유 관계를 다시 확인할 필요가 있습니다. 허건웅·주택도시보증공사에 관한 포기 확약은 그 권리관계에 적용되는 조건이며, 김근희의 사실관계까지 대신 확정하는 내용은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 169,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세 대비 싼지 비싼지는 판단을 보류해야 합니다. 감정가와 소유자의 과거 거래가액 159,000,000원만을 비교해 가격 메리트를 부여할 근거도 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 허건웅 보증금 | 166,500,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 신한저축은행 가압류 | 7,766,541원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 166,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당상 허건웅 보증금 미배당액은 666,000원이고 매수인 인수액으로 계산되지만, 허건웅 및 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되면 실질 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세일중학교 남동측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2019년 12월 사용승인된 10층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 가장형 토지이며 북측 포장도로와 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이고, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 허건웅과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 조건 이행과 임차권등기 말소 절차가 실제로 완료되는지 확인해야 실질 인수 0원 결론이 완성됩니다.
- 김근희 현황 확인. 2025.01.13 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않아 현장 점유·명도 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 비교 수치가 없어 감정가 169,000,000원 자체를 적정 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.02 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
이 사건은 표면만 보면 보증금 166,500,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보입니다. 실제로 단순 배당 계산상 신건에서도 666,000원의 미배당액이 남습니다. 그러나 결정적인 매각조건은 허건웅과 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 점입니다. 이 조건이 이행되는 한 허건웅 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리가 정리된다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교 수치가 없어 신건 최저가 169,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 또 김근희의 보증금·점유 부분은 추가 확인이 필요합니다. 결론은 핵심 임차권 인수위험은 확약으로 해소, 가격은 판단 보류, 점유관계는 재확인입니다.
