서울남부지방법원 2026타경3360. 금천구 독산동 에스엠벨리체 2층 201호는 집합건축물대장상 오피스텔로 등재된 물건입니다. 2019년 12월 사용승인된 10층 건물에 위치하며, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자 이승용은 2020년 3월 6일 거래가 159,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건은 일반적인 근저당권 실행 경매가 아닙니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며, 신청 청구액은 166,500,000원입니다. 이 금액은 임차인 허건웅의 등기된 보증금과 일치합니다. 등기상 최초 말소기준권리는 2023년 7월 13일 신한저축은행 가압류이고, 그보다 먼저 전입한 허건웅의 대항력은 별도로 검토해야 합니다.
핵심은 대항력 자체가 존재한다는 사실과 그에 따른 미배당금이 최종적으로 매수인에게 청구되는지를 구분하는 데 있습니다. 이번 사건에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 매각 조건이 있으므로, 단순히 보증금과 낙찰가의 차액을 모두 확정 인수액으로 처리하면 실제 매각 조건을 반영하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3360 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 2019년 12월 사용승인 · 지상 10층 중 2층 · 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 |
| 소유자 | 이승용 (2020.03.06. 소유권 취득 · 거래가 159,000,000원) |
| 감정가 | 169,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.13. 갑구 6번 신한저축은행 가압류 · 7,766,541원 |
| 주택임차권등기 | 허건웅 · 보증금 166,500,000원 · 을구 1번 |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인, 그러나 특별매각조건
등기의 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2020년 3월 6일과 2023년 7월 13일입니다. 허건웅의 주민등록 및 점유개시일이 말소기준 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 주택임차권등기는 2024년 3월 15일 접수되었지만, 임차권등기 접수일만으로 기존 대항력을 판단해서는 안 됩니다.
반환청구권 포기 조건이 없다면 이 부족분은 매수인 인수위험으로 연결됩니다. 입찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 늘어나는 구조이므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
“임차인 허건웅 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이에 따라 조건이 유효하게 이행되는 경우 허건웅의 미배당 보증금은 매수인이 실제 부담할 인수금으로 보지 않습니다. 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.위 조건은 허건웅의 임차보증금 및 그 승계인인 주택도시보증공사의 반환청구권에 관한 것입니다. 별도 점유자의 권리나 명도 문제까지 일괄적으로 해소하는 조건은 아닙니다. 입찰 전 명세서 원본과 조건의 유효성·이행 절차를 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차권자와 승계인을 구분
확인되는 실제 임차권자는 허건웅 1명이며, 김근희는 별도로 전입이 확인된 사람으로 보증금과 점유관계가 불분명합니다. 주택도시보증공사는 허건웅의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 독립적인 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 이름 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 허건웅 건물 전부 · 주거 을구 1번 임차권등기 |
전입 2020.03.06. 확정 2020.02.25. 증액분 확정 2022.02.15. |
166,500,000원 |
대항력 有
우선변제 有 포기 조건 적용 실질 인수 0원(조건부) |
| 김근희 별도 전입자 · 점유관계 미상 |
전입 2025.01.13. 확정일자 미상 |
미상 |
후순위 전입 말소기준 후 전입으로 대항력 없음 분류 우선변제 미상 · 별도 확인 필요 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 · 경매신청채권자 |
허건웅의 임차권 승계 관계 | 별도 합산 없음 |
승계 · 중복 제외 독립 임차인 아님 반환청구권 포기 조건 적용 |
등기부에 기재된 허건웅의 보증금은 최초 159,000,000원에서 2022년 2월 15일 7,500,000원 증액된 금액입니다. 최초 계약과 증액 계약의 확정일자가 구분되어 있으며, 임차권등기 및 배당요구 사실도 확인됩니다. 다만 배당액과 권리 소멸은 매각조건 및 실제 배당절차에 따라 최종 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 80%로 낮아졌지만, 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 감정가 169,000,000원의 80%인 135,200,000원입니다. 한 차례 유찰되어 입찰 문턱은 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 독산동 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 비교한 가격 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다.
매각 조건을 적용하면 허건웅 보증금의 실질 인수액은 0원이므로, 현재 회차에서 최저가 낙찰을 가정한 취득금액의 출발점은 135,200,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 별도입니다. 반환청구권 포기 조건이 이행되지 않는 경우에는 보증금 부족분을 함께 고려해야 하므로 가격 판단 자체가 달라집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 산식상 인수부족분 | 포기 조건 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 135,200,000원 | 33,992,800원 | 주된 인수 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 108,160,000원 | 60,654,240원 | 주된 인수 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 86,528,000원 | 81,929,504원 | 주된 인수 0원 |
회차별 인수부족분은 반환청구권 포기를 적용하기 전의 추정치입니다. 집행비용 등이 반영되어 있으며, 이 금액을 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 조건이 유효하게 이행되면 허건웅 보증금의 실질 인수는 0원이나, 김근희의 별도 점유관계 문제는 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,692,800원 |
| 1. 임차인 허건웅 보증금(우선변제) | 166,500,000원 | 132,507,200원 |
| 2. 신한저축은행 가압류 | 7,766,541원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 166,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 낙찰을 전제한 추정 배당표에서는 집행비용 2,692,800원을 우선 공제하고, 나머지 132,507,200원이 임차인 보증금의 우선변제에 배정됩니다. 허건웅 보증금의 미배당 부족분은 33,992,800원입니다. 그러나 매각조건에 따른 반환청구권 포기로 그 부족분은 조건 이행 시 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
주택도시보증공사 청구액과 허건웅 보증금은 같은 금액이며 주택임차권 승계 관계가 기재되어 있습니다. 따라서 이를 서로 무관한 독립 보증금 두 건으로 합산하거나, 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 표의 배당은 추정 배당순서이며 실제 배당에서는 승계 관계와 채권 귀속을 확인해야 합니다.
집행비용은 추정치입니다. 금천구 압류에 따른 조세채권의 우선순위 및 당해세, 최우선변제 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 표에 표시된 채권액·예상배당은 실제 배당표의 확정값이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 대중교통 편의도는 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 2019년 12월 사용승인된 10층 건물입니다. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조이며 승강기, 급·배수, 위생설비와 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으나 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 공부상 용도와 주거 사용에 따른 임대차관계를 함께 검토해야 합니다.
- 도로. 북측 포장도로와 접하고 있으며, 토지는 2필지 일단의 가장형입니다.
- 토지이용규제. 준공업지역이며 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 고시의 대상·기간은 해당 오피스텔에 실제 적용되는지 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔은 개별 호실의 면적·상태·임대수요와 인근 거래가격에 따라 매각 가능가격이 달라집니다. 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교하기 전까지 환금성이나 수익성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 반환청구권 포기 조건 원문 확인. 허건웅 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건에 명확하게 반영되어 있는지 최종 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 임차권등기가 어떤 절차로 말소되는지, 별도 서류나 협조가 필요한지 확인하세요.
- 김근희의 실제 점유 확인. 2025.01.13. 전입자의 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 기존 임차인과의 관계를 조사하세요. 포기 조건의 적용 대상이 아닙니다.
- 주택도시보증공사 승계관계. 보증기관의 청구와 기존 임차보증금은 중복해서 인수액으로 계산하지 마세요. 실제 승계 범위와 반환청구권 포기의 대상을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 5-1번의 민간임대주택 등록 관련 등기가 남아 있습니다. 매각 후 등록과 관련된 의무·절차가 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 압류·조세 확인. 금천구 압류가 등기되어 있습니다. 실제 당해세 및 조세 우선순위가 예상배당과 매수인 부담에 미칠 영향을 확인하세요.
- 실거래가격 비교. 금천구 독산동 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하고, 최저가 135,200,000원이 실제로 경쟁력 있는지 검증하세요.
- 명도 및 관리비. 점유자를 확정한 뒤 인도·명도 절차를 검토하고, 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 부담도 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최종 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금은 크지만, 포기 조건이 승부처”
에스엠벨리체 201호는 감정가 169,000,000원에서 135,200,000원으로 내려온 1회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 단순히 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 대항력 임차인 허건웅의 보증금이 166,500,000원이라는 점이 가장 중요한 출발점입니다.
반환청구권 포기가 없다면 현재 회차에서 산정된 미배당 부족분 33,992,800원이 매수인 인수위험이 됩니다. 하지만 이번 매각에는 임차인과 주택임차권 승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있으므로, 조건 이행을 전제로 주된 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
다만 김근희의 보증금·점유관계는 여전히 확인 대상이며, 주된 임차인에 관한 포기 조건이 별도 점유자에게까지 확대 적용되지는 않습니다. 민간임대주택등기와 조세 문제도 함께 검토해야 합니다. 실거래 시세 역시 확인되지 않았으므로 현재 최저가가 시장보다 저렴하다는 결론도 보류해야 합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 반환청구권 포기 조건과 임차권등기 말소 절차가 확실하고, 별도 점유자의 권리 및 명도 문제가 해소되며, 최근 실거래가격 대비 합리적인 입찰가가 확인될 때 비로소 참여 여부를 판단할 수 있습니다. 주된 인수위험은 특별매각조건으로 해소될 수 있지만, 권리 확인과 가격 검증이 모두 끝난 물건은 아닙니다.
