서울남부지방법원 2026타경3370. 금천구 가산동 금강노블레스 102동 2층 203호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며 감정평가상 현재도 오피스텔로 이용 중입니다. 내부는 방 2개·욕실·거실·주방·현관 등으로 구성되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
등기 흐름의 핵심은 2024.05.21 김재은의 주택임차권등기가 말소기준인 2025.12.16 서울특별시금천구 압류보다 앞선다는 점입니다. 김재은은 전입 2022.05.16, 확정일자 2022.04.22, 보증금 262,500,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권자입니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 이번 사건은 포기·말소 확약 조건이 붙어 그 위험이 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로11길 63 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 방2·욕실·거실·주방·현관 등 · 지상13층 지하1층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 한진해 (2020.05.22. 공유자 전원 지분 전부 이전, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
말소기준은 2025.12.16 서울특별시금천구 압류입니다. 그보다 뒤의 2026.01.23 강제경매개시결정과 2026.03.10 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김재은의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기되어 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서에는 김재은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 확약을 반영하면 김재은 관련 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고는 중복 합산 금지
| 이름 | 이용 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 주거(임차권등기) / 전부 | 2022.05.16 | 2022.04.22 | 262,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 포기·말소 확약 | 실질 0원 |
| 이경덕 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 존재 | 인수 여부·금액 미상 |
| 보증기관 승계 신고 | 실제 임차인 아님 | 해당 없음 | 해당 없음 | 별도 합산 안 함 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대위·승계 | 이경덕 보증금의 중복 신고로 별도 보증금 아님 |
실제 임차인은 김재은·이경덕 2명으로 봐야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 독립된 제3의 임차인이나 추가 보증금이 아니므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 특히 이경덕은 보증금 자체가 확인되지 않아, 현재 단계에서는 “대항력 없음”도 “인수 0원”도 단정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 271,000,000원으로 신건입니다. 이 사건에는 가격 우열을 판정할 수 있는 비교 실거래 수치가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 특히 권리 쪽에서는 김재은 확약이 호재지만, 이경덕의 미상 보증금이 남아 있어 실질취득 총액도 최저가 271,000,000원으로 고정해 말할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,594,000원 |
| 1. 임차인 김재은 보증금(우선변제) | 262,500,000원 | 262,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,500,000원 | 3,906,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션의 주택도시보증공사 청구는 임차보증금 승계 관계와 연결된 청구이므로 별도의 임차인 보증금 262,500,000원을 하나 더 더하는 방식으로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 김재은 보증금이 전액 배당되어 룰상 미배당 인수도 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 김재은 인수 | 확약 반영 김재은 인수 | 확약 밖 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 271,000,000원 | 0원 | 0원 | 이경덕 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 216,800,000원 | 49,535,200원 | 0원 | 이경덕 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 173,440,000원 | 92,288,160원 | 0원 | 이경덕 미상 |
1·2회 유찰 시 표의 49,535,200원·92,288,160원은 포기·말소 확약을 반영하기 전 룰상 김재은 미배당 인수액입니다. 이번 사건에서는 해당 임차인에 한해 실질 0원으로 봅니다. 이 효과는 확약 밖 이경덕에게 확대 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 감정평가상 방2·욕실·거실·주방·현관 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중이고 매각물건명세서상 현황은 주거용입니다.
- 주위환경. 세일중학교 남서측 인근으로, 오피스텔과 소규모 공장 등이 밀집한 공업지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 근거리에 지하철 1호선 독산역 및 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상13층·지하1층 건물이며 사용승인일은 2020.04.13입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 주상용 건부지 등에 이용되고, 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이경덕 권리 확인. 전입신고일·보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확인해 대항력 및 인수 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 확약 원문 대조. 김재은 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 승계 중복 합산 금지. 보증기관의 대위·승계 신고는 별도 임차인·별도 보증금이 아니므로 기존 임차보증금과 이중 합산하지 마세요.
- 신건 가격 추정 금지. 최저가가 감정가 271,000,000원과 같다는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 비교 실거래 근거 없이 가격 가점을 주는 것은 금물입니다.
- 주거용 오피스텔 확인. 공부상 오피스텔이면서 현황 주거용이므로 실제 사용상태와 점유관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 위험은 꺼졌지만, 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 김재은의 임차보증금 262,500,000원입니다. 말소기준보다 앞선 주택임차권이라 원칙상 강한 인수 위험이지만, 이번에는 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 상당한 위험 해소입니다.
하지만 결론을 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 이경덕이 별도로 조사되어 있고 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 여부와 인수액을 판단할 수 없기 때문입니다. 보증기관 승계 신고는 중복 보증금으로 더하지 않되, 확약 밖 미상임차인의 위험은 그대로 남겨야 합니다. 또한 비교 실거래 수치가 없으므로 신건 최저가 271,000,000원이 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다. 주된 선순위 임차권은 해소, 잔존 미상임차인은 미해소. 이 사건의 핵심은 이경덕의 권리관계를 입찰 전에 어디까지 확인하느냐입니다.
