서울남부지방법원 2026타경3370. 서울특별시 금천구 가산동 234-2, 234-3 소재 금강노블레스 제102동 제2층 제203호, 집합건물인 오피스텔입니다. 감정가 271,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 216,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 소유자는 한진해이고, 2020.05.22. 거래가액은 250,000,000원으로 등재되어 있습니다.
권리분석의 핵심은 2024.05.21. 설정된 김재은의 주택임차권입니다. 전입일 2022.05.16., 확정일자 2022.04.22., 보증금 262,500,000원으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 우선 기준 권리는 2025.12.16. 갑구 4번 금천구 압류로 선언되어 있어 김재은의 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 커져 총 취득비용이 보증금 수준으로 접근하는 전형적인 선순위 임차권 구조입니다.
하지만 매각물건명세서의 조건이 결정적인 예외입니다. 김재은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 김재은에 대한 49,535,200원 상당의 확약 전 미배당 잔액은 실질 인수액 0원으로 처리됩니다. 다만 이 확약은 이경덕에게까지 자동 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔(방2, 욕실, 거실, 주방, 현관 등) · 현황 주거용 사용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상13층 지하1층 건물 내 제2층 제203호 · 사용승인일 2020.04.13 |
| 소유자 | 한진해 · 2020.05.22. 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 216,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
2020.04.24.의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 2020.05.22. 한진해에게 소유권이 이전되었습니다. 이후 2024.05.21. 김재은의 주택임차권이 등기되었으며, 이는 2025.12.16. 말소기준권리로 선언된 금천구 압류보다 앞섭니다.
2025.12.16. 이후의 금천구 압류, 2026.01.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.03.10. 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 압류·경매개시결정 자체를 낙찰자가 떠안을 구조는 아닙니다. 문제는 말소되지 않는 선순위 임차권과 별도 임차인 이경덕입니다.
* 확약 전 미배당 추정액 49,535,200원. 확약은 김재은 및 해당 승계인에 한정됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 승계
실제 임차인은 이경덕·김재은 2명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 이경덕의 보증금에 대한 대위·승계 관계이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재은 | 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.05.16 / 2022.04.22 | 262,500,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 이경덕 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 주택도시보증공사 |
| 주택도시보증공사 | 보증기관 승계인 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 승계인 |
주택도시보증공사의 262,500,000원 청구는 이경덕 보증금과 관련된 대위·승계 관계이므로 김재은 또는 이경덕의 보증금과 별도로 더하는 금액이 아닙니다.
③ 가격·실질취득 분석 — 감정가 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 216,800,000원으로 감정가 271,000,000원의 80%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 20% 감정가 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 권리 측면에서는 김재은의 보증금 262,500,000원이 현재 최저가보다 45,700,000원 많습니다. 확약이 없다면 배당 후 부족액 49,535,200원이 매수인 인수로 이어져 낙찰가가 낮아져도 보증금 수준의 실질취득비용에 접근하는 구조입니다. 이번 사건은 확약으로 김재은 관련 인수를 0원으로 끊어 놓았다는 점이 결정적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,835,200원 |
| 1. 임차인 김재은 보증금 (우선변제) | 262,500,000원 | 212,964,800원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,835,200원을 제외한 212,964,800원이 김재은에게 배당되고, 등기상 부족분은 49,535,200원입니다. 다만 매각 조건상 김재은은 해당 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하므로 김재은 관련 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 확약 전 미배당 | 확약 적용 김재은 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 216,800,000원 | 49,535,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 173,440,000원 | 92,288,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 138,752,000원 | 126,490,528원 | 0원 |
위 표의 확약 적용 인수액은 김재은에 한합니다. 이경덕의 보증금과 대항력은 미상이라 회차가 낮아져도 전체 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근이며, 인근은 오피스텔 및 소규모 공장 등이 밀집한 공업지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남서측 근거리에 1호선 독산역 및 간선·지선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 오피스텔(방2, 욕실, 거실, 주방, 현관 등)으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상13층 지하1층 건물이며, 본건은 제2층 제203호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 주상용건부지 등으로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역 등에 해당하고, 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물 제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김재은 확약 확인. 매각 조건의 핵심은 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소입니다. 현재 배당표상 부족분 49,535,200원이 있으므로 이 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 이경덕 별도 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 김재은에 대한 확약만으로 이경덕의 인수위험이 사라지지 않습니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 이경덕 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 216,800,000원은 감정가 271,000,000원의 80%지만 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 오피스텔이고 현황은 주거용 사용으로 기재되어 있으므로 실제 이용상태와 매각물건명세서 내용을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 이경덕 관련 전입 및 보증금 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 한 고비는 넘겼지만, 인수 0원으로 끝난 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 최저가가 감정가의 80%까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 핵심 선순위 임차인 김재은의 보증금은 262,500,000원으로 현재 최저가보다 크고, 확약이 없다면 매수인에게 보증금 수준의 실질취득 부담이 생기는 구조였습니다. 다행히 매각 조건상 김재은 및 주택도시보증공사 승계인은 미배당 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 김재은 관련 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 이경덕입니다. 실제 임차인으로 기재되어 있지만 보증금과 전입신고일이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 대위·승계는 이경덕과 별도 보증금이 아니지만, 그렇다고 이경덕의 권리위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 216,800,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “김재은 인수는 확약으로 해소됐지만, 이경덕 때문에 권리분석이 아직 끝나지 않았다”입니다. 감정가 271,000,000원 대비 최저가 216,800,000원이라는 할인만으로 입찰 메리트를 부여하기보다, 이경덕의 보증금·전입관계를 확인한 뒤 최종 인수금액을 확정하는 것이 핵심입니다.
